【澳洲地产】认准可持续性发展指标，踩准澳洲房市入场节奏,亚太集团悉尼微信公众号文章

澳洲自进入春季以来，多地房价如雨后春笋般持续上扬。那么，如此“红火”的房市是否值得择期而入，关键就要看以下参考指标。

住房缺口有多大

根据澳大利亚权威的市场调查公司BIS Shrapnel最新发布的《2016建筑行业展望》报告，房地产市场将延续"求大于供"的局面。

在2016年，新南威尔士州的住房缺口为53,386套，而到2017年，将依然有41,031套的缺口。与此同时，新州政府也更新了住房需求预测，之前的预计是到2031年，悉尼需要增设66.4万住房。但在人口增长压力下，数字修正为2016-2036年间需增72.6万套，比之前预测的数据拔高6.2万套。

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，过去12个月（截止到8月份）由规划部批准的新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值后，开始持续下降。因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于卖房市场。

这时候你不禁要问了：既然缺房，那么我们为什么不多修建一些就好了？在回答这个问题之前，我们先来了解一下澳洲特有的土地开发制度。

土地开发制度
首先。
通常情况下，澳洲地产开发商们想要获得一份开发公寓楼的许可是一件非常困难的事情。
市政厅、州政府以及各种各样的相关机构共同组成了一个复杂的审批流程，就楼盘所处位置、高度、项目的可实施性等等都要反复推敲，不仅耗时还会有被否决的可能。

其次。
过去三年中，为了提升房价的可支付性，政府的确批建了大量的公寓，造就了我们现在所见到的公寓火热开盘景象，但是政府同时也砸重金进行基础建设，吸引人口，创造就业。
可能公寓一起上市的时候，会感觉房子“很多”，但是当这些市政建设、改造工作、就业中心全部完成之后，大量的人就会从其他州甚至其他国家蜂拥而至。
那么势必又只有价高者得，早入市的人获得更大利润，这也是符合市场规律的。

最后。
政府、开发商在多次科学评估城市规划和地产市场之后，才有了项目的选址，他们花钱必须是花在刀刃上的，所以不会拿寸土寸金的土地来开玩笑。

澳联储降息，清盘率上扬

八月澳储再次降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。

上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，被视为驱动房价上涨的因素之一。

开春以来，悉尼墨尔本的房屋拍卖市场用“健康”来形容已经有点不够了，因为拍卖清盘率在70%—75%之间，我们称之为稳健的房市，而最近悉尼、墨尔本的拍卖市场频频超过80%，拍卖中位价也屡创新高。

清盘率维持在高位一段时间之后，必然会带动房价的上涨。虽然，目前悉尼房市出现去年那样疯狂上涨的可能性并不大，但房价依然在攀升。

空置率的重要意义

空置率---检验市场、保障租金回报的最佳标准。

根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示：截止8月份，悉尼中环的空置率是1.8%，外环的空置率是2.4%，内城一带的空置率非常低，仅为1.3%而已。

根据新州地产业协会的说法，2016前3个季度，悉尼维持了一如既往的低空置率状态，而市面上可供出售的二手房元比往年同期要少很多。

悉尼、墨尔本、布里斯班三座国际城市的顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大，加上澳洲永久产权，这就意味着在这3座城市，尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产，还能实现孩子海外“零成本”留学。

租金是涨还是降

据《澳洲金融评论报》报道，SQM 9月19日的报告显示悉尼墨尔本房租继续上涨。

悉尼单元房和独立屋房租分别上涨了4%和4.8%；墨尔本的单元房和独立屋房租则分别上涨了4.5%和3.4%。悉尼墨尔本内城区强劲的需求提高了租金，甚至在一些很远的区域，比如Marsden Park和Essendon房租也很坚挺。

SQM的专家称，即使减去通货膨胀因素，房租依然在上涨。这在一定程度上说明“供应过量”问题不存在，或者不普遍存在，目前为止房东对租金依然很满意。

房屋中位价现在如何

Domain集团近日发布数据显示：受益于低利率环境，移民增长和强劲的当地经济发展，墨尔本和悉尼的房屋中位价在第三季度再冲新高。

其中，悉尼的房中位价在9月份上涨了2.7%，中位价已经恢复，甚至超过历史最高点，达到$ 106.8303万。墨尔本的房价增长率达到3.1%，全年9.1%，房中位价也上涨到$77万。

遥想去年悉尼房屋中位价达到100万澳元时，各大媒体纷纷头条报道，成为一时的新闻热点。经过1年多的增长后，据CoreLogic最新发布的地产脉冲报告，澳大利亚房价中值超100万澳元的郊区数量达到613个，这意味着澳洲的百万房区数目一年内增长了29%，过去三年增长了125%。

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson表示，墨尔本和悉尼是目前澳洲房市场的领军者，其余的大城市是第二梯队，最后则是矿业繁荣过去了的珀斯和达尔文。

关键的人口和就业

一年50万名学生留学澳洲

13.6万中国学生留学澳洲

2万中国人拿澳洲PR

...

2016年2月，澳大利亚迎来了这个国家发展史上的一个重要的日子，它的人口突破了2400万。对于一个来自中国的移民来说，2400万的人口只不过相当于中国一个城市上海的人口，但对于澳大利亚来说，这一数字的到来意味深长。

要知道，根据澳洲政府的预测，第2400万个澳洲人口原本应该在2033年左右到来，而现实是，这一数字的实现整整提前了近17年！

根据ABS澳洲统计局公布的数字，墨尔本是目前全澳人口增长速度最快的城市，预计在二十年以后会超过悉尼，成为澳洲人口第一大城市。而在澳洲的新增人口中，46%的增长来自于自然出生，54%的增长来自于海外移民。

澳大利亚是一个特别有意思的国家，虽然地理面积上和中国美国相差不多，但人口数量仅仅是两个超级大国的一个零头。

不过，与中美两国城市数量多如牛毛的特点相比，澳大利亚的“大城市”数量极其有限，85%的人口居住在五大首府城市50公里范围之内，人口、基础设施建设、就业机会等集中度非常高，因此，也造就了澳洲首府城市房地产的投资价值。

通常来说，决定房价长期上涨的最重要因素是一个“PIE”，也就是Population（人口增长），Infrastructure（基础设施），Employment（就业机会）。Mccrindle的研究数据以及过去十年五大城市房价的走势图已经告诉我们，在澳洲不论过去，现在还是将来，所有的PIE因素仍然将围绕在这五大城市周围发展。

结语

我们常常说房产投资是一个长期的游戏，但事实上大部分人在做出投资决策的时候都是短视的。今天，一个居住在悉尼的投资人很可能对于墨尔本或者布里斯班的房产投资完全不感兴趣，因为在过去三四年间，这两个城市的表现的确不如悉尼市场。

但如果你去问一个在上一个周期最高峰2004年在悉尼买入房产的投资人，那他可能会告诉你他在悉尼的房子曾经在多少年之内毫无增长。所以，对于有意在澳大利亚投资多套房地产的朋友们，通常我也会建议他们不要将所有的“房产鸡蛋”放在一个“城市篮子”里。

不论是哪个城市，都会拥有自己的快速增长期和瓶颈期。如果把每个城市当做一个上市公司股票来看的话，那投资墨尔本悉尼的房产，就好比买了蓝筹股，业绩通常来说表现不错，出现大幅波动的概率相对不大，长期来说让人比较放心，适合大部分普通投资者；

而珀斯，黄金海岸这样的城市，就好比金融衍生品，可能出现超常涨幅（如2004-2007年的珀斯），但一旦出现大的经济危机等黑天鹅事件，那房价第一个出现大幅调整的也会是这样地区的房产，因此，他们更适合抗风险能力高的投资人群。