购房指南 | 如何买到既具有增值潜力又称心如意的澳洲房产,SeaCity澳洲置业微信公众号文章

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　　随着澳洲房产价格的不断攀升，越来越多的朋友加入买房的队伍当中。但在购房上大家需要注意。澳大利亚房产与中国的房产区别很大，国内绝大多数城市的规划是中心发散，房价大体规律也是如此，越靠近市中心越贵，越远就越便宜。但是澳洲的城市规划截然不同，以悉尼和墨尔本两大城市为例，分为商业区和居住区，我们中国人传统意义上的市中心在澳洲却变成了“商业和就业中心”，不是地理位置上的中心，房价也不是完全按照离“市中心”的距离而决定的，很多距离“市中心”很远的区照样很炙手可热。那么如何购买到具有增值潜力又称心如意的房产呢？

✪如何选择具有增值潜力的房子？

　　墨尔本House价格在1980年是10万；到1988年，就涨到了20万；再到1998年则是涨到了40万；2006年，到了80万；而从相当短的时间段来看，这种涨价却是有起伏的。正是鉴于这个原因，任何房子，只要你能够保持到一定的时间段，增值是必然的。买了房子增值的事都知道，但是为什么，有的人买的房子涨得快，而有的人的房子涨价的幅度就不是很高呢？我们该如何买到那些涨的快的房子呢？

　　房地产领域的第一大定律："LOCATION!LOCATION!LOCATION!"房地产行业最主要的因素只有一点："地段！地段！地段！"当我们在地图上开始具体分析时，围绕着地段方面大概有以下的六个"S"内容需要调查和分析，我们称为6S:

第一个S就是"Station"车站

　　寻找有价值潜力的物业时，我们首先要关注的就是房产的附近是否有火车站或者是电车和公共汽车站点，公共交通的便利，是你购买物业时的一个非常重要的考量。随着绿化生活的理念日益深入人心，人们对公共交通的要求尤为突出了。无论是对自住和投资交通都成为购房的一个十分重要的考量因素。

第二个S就是"School"学校

　　在选择你的房子时，周边是否有好的中学？小学？或者是大学，都是一个十分重要的增值因素。假如说，你的房子周边有着名的学校，尤其是公立的好的学校，这样对於家里有几个孩子的家庭，就可以就近送孩子去公立学校，而不用花上2-3万元每年每个孩子送他们上私立学校，学习的质量也有的保证。只要是那个学校在那里，你投入在房子里的价值，总是在那里，当你的小孩长大了，你依旧可以将房子售出，你不仅可以顺利地收回你的投资，常常可以获得可观的增值。因为更年轻的家庭往往基于同样的思路，来校区选房。另外一个方面，在好的校区附近，尤其是大学的附近，往往具有很大的出租潜力和回报。这是为什么聪明的投资者，看好校区房的原因。

第三个S就是"Shopping"购物

　　居家过日子就离不开购物，所以是否有一个便利和有时尚，品味的购物中心，也同样关系到生活的品质。而且，就近的，令地区人们满意的社区购物中心，更是吸引人们不断地搬来本地区的原因之一。有时仅仅因为这一原因，对房子的增值有相当重要的影响。

第四个S就是"Sports Environment" 运动环境

　　澳洲得天独厚的广阔的土地，和南半球充足的阳光，不仅使大多数家庭具有花园别墅的房产，也同样培养了民众热爱体育锻炼的热情和习惯。无论是清晨，还是傍晚，甚至是中午时分，我们常常可以看到在公园里锻炼的人们，在这里，健身已成为人们生活的一部分了。就像如今在巴西的火热世界杯足球赛，澳洲队轻易地入围，而中国队却只能看人家踢而已。澳洲人的这一对体育的热情或者说是传统，也一样强烈地影响着新移民，因此，在购房时，关心一下周边的体育锻炼场所，对你自己和你的物业同样具有十分重要的意义。

第五个S就是"Safety"安全

　　物业四周的环境的安全性，对于家庭而言是至关重要的。家庭的每一个成员都是唯一的，都是比物业本身更为重要的。购房时，必须要对房子周边的，或者是本地区的犯罪率做一了解，尽可能选那些犯罪率低的区，对自己的房子的邻居有一定的了解，留意有没有涂鸦，有没有吸毒，酒鬼的迹象等等。

第六个S就是"Silent"安静

　　除了上面所言的安全以外，选择一个安静的环境，是保证我们的生活品质的又一重要条件。安静不仅仅是对小区或者是房子所在街道的要求，也同样是对邻里的要求。热情而又彬彬有礼的邻里，宁静而有序的和品味的社区，对于小孩的成长，对於房产的增值，同样具有重要的影响。

　　其实影响房产增值的因素其实远远不止这六个S,如果你做一个有心人的话，你可能总结出第七，第八点，但是其道理是一样的。当我们懂得了影响房产的各种因素后，便可以依据自己的特定的需求，进而找寻我们的梦想房子。但是，事情往往不是那么得简单，有时上述的六个S相互之闲会有矛盾和不协调，那就要我们权衡其轻重做一个选择。譬如，交通便利的地方，可能会比较闹一点，或者安全方面会要考量一下。这时，就一定要把握大方向，果断地决断。同时做好相应的备案，毕竟没有十全十美的事的。一定要牢记：千万不要因为纠缠在具体的问题中而让机会白白地溜走！

✪如何挑选称心如意的房子呢？

☞房产类型的选择

　　买房的第一个步骤是知道自己想要买什么样的物业，什么价位，在什么区域。澳洲的物业大体分为HOUSE（独立别墅），TOWNHOUSE（联排别墅）和APPARTMENT（公寓）。其中HOUSE的地属于购买者，房主拥有土地的永久拥有权，不过价格相对高，升值也相对较快。联排别墅的土地归属于物业，联排别墅群里的所以业主集体拥有。升值相对HOUSE慢些，但是比APPARTMENT快。APPARTMENT的升值相对较慢，但是租金回报比较高。市中心很少有HOUSEAND TOWNHOUSE,大多是APPARTMENT.买房时最重要的应该是地点和价位，需要考虑到学校，交通，购物，医院等因素。当您知道你想在那个区域买什么价位何种类型的房子您就可以开始寻找房源了。

☞了解自己的借贷能力

　　很多人都是先找房子，签了合约再找贷款中介或者银行做贷款，殊不知很多人因为贷款做不下来不仅失去了心仪的房产还要交一笔违约金。预贷就是预先提供申请人的收入状况，财产状况和身份证明给银行做预先贷款评估从而知道是不是能贷款，如果能还可以知道可以申请到多少贷款量。住宅贷款和投资房产贷款之间有一些不同之处。有的贷款商对投资房产要求的利率要高，因为他们认为承担的风险也比较高。不过多咨询几家，还是可以找到跟自住房产相同利率的贷款产品。所以最好先询问专业贷款经理根据您的经济状况给您做一个预贷，这样不仅可以让您安心购房还可以节省合约中贷款的时间。投资者可以选择只还息贷款，不用还本金，只需还利息。这种形式的贷款更容易预估房产真实的投资回报。在税务方面的优势，还贷利息可以抵扣成本，而本金是不可以抵扣的。

☞找律师，买保险，房屋结构

　　在签署和约前最好找律师看一遍和约确保你的合法利益同时可以确保正确的理解和约的含义和条款。律师还可以帮你做一些土地和房产的调查，也会帮你联系卖家的律师，维护你的权益，并且帮你做交接。所以找一个认真负责的律师是很重要的。一个标准的合约一般都有冷静期，在冷静期期间可以无条件退房，但是卖家也有权要求付一定的违约金。还有一个重要的步骤是买保险，TOWNHOUSE和APPARTMENT的房屋保险都包含在物业费里，但是HOUSE的保险需要买家自己买，而且是在签合约的时候就要买而不是交接的时候才买。

✪海外投资者及留学生购房注意事项：

　　由于现今越来越多的海外投资者和留学生在澳大利亚买房，在这里介绍下澳大利亚政府对外籍人士买房的政策。1.无澳大利亚有效签证的海外投资买房：海外投资者在澳大利亚只能购买新房或者期房，澳大利亚和中国期房是有区别的，中国的期房大部分在订购的时候就要全付或者贷款付，但是在澳大利亚购买期房，订房的时候只需要付10%甚至更少的定金。其他金额在房屋交接的时候支付。2.持有一年以上有效签证的留学生买房：依照现在的规定可以买一套2手房（仅限用于自住目的），而且必须经过FIRB（FORIGNINVESTER REVIEW BOAD）APPROVE, 一般会在28天以内APPROVE.在完成学业离开澳大利亚时需要卖掉否则将由政府强制拍卖。最好购买新房或期房就没有限制或者买地建房但是买地后必须在2年内动工。海外投资者和留学生也可以贷款买房，最多可以贷款银行对房价估值的80%.