首先介绍什么是楼花，楼花是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 买卖炒楼花存在的风险要比现楼风险大！
在建筑完成50%的时候，如果银行认为这个开发楼盘是有市场的，该楼盘也就具有可抵押价值而向开发商出70%的建筑工程款。同时发展商也能在楼盘一旦完成后能马上收回资金进行下一个项目的开发，保证利润与资金流动。因此发展商一般会对楼花给出一个合理的销价，除非那些小发展商判断出错，土地收购价过高，才会定出个过高的楼花价，当然从结果上也可预见烂尾的可能性了，但这在澳洲还比较少见。因为谁也不想花冤枉钱。最近几年房价较低造成发展商不敢轻易开发新项目，这也正是造成今日租房难的原因。
如果楼花60万的成交价，二年后估计只有45万，一味只说楼花价格是低的，未来还会增长的话，一定只会出自代理的口中，而未必会是事实。但没有人可以应价格的落差而退出合同。
楼花和新楼销售时还有一个可参考的是其销售方法，从保护代理的自身利益来说，独家代理是最好的方法，但其价格的合理性，有时不如多家代理。因为价格不合理的话，也难以有多代理愿意同时销售。
佣金在2-4%是合理的。咱们谁也不反对别人挣钱，但如果佣金过高了，这羊毛千万别相信会出在“狼”身上。同时还要当心一些特别的“恩惠”，诸如送这送那，还有送低利息，送租金保证等等。这些都可能让你付更多的代价。
楼花可以分成二类：
BULE PRINTING，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。
“Sunset Day”，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能因为是如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。
2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。
12%利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。我们公司从事贷款已有7年多时间，也曾安排过5个工作日完成贷款的，但绝大多数按正常程序走的话，2周时间是太紧了，这无疑会让买方承受高利率罚款的风险，一般建议至少28天比较合理。
除此之外，新房和楼花合同中还应详细规定了设备和装修的细节。诸如墙的颜色、地毯、洗碗机型号、炉子型号、烘干机、厕所内的设备等等。从这些附加的东西，有时也可看出发展商对房子质量的大体关注程度。
上面谈了一大堆其实还是会挂一漏万，同时有些内幕还不方便在这儿大谈特谈，我们三天培训课上，我曾讲了三天地产代理的实际行为。我这几篇东西已让有些人不太舒服了，来电询问，或者来听讲座也行，谢谢大家关注和有耐心看完。
10或15年前，购买楼花几乎是进入房市的“黄金入场券”——因为当您拿到房门钥匙时，您所购买的房产已经大大升值了。
但是，渐渐地，楼花售价越来越贴近房产建成后的预期价值（而且前提是房价一直在上涨）。与此同时，建筑楼缺陷的暴露也打击了潜在买家们的信心。总之，购买楼花现在更象是输赢未知的赌博，而非稳赚不赔的买卖。
不过，在奥法雷政府推出的1.5万元首置业补贴生效后，新州买家们又再次将目光投向了楼花市场。
那么，在您购买楼花时，应该避开哪些陷阱呢？
1. 价格是否虚高？
您可以了解一些附近地区类似的已建成公寓的价格。首置业者补贴是否已经被开发商算入房价内了？如果出现突发成本（例如在第一年后税费提升等情况），您是否还有余款应付？要做好应对突发情况的准备。
2. 是否好得不象是真的？
宁愿多花点钱从一位声誉良好、可靠的开发商那里实实在在地买一套公寓，也不要轻信一些籍籍无名的营建商推出的廉价缺陷房产，因为后者一看到消费者陷入麻烦时的第一个反应就是：宣告破产。
3.低税费的诱惑
最好避开那些把低廉的税费当做卖点的公寓楼。不管开发商在宣传册上如何拍胸膛保证，如果您想使用某些设备，就必须掏钱。最好查看费用昂贵的收费项目，例如电梯、保安、健身馆和游泳池等，并且试着与类似建筑楼的收费做比较。
4.谁是您的邻居？
注意不要成为那些主要面向海外市场推广的建筑楼的补充性买家（top-up buyer）。多元文化固然不错，能在同一个小区甚至是同一栋物业中体验自然是最好不过的了，但是，在其他住户对楼层法（strata law）规定的权利和责任都一无所知的情况下，您能否凭一己之力解决相关的问题？如果您的回答是“不行”，那么尽快了解其他套房都卖到哪儿去了。
5.避免一条龙式的服务开发商
如果开发商同时还是物业管理经理，甚至是楼层经理，那么您就要提高警惕了。这种“一条龙”服务有一天也可能会变成一个大问题。分割权力不失为更安全的选择。
6.拒绝长期服务合约预售
一些开发商会预售长期服务合约，然后才在业主首次年度大会上匆匆拉票，补足法律规定程序，导致业主们胡里胡涂地投票。而在未来10年，您就得依照合约内容向开发商付费。糟糕的是，被这一纸合约约束的您和邻居们并没有享受到任何的规划参与权。这很显然是个骗局，您所要做的就是在首次年度业主大会上大胆地提出来。
7.不要草率做决定
在一些混合了商业楼和居民物业的多阶段性开发案中，购房合同一般都比较复杂。您必须坚持给予律师足够的时间来消化合同的内容，因为这有可能是您这辈子最大的一比交易。
准备充裕才能游刃有余
当Helen Shelestov决定要购买一套楼花公寓房时，她已经做足了完全的准备。在附近地区寻寻觅觅了一年多后，她很清楚以自己的买房预算能买到怎样的房产。
24岁的Shelestov也是一名商务律师，不过在购房合约方面她依旧是慎之又慎。“我做足了全部的功课，摸清了开发商、建筑方甚至是中介公司的底细。”
爲了省钱买房，Shelestov现在暂时又搬回家中居住，她称：“我还做了一些背景调查。在市场上观察了这么久，我知道自己理想的房产是怎样的。”“我后来又聘请了另外一位律师详细解读了合约内容，并提出了一些小小的改动。例如，我们经过协商后调整了缴款期，因此我不必在圣诞节付款。”她还表示，她确信自己花56.5万元在Pyrmont地区Harbour Mill开发案中购买的单居室公寓房楼花还将为她提供一个足够大的停车位。
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