房产一直是咱们华人的心头好，意义重大。自古就有许多与房子有关的成语和名言。喜庆的，比如安居乐业；悲催的，比如居无定所；诗圣杜甫更是在其《茅屋为秋风所破歌》中写道：安得广厦千万间, 大庇天下屌丝尽欢颜（杜甫： 丫的。。。）。大意就是想搞一套大大的豪宅，为天下苦逼的人们提供住宿，让大家都笑逐颜开。这是何等的情操！

最近两年，悉尼的房地产市场热火朝天，大家都在谈论自己已经买了几套，如何套现房产增值额去购买下一套房子，个个都是资深投资人。但是，作为怀有悲悯情怀，感念苍生的小编（老板： pia～pia～pia～咔嚓 ！！），我们一直强烈地感觉到，首次置业的客户更需要我们细心的呵护和指导。因为，房子可能是人生当中购买的最贵的商品。由于对流程的陌生，购买的时候难免彷徨。所以，我们特意为首次置业者总结了一下购房的要点，但愿您购房时能更有把握。

一般是在www.realestate.com.au 和 www.domain.com.au 上搜寻澳洲的房产。网站还会总结每一个Suburb的以下的信息：平均收入，居民平均年龄，自住或是出租的比例，过去几年房价的增长率和犯罪率等。多做调查研究，找到最适合自己的区域和房子。

悉尼最大华人市镇Hurstville的realestate统计数据之一，列举了Hurstville的人口年龄和家庭状态的分布。realestate上还可以找到居民收入，年龄，出租房比例等各种数据。

如果您不是澳洲公民或持有永居身份，请一定先咨询专业律师确认自己可购买的房产类别，再开始行动。

我们的建议就是：有备无患。这个“备”就是指预批，即Pre-approval。看房前，先拿到银行的预批，这样就知道自己能贷多少钱，可以买多贵的房子。有的放矢，去找这个价位区间的房子。

预批的贷款额度取决于个人或家庭的收入，花销，资产，债务情况。预批的审批时间大多在1-5天之内，有效期大多在90天。

小编最经常见到的问题之一就是购房到底需要准备多少首付。目前，客人需要准备5%-30%的首付。首付的多少取决于个人的贷款能力，购房用途（自住或投资），是否有房贷保险，以及是否拥有澳洲公民或PR的身份。具体情况还得具体分析。

客人需要准备印花税（Stamp duty），每个州的印花税是不一样。政府对于买新房，首次置业的客人有一定程度的补贴或印花税减免。您可以点击此链接，查询印花税费用。

另外，政府还会收取过户费（transfer of land）以及贷款注册费（Registration of Mortgage），以新州为例，目前费用分别是$219.00和$109.50，并且每年都会上涨$2.50。

同时，您还需要支付律师费用。基本上是在$880到$1300不等。由于前房主所付的strata levy, council rate和water rate等费用可能涵盖了房子交割后的时间段，所以，在房子交割的当日，你需要按比例把费用补给前房主。律师会帮你计算好相应的金额，大概也在几百到一千多。如果您买的是别墅，那么，建议您也要为房子投保，至少也要买个建筑保险（Building Insurance）。

政府对于购买新房的置业者提供了一系列的鼓励措施。下面以新州为例，简单概括一下现有的优惠政策，由于篇幅的原因，我们不详述，欢迎线下咨询：

• First Home Owner Grant (New Homes) Scheme：

  如果在2012年10月1日和2015年12月31日之间签署了购房合同，且满足特定条件，那么，购房者可以拿到$15,000的政府奖励。如果在2016年1月1日及以后签署了购房合同，且满足特定条件，那么，购房者可以拿到$10,000的政府奖励。

• First Home – New Home Scheme：

  在满足特定的条件下，自2012年7月1日起，如果新房的价格低于或等于$550,000，政府不会收取印花税；如果新房的价格在$550,000和$650,000之间，政府会收取印花税，但是会打个折。如果您购买的是用于建造住宅的空地，只要土地的价格低于或等于$350,000，政府不会收取印花税；如果土地的价格在$350,000和$450,000之间，政府会收取印花税，但是会打个折。

• New Home Grant Scheme：

  在满足特定的条件下，自2014年7月1日起，如果您购买新房，楼花或是用于建造住宅的空地，政府将会奖励您$5000。新房的价格不能超过$650,000，空地的价格不能超过$450,000。值得注意的是，无论你买房的目的是用于投资或是自住，无论你是否是首次置业，无论你之前是否拿过这个奖励，你都可以在满足特定条件的前提下申请。

无论是楼花还是二手房，银行的估价都左右着贷款额的多少。如果楼花的购房合同已签署超过一年时间，且估价高于合同价，那么，有些银行可以按照估价来进行放贷。其结果就是客人需要实际支出的首付变少了；如果是二手房，估价一般都是等于或小于合同价，银行按估价来进行放贷。所以，建议客人在买房的时候，尤其是在拍卖的时候，要保持冷静，以防出现出价过高，估价不足的悲剧。

产品有很多，但常用的就那么几个。

首先是浮动利率（variable rate）和固定利率（fixed rate）的区别

Variable rate是指在整个贷款的期间，利率是浮动的，可能涨也可能跌；Fixed rate是指在固定的期间，利率不会发生变化，固定期结束后，您可以选择再固定或者让其自动变为variable rate。固定的年限通常有1，2，3，5年。尤其要注意的是，如果您打算在固定的期间转贷，那么，银行会收取一笔破除固定的费用，术语叫Break Cost。建议您致电银行问清Break Cost后再做决定。

其次是Package和非Package产品的区别

Package是加在variable rate和fixed rate上的套餐。好处是，您可以享受额外的利率折扣和更多的产品功能（比如redraw，offset account既对冲账户），银行免收一些项目的服务费，通常还有一张免年费的信用卡。坏处是，您每年都要支付一笔年费，通常是$395。非Package产品不需要付年费，但是通常在利率方面和产品功能方面没有优势。

另外，整个贷款可以部分variable，部分fixed。Variable rate的贷款可以搭配offset account使用。由于篇幅问题，此处不再展开。

为求安心，您可以在签约后五天的冷静期（cooling off period）期间做房屋检查（building inspection）。

另外，如果你还有部分首付款在中国，请尽快把钱运作到澳洲的银行账户里，以免影响房产交割。其他的事就交给贷款中介和律师吧。

成交当天客人不需要出面，律师会代办一切过户手续。如果是购买二手房，客人应在成交前几日联系中介做房子的最后检查（final inspection），查看一下房子是否还存在什么问题。成交后，就可以去中介那里拿钥匙了，恭喜您正式成为新任房主了！

最近由于经济，政治等多方面的原因，各大银行对于贷款申请的政策变化比较大，也收紧了不少。小编建议有买房或是转贷需要的客户尽早联系你们的银行经理或者贷款公司。由于每个人的情况都不同，让您的银行经理或贷款公司量身打造最适合您的贷款产品是必须的。

最后，小编特别感谢为我们提供技术支持的维仕信贷（VS Financial Group）。大家如果还有什么疑问的话欢迎留言给@悉尼房地产，也可以按照下面的联系方式直接咨询维仕信贷。

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