莱坊（Knight Frank）是一家历史悠久、声誉卓著的跨国房地产咨询经纪公司。成立已超过110年，具有丰富的专业经验：跨国运作、市场调查、风险评估、投资策略咨询、可行性分析、物业销售经纪、顶级物业管理等，在欧洲、非洲、中东、美洲和亚太区共设有370家办事处和拥有13,000多名专业人士，管理总值超过8,000亿美元的各类物业，并专注于全球所有豪宅市场和商业物业市场，为全球客户提供优质服务。

作为一家私营的的顾问公司，莱坊秉承着客户至上的合作理念。在行业一流的技术与市场研究的支持下，可向投资者、企业和业主提供市场领先的建议和交易支持，满足他们对私人物业和商业物业的需求。

莱坊近十年来，每年公布一份《财富报告》（The Wealth Report）。该份报告不是单纯的数据堆砌，而是有图表、有分析、有预测，读来十分有趣。

概 述

莱坊2015年的《财富报告》数据量和调查范围超过100多个国家，及超过100多座城市。报告的涵盖范围非常之广。

《报告》共分九个章节：“全球财富”、“态度调查”、“全球财富分布”、“全球城市”、“2015年国际豪宅指数”、“物业投资”、“奢饰品消费趋势”、“数据库”，及“结语”。

（笔者评论：注意到2015年的报告章节比往年有所增加，特别是多了“2015年国际豪宅指数”和“物业投资”两节，在一份报告中用两个章节论及‘物业’，且，该两节在70页的报告中竟占了24页，可见其在富豪资产中的重要性。）

重要的数据显示，约有85%的顾问称他们的客户最担忧的事情是财产和企业的后继问题；在2014年一年内，超高净值人士增加了5,200人，增幅为3%，其中非洲的“土豪”增量惊人；摩纳哥仍然保持其全球最贵豪宅排行榜的冠军，100万美元只能买到17平方米住宅；超高净值人士继续热衷于有形或固定资产的投资，2014年商业物业的投资总额达到6,190亿美元；英国伦敦是“土豪”们最情有独钟的投资场所，令这个老牌资本主义的都市再次焕发青春。

关键数据

截止到2014年年底，全球的超高净值人士（标准是拥有至少3000万美元的净资产）为172,850人，增幅为3.1%，他们拥有的总资产达20.8万亿美元。

欧洲仍然是拥有超高净值人士最多的区域，有60,565人，过去一年增加了3.1%；

北美有44,922人，增加了3.0%；
亚洲42,272人，增加3.5%；
南美9,902人，增加2.3%；
中东7,269人，增加3.1%；
澳大拉西亚3,920人，增加2.4%；
俄罗斯2,068人，增加1.7%；
非洲1,932人，增加3.4%。

预计到2025年，亚洲的“土豪”人数将超过北美以62,399人位列全球第二。增长比例高达70%，其中：印尼将增加125%！印度增加100%，中国增加84%！

非洲将增加60%、南美增加51%、俄罗斯49%、中东35%、澳大拉西亚27%、欧洲25%、北美24%。全球平均增加41%。

（笔者评论：“土豪”的增长其实也存在这两种形态，一种是不拘以何种方式在某国，某城“产生”出来的，即原生态土豪；还有一种是“土豪”移居到其它国家，属“漂流式”。从目前情况看，在第三世界诞生的土豪，有相当一个比例北漂到欧洲和北美。所以，虽然北美从增加幅度上低于其它大洲和地区，但估计届时其“土豪”总量仍然会是第一。

顺便说一句，关于中国大陆“土豪”的数量，如果纯粹从“高净值”这个衡量标准，应该和实际上有比较大的误差，因为贪腐官员没有统计在内。而该些贪腐官员的每位“净值”都会远远高出3,000万美元！）

其它关键数据：
伦敦在《全球城市调研》中的综合指数排名第一；香港排第三，亚洲首位；
100万美元在摩纳哥能买到17.3平方米的豪宅面积；排第二的是香港，可买20平方米；伦敦以21平方米，一平米之差排第三；悉尼可以买到41平方米，排名第七；墨尔本可以买到117平方米；
在2014年内，纽约豪宅的增幅最高，达18.8%；
澳大拉西亚超高净值人士的投资组合中有42%包括房地产；
阿联酋有52%的富豪们考虑在2015年要购置房地产；
拉美地区的超高净值人士有15%考虑移居他国；
俄罗斯接受调查的超高净值人士中有61%表示希望把孩子送到外国留学。

富豪们在想些什么

《态度调查》是报告中极为重要的章节，因为从中可以分析并预测富豪们未来的投资趋势。

（笔者评论：莱坊这一部分的数据主要来源于为富豪们做投资顾问的私人理财师和私人银行家。这令该部分数据更为可靠详实，覆盖面更广泛，且不涉及隐私。莱坊调查的对象包括超过500名世界顶级的投资顾问，他们的富豪客户的资产总额超过17,000亿美元！因此，可靠性极强。）

调查显示，富豪们对过去的2014年度表示非常满意，因为他们财富有明显的增长；同时，他们普遍认为2015也会是个好年头。

但是，富豪们也是人，虽然不差钱，却也有恐惧之心，钱，也未必是万能的。下面，让我们看看富豪们都最担心些什么：

富豪们最担心的是企业（也可以说成是财富）的继承问题。有85%的富豪对此最为担忧。
（笔者评论：看来“富不过三代”是大多数有钱人的心病。对于“暴富”的家族来说，能太太平平传到第二代就算烧高香了。）

占81%的富豪们担心：“富豪税”！由于经济发展的不平衡，及各种政治运动，甚至暴力事件迭起，“杀富济贫”已经不仅仅是个别绿林好汉的勾当了！
（笔者评论：法国左翼政党上台后向富人开征重税，致使款爷们外逃。最具戏剧性的就是那位大鼻子笑星也因重税愤而加入俄罗斯籍，令人哭笑不得。还有最近，希腊公开向欧盟，特别是对其外援最多的德国声明，他们将赖账不还，可见贫富的对立已经扩展至国与国之间了。）

有76%的富豪们担心隐私被暴露。由于互联网的飞速发展和资讯爆炸，保密变的如此不易，他们的隐私已经变的越来越不安全。不单纯是对个人的品头评足不开心，更因为涉及家人的安全和其它。与此同时，却有另一些富豪们，却靠被曝光和名人效应而大敛其财。事情永远都有两面性。

健康和环境。66%的富豪们对此感到不安。

中东危机。51%的富豪们希望社会安定和谐，关心乌克兰局势的也占到51%。没有一个稳定的局面，怎么能挣到钱？！

49%的富豪们对中国大陆经济软着陆也表示关注，毕竟中国在过去30年的高速发展，给世界创造出大量的财富。同时，也创造出大量的款爷。
（笔者评论：仔细琢磨一下富人所担心的问题，其实有很多与穷人所担心的一样。富人希望财产能承继下去，穷人则不希望贫困被继续，同样都是为了子孙后代着想。“健康和环境”、“安定与和谐”更是各个阶层，绝大多数人所期盼的。穷人最不担心的就是税收。）

考虑到社会安定问题时，富豪们的移民倾向是个很明显的风向标。在此前的数据中，我们看到拉美地区的富豪们有15%准备移居他国；俄罗斯及前独联体国家的富豪有61%拟将子女送到外国留学，并有三分之一希望移居它国。亚洲有12%；欧洲有14%；北美有7%；而澳大拉西亚的富豪们则只有4%的比例有移民它国的想法。
（笔者评论：如何评价富豪们想移居他国的现象？为什么要离开故乡，或发财的起源地，总是要有些原因的。希望更大的发展？社会环境欠佳？生存环境恶化？子女教育？看来澳大拉西亚的富豪们的幸福指数还是很高的。）

富豪都宅在哪儿

报告从大量数据中揭示，超高净值人士的居住和活动中心所在，既不是政治权力的中心，诸如：华盛顿、北京或欧盟的中心——布鲁塞尔；也不是以生活舒适为首选的如北欧、加拿大和澳洲。他们摆脱不了与财富之间密切的关系，他们的首选是伦敦和纽约。

不管愿意还是不愿意，伦敦和纽约仍是世界金融中心。虽然其它城市在逐步提高它们在金融领域的能量，但距离这两座城市，依旧有相当的距离，恐怕在相当一个时间段内，无法挑战它们的地位。但是，这两座城市间的竞争是异常激烈的。据报告的预测，至2025年，纽约或将超过伦敦，成为一哥！

在亚洲，呈现出香港与新加坡相互竞争的局面。香港在2015年“超高净值人士首选的40座大城市中名列第三，较前一年前进了一步；排第四的则是新加坡。上海排名地五；北京排名第九。表明亚洲经济实力在不断的上升。

富豪们的所在地，同时意味着财富的地理汇集所在。报告预测，未来十年，亚洲的：胡志明市、雅加达、孟买和德里的富豪将会有大幅度增加。

以下则是2014年，超高净值人士所在城市的实际人数：

澳洲的超净值人士的分布如下：

报告根据富豪们的选择意向，至2025年，他们首选的城市排名为：
1、纽约；2、伦敦；3、香港；4、新加坡；5、上海；6、北京；7、迈阿密；8、迪拜；9、巴黎；10、苏黎世。

在最具发展前景的城市预测中，《报告》提及了：塞尔维亚的贝尔格莱德、巴拿马、埃塞俄比亚的斯亚贝巴，及缅甸的仰光均会有显著的表现。

（笔者评论：报告中之所以特别涉及富豪们的所在地，及他们未来的首选城市，除了要了解他们的工作、投资、娱乐休闲所在，更是因他们的聚集代表着财富的汇集。而大量财富在某一城市的出现会对该座城市产生重大的影响。最近，《悉尼晨锋报》就引用了莱坊的此份《财富报告》报道了悉尼现已成了富豪们置业的首选城市之一，该篇报道援引了这两年在悉尼$3,000万豪宅的转手已经成为常态为例。

虽然，富豪们实际居住的城市排列与他们选择居住的城市排列有一定的差距，但，了解这些拥有千万，乃至亿万身家人士的选择和目标城市还是很有趣味的事。譬如：某城市为什么比其它城市吸引了更多的富豪？他们准备到那里从事哪些方面的投资？该城市现在的状况怎样？未来的规划如何？等等……

看到富豪们移动的步伐，就可以看见一道道财富的洪流在流淌……）