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新房供应过剩、投资者需求减弱、人口增长趋缓，这些因素将导致澳洲大多数州府城市在未来三年房价下跌，BIS Shrapnel公司最近发布的一份题为《2016至2019住房展望》的报告如此说。

据澳洲Domain房地产网报道，报告预计房价下跌最严重的是阿德雷德和达尔文，其独立房的中位房价到2019年6月将下跌2%。

悉尼与墨尔本一直是房价上涨的领头，但未来三年它们的房价预计将下跌1%，珀斯也将下跌1%。

BIS Shrapnel公司预计，2015-16年度，有创纪录的22万套新房开始建设，下一年度，完工的数量将出现高峰。

其中49%的将是多层的楼房，这也是史无前例的。很多是大型的公寓楼工程，其施工期更长一些，将导致在2017-18年度有大量的建筑完工。

除了新州之外的所有其它州，预计将出现或即将面临供应过剩的问题。

BIS Shrapnel研究部的资深经理Angie Zigomanis表示，投资者的需求是推动悉尼与墨尔本市场需求的关键因素，但是澳洲审慎监管局的限制借贷的措施抑制了投资者的活动。

他承认，几乎所有的州府城市以前所未有的速度兴建公寓大楼，迎合投资者的需求。随着这些工程的竣工，在许多城市很可能会出现没有足够的租户来支撑房租，这终将会影响到房价。

在市场上正在租房住的年轻夫妇，或许正在考虑买自己的第一套房子，如果房东给他们降低租金，他们或许会推迟自己买房的计划。

随着房子的资本收益的减少，Zigomanis认为，投资者需求预计将进一步弱化，这又会给房价的下跌添加压力。

如果把通货膨胀因素考虑在内，预计到2019年，所有州府城市的独立房与公寓房的中位房价实际上将低于现在。

St George银行的资深经济师Hans Kunnen表示，需求仍将增长，但可能不会像过去两年那样，而供应仍然强劲。

他称，来自海外的需求，特别是来自中国的需求，可能会受到抑制。他认为，这种变化不会是急剧的，但这种把房价推到目前如此高水平上的动力，可能会平缓下来。“当你的供应增加的时候，那么房价可能略有下跌，但这是三年后的事情了。”

他说：“我们知道，在悉尼与墨尔本，需求仍然很强劲，尤其在悉尼，供应还没有赶上需求。”

汇丰银行首席经济师Paul Bloxham认为，今年到2017年，房价将有一位数的较小幅度的上涨。“我们认为房地产繁荣已经告终，房地产市场正在变冷，”他说，“我们认为那些似乎出现了供应过剩的地方的公寓房价将下跌，如布里斯本、墨尔本。”“我们对下一年的预测是全澳房价上涨将在0%至5%之间。”

本集团的首席经济师Andrew Wilson却认为，市场的状况是一段时间的持平，这是低经济增长与低利率的结果。他预计在2016年，大多数州府城市的房价上涨将介于2%至5%之间。

他声称，导致房价下跌的两大因素将是利率的升高、经济的急剧下滑，不过，经济虽然不强劲但并没有出现急剧下滑，而利率不会升高。

BIS Shrapnel公司关于各州的预测是：

墨尔本

购房活动与房价上涨已经从内城区、中环地带转移到了远郊。

新住房建设，特别是公寓楼将继续，但不遍及整个城市，仅限于市中心与内城区的部分地段。

中位房价预计2016-17，房价上升至少2%，后面的两年房价下降3%，到2019年6月下降1%。

正在浮现出来的供应过剩问题，意味着公寓房价格在三年后下降8%。

悉尼

过去的一个财政年度，房价上涨缓和了下来，与之前的由投资者推动的房价强劲上涨的三年有所不同。本财政年度，房价上涨预计有限。

“大量的住房建设项目的竣工，将使市场上的需求压力减轻，”Zigomanis说，“而房价增长的趋缓也打击投资者们的积极性。”

BIS Shrapnel预计，本财政年度，房价进一步上涨2%，2017-18和2018-19两个年度中位房价将下跌3%。结果是，2019年6月房价中位数将比现在低1%。

布里斯本

未来三年独立房上涨前景最好的地方是布里斯本与霍巴特。其房价中位数预计到2019年6月将升高7%。布里斯本公寓房中位房价预计将下降6%。

“新公寓楼建设正在火热，特别是在布里斯本内城区，公寓房供应过剩的局面将出现，”Zigomanis说。

然而，独立房房价将出现某些上涨，因为那里的房价比较低廉，而且供不应求。

堪培拉

堪培拉的前景也相当光明。预计未来三年独立房中位房价将升高6%。

Zigomanis说，公寓楼的建设仍然很具规模，这将对市场产生影响。

公寓房中位房价在2015-16年度下降了4%，预计未来三年将进一步降低4%。

珀斯

房地产市场继续疲弱，这是因为矿产业的下滑及其对就业与人口增长的影响。

根据事先的预测，到2016年6月，房价中位应该已下跌了8%。

这样的话，预计到2019年6月，独立房中位房价将下跌1%，公寓房将下跌5%。