最近一周已经有投资人和我反映，他们有些投资房的租客开始不交租金了。
我连续打了5个中介公司的电话，一圈了解下来的信息是，租客目前以降租的要求为主，只有少数的是完全不交租金。这些人地域分布很广，无论是好区坏区，离市区远离市区近，而且类似事件开始越来越多，每个投资人都开始感受到了影响。
我一直以为，遇到问题怕是没有用的，未来几个月一定是房东非常艰难的时候，这是毋庸置疑的。在疫情开始之初我就给自己做好了心理上的准备。我们当务之急是直面问题并解决问题。
今天我邀请了帮我管理东区房产的Dual Real Estate 老板Stephen， 让这个一线人员为我们做一下市场简报，他也会给出相应的建议。
Q
Stephen 您好！您告诉我目前的租房市场是怎么样的，租客都开始不交租金了吗？
Stephen：拿我们来说， 我们总共管理一百多套房产，85%的房产在悉尼东区，15%的房产在其它区域。
目前有11%的租客已经提出降租的要求，其中的一半已提出了具体金额，如15%-50%的折扣。
Q
请问您如何平衡租客与房东的关系，租客失去工作，但房东也要还贷款啊？
Stephen：我们目前没有批准任何一笔降租的要求，因为首先他们要拿出雇主证明，证明他们已经失业或减少工作时间，如果需要的情况下我们还会要求看每月银行的进账来证明。
不能他/她要，我们就给。
得到相关证明后，我们会和房东再进一步具体商量方案。如果房东不同意，租客又开始欠租，我们会按照正常程序去做，晚交14天后，发中止租约通知。
Q
政府目前有给出具体方案吗？
Stephen：政府鼓励房东和租客协商租金，但一直没有给出具体方案和规定。也没有说租客不付租金不能赶走或者房东必须降租。
所以我们一直在等待具体法规，他们一直说政策会在这周左右出台，但目前还没有收到任何信息。
Q
我有一个问题，假设我们同意给租客免租或减租，但租客在失业后又找到工作，一边不告诉我们，一边享受福利怎么办？
Stephen：作为专业的租房公司，我们也考虑过这个问题，这种租客必须和他/她时刻保持联系，每个月都咨询一下他/她工作的进度，并让他/她提供一下相关材料给我们审核，例如银行流水。
Q
现在这种市场，如果我是房东，房子是空的，我是该租呢？还是这么空着？因为如果招到不好的租客，进来住一个月就说自己失业了，这可怎么办？
Stephen：在目前的市场下，我们选择租客会非常在意他/她在什么行业工作，如果租客在政府工作或是医疗机构的，那风险相对就很小，但如果在餐饮业，旅游业的我就很会很担心。
Q
现在这个市场还能找到租客吗？
Stephen：优质的房产永远有市场。现在的市场很难，但不代表需求消失了，衣食住行是人的必须。例如我们在Maroubra一个三房的TownHouse，3月19日登广告，3月21日（上周六）做开放，总共来12组人，一个开放就租掉了。
这周我们又开放了一个正对着海滩的Penthhouse，也是一个开放就租掉，两房租到了1100/周。我们还有一个在Maroubra的house，周三登的广告，当天就有人咨询租房的事。
当然我不是说，现在市场出租没有任何问题，例如我们在Kingsford的一个装修过的两房红砖公寓，快一个多月还没租出去。主要原因是当地租客都以学生为主，而竞争又激烈，类似的两房总共有70多套在出租。因为房子装修过，屋主对租金是有一定要求的。
我们一开始的时候已经告诉屋主，不能期待太高的租金，现在屋主同意降到市场价格，我们正计划来一次促销活动把房子尽快租出去。
目前的租房市场，对房租有一个正确的定价非常重要。我们会为房东的利益奋斗到最后一刻，没有我们租不出去的房子。
Q
您对目前的市场有什么看法吗？
Stephen：我不会说一切都很容易，一切都很好。我们现在经历的事情其实比2008年金融危机还严重，因为全国的各行各业都受到了这次疫情的影响，同时人们还要担心自己的身体健康。我也知道，在疫情接下来的一，两个月时间里，租客和房东的矛盾会越来越多。
但我认为疫情的事情会很快在封城后得到有效控制。而这一切过后，有些事情还没变，那就是利息依然很便宜，至少在我看来，很多房子买下来，还贷款比租还划算。
对于大众来说这是百年不遇的灾情，但也是百年不遇的机会，对于有刚需的置业者，要好好把握这次机会。对于二手房来说，房主更愿意讲价了。对于新房，我见到有开发商不但打折，还提供找到租客才成交的服务。
我想每件事都有好有坏吧。
万邦君：感谢您接受我们的采访，我会在文章里放上您公司讲中文的租房经理的二维码，我一直很满意你们过去几年的服务，有需要的朋友可以添加。
A 8 Fenton Avenue, Maroubra, NSW 2035
T (02) 9314 1111 M 0433 265 845
W www.dualrealestate.com.au
万邦君市场消息更新
各位房东和投资人：
大家好！你们有些人已经是长期读者，有些人可能今天才刚刚接触到我们，所以在特别期间重点的事，我还是要和大家再重复一遍：
1.对于银行提供的6个月延迟还款，不到万不得已，能不申请就不要申请，如果他们发现你所提供的资料和以前贷款申请时的信息不一致，那可能会产生后续影响。
2. 如果是收现金自己租房的，希望能尽快找到一个专业租房管理经理，新州刚刚更新了租赁法，对于加租，房东信息披露 和租客权益都有很大的更改，例如遭遇家暴问题的租客，是可以合理解约，租客可以更改室内一些事物的布局等等。这种情况下，你要不更专业，你要不找专业的人。
3. 不好的租房经理必须马上抄掉。朋友有一个在Canterbury的公寓，委托一家华人公司去管，该公司以前卖楼花为主，现在转型集中火力做租房。
租房经理找到租客以前就有欠费的习惯，这次租客借着疫情直接耍赖不交租金了。朋友去问该公司的租房经理，租房经理直接说，政府出台政策不让赶租客，所以就先催一催。
我直接告诉朋友，目前政府没有给出具体政策，这点我都知道。而且对于这种劣迹斑斑的人，让他进来都是错误。先把租房经理换了吧，拿钱不做事。
4.著名的房东保险公司Terri Scheer已经不接受任何投保请求，据说市场还有其它两间保险公司跟进此政策。房东保险给房东，在租客恶意逃租的情况下，可以补偿到12周左右的租金。
保险公司EBM RentCover目前还接受投保，它们在1991年是澳洲第一个给出房东保险的公司，目前投保房屋数量高达15万套。我建议没买房东保险的可以考虑买一下，这点可以咨询Dual的租房经理。
5.我们和租客要抱着协商的态度，因为目前就算赶走租客，再找新的也未必容易。从实用的角度讲，对那些长期稳定，记录很好的租客适度减租，有总比没有强，可以骑驴找马。
对于恶意不交租，本身表现不好的租客，他们可以借着疫情玩上半场，我们借着租客黑名单跟他们玩下半场。你上了黑名单，你未来租房也不容易。
6.像文中Stephen 讲的，为了防止租客跟风要求减租，大家一定要看他们的银行流水，雇主信这东西自己可以在word文档随便做。跟自己的租房经理明确这一点。
7. 做好心理准备，这是一个全国普遍发生的事，也许现在还没轮到你，但下一个可能就是你。咱们中国人讲了有事不怕事，没事也别惹事。
8. 目前这种短期失业潮下，银行贷款会更加严格，有楼花最近成交的客户请和贷款经理保持联系，如果用了餐馆收入打流水的要找新方案了。
银行的人会非常忙，很多人会说贷款交交了，结果一查根本没交上去，你最好盯紧点。目前做一个贷款做好4周的准备。
9.这次也给大家看清楚区域的好坏，好房和坏房的区别。总有人告诉我们区域户型不会重要，买了最重要。这次您会看到什么最重要。
朋友在Medowbank买的投资房，已经挂在市场上3周，目前没有一个咨询的。这种区域里的屋主要做好和租客进一步妥协的准备。尤其那些最近有大批量楼盘成交区域。
10. 在我们发布文章期间，政府刚刚宣布会暂停房东驱逐租客和要求免租，但会在土地税，市政费和负扣税上给予补偿。
All the best，Good Luck。能说的都说了，谁让我是万邦君呢！这话也就我能告诉你。
不惧过去 不畏将来
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