彻底凉凉还是危言耸听, 澳央行为何要封锁房价消息?

原创 2020年06月22日 澳洲财经见闻



共3794字|预计阅读时长5分钟


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  • 前 言

  • 朋友的买房故事

  • 完美的风暴

  • 公寓市场如何跌入谷底?

  • 疫情后时代的公寓市场


前 言

 

近期,澳大利亚住房市场,尤其是公寓市场,情况有些“不太平”。

 

买家在纠结要不要买,卖家在纠结要不要卖,数据似乎失灵……

 

更大的瓜则来自澳大利亚央行。

 

根据澳媒的报道,为了避免新冠病毒引发人们对住房市场崩溃的担忧,澳储行(RBA)经济学家竟要求私人公司封锁有关房价暴跌的消息。

 

在经历如日中天的繁华景象之后,澳大利亚公寓市场(尤其是CBD)为何直坠谷底?


1

朋友的买房故事

 


居住在悉尼Epping的Lily最近每周都参加周末的房产拍卖会。考虑到自己的经济实力,Lily一般都只会关注公寓,特别是百万澳币左右的公寓。

 

她说,最近几场拍卖都没有一个人出价。

 

“在场的一群人都在尴尬地等待别人出价。其中,在一场拍卖会上,拍卖的房子是事先看过的房子,但最终的结果还是流拍。”

 

她说:“其实,卖家的价格其实还算是比较正常,在市场指导价附近。但是,大家都不愿意接。”

 

Lily表示,连续多场拍卖会跟下来,她最大的感受就是买家几乎都是都格外小心的在观望。同时,卖家又舍不得割肉。目前看来至少在公寓这块的价格就看双方谁先忍不住。

 

就在最近这几天,Lily表示自己收到了中介的电话,是关于之前在Epping一套60万起拍的公寓。

 

当时,拍卖师说这套房子的出价其实并没有达到市价的水平,并且全场只有一个人出价61万澳元。

 

由于拍卖价没有到房东的心理价位结果没能成交。今天中介联系她只是告诉她卖家现在肯考虑60万的价格。

 

但是,Lily认为,凭这样的节奏,再熬一两个月,没准房东会接受55万澳币的价格。

 

另外,Lily认为,目前房价(尤其是公寓)之所以还没有太大的波动,很多情况下全靠优质房在撑着。

 

同期,就以下问题咨询专业人士的朋友也不再少数,即在之前上班族聚集的地区(主要是CBD),目前经济形势下行的情况下,租金表现又差,不知道买进来是否会砸在手里N年解不了套?


2

完美的风暴

 


事实上,CBD公寓自住买家和投资买家的担忧并非空穴来风。

 

最新的数据显示,空置率飙升和租金普遍打折导致投资者的现金流遭遇无情挤压。目前,每五套投资房中,就有两套投资房业主面临财务压力。

 

自澳大利亚于3月锁国以来,来自游客和国际学生的住房需求干涸。对于严重依赖此类租户的CBD地区,租金面临巨大的下行压力而空置率持续攀升,尤其是在悉尼和布里斯班的CBD。

 

澳大利亚金融数据公司Digital Finance Analytics(以下简称:DFA)的分析显示,伴随短租房东也开始加入长租市场,对租户的竞争进一步加剧。

 

受此影响,82万套租赁物业的房东面临财务压力。另有12.3万套出租房的房东则面临“严重”的财务压力。


布里斯班CBD的公寓投资者梁女士(Lisa Liang)说道:“我们现在被迫每周降租至少100澳币。”

 

“我投资的公寓位于布里斯班南岸,之前的租客是三名中国留学生。但是,现在其中一个已经回国,因为锁国暂时无法回到澳大利亚。因为少了一个负担租金的租客,其它两名租客感觉付租有点吃不消。帮我打理的中介联系我要求减租。”

 

这种情况让梁女士开始面临投资风险。

 

她说:“除了其他各种乱七八糟的费用外,我们每年还要支付6500澳元的物业管理费。因此,如果我得到的租金减少了,而这些固定开始却一分未少,那么继续持有这套投资物业就有些困难。”

 

当一套出租房空置时间超过两个月,而租金收入不足以支付运营成本时,该物业即被视为对房东构成财务压力。

 

就不同房型而言,公寓房东遭遇财务压力的可能性是独栋屋的1.5倍。尤其是过去三年内购买的出租公寓房东,其面临财务压力的可能性是独栋屋的两倍。

 

DFA 负责人马丁•诺斯(Martin North)说道:“鉴于新冠疫情的爆发、先前投资物业的大量增加、租金收入的下降、Airbnb需求的崩溃以及外来移民的枯竭,这是一场完美的风暴。”

 

就地域而言,承压投资者比例最高的地区都在以公寓为主的悉尼和墨尔本CBD地区。这些地区也有大量投放在Airbnb等短租平台的房源。


例如,数据显示,在悉尼Rushcutters Bay和Ultimo, 80%的公寓投资者面临财务压力。其中,1377套投资房面临严重的财务压力。


在墨尔本CBD和西部,3/4的公寓投资房东承受着巨大的压力,1918套投资房业主面临严重的财务压力。

 

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指出,鉴于目前投资者可以向银行申请暂停还款,因此大规模房贷违约和集体抛售的情况下暂时不会出现。

 

但是,Oliver也表示称:“风险仍然存在。尽管,目前的历史低利率水平可以缓解投资者的部分压力。但是,如果投资者没有任何租金收入,或者租金收入发生巨大变化,那么仅凭借较低的利率很可能不足以确保这些投资盈利。”

 

梁女士说,她很想出售自己在南岸的公寓,但是却不能这样做,因为自2014年购买以来,这套公寓已经贬值了2万澳币。

 

她说:“如果能以买入价,或者小幅亏损出售,我会很乐意马上出售。但是,在目前的市场情况下,我不相信我还能找到买家。”

 

据其透露,她于六年前在Hamilton购买的另一套公寓目前已经亏损了10万澳元。

 

她说:“因此,考虑到所有这些问题,我将不再投资于公寓。如果我能收回为这两套公寓支付的100万澳元,那可以说是非常幸运了。”

 

澳大利亚地产研究机构CoreLogic发布的4月份“投资损益报告(Pain and Gain)”显示,由于供过于求,公寓亏损转售的可能性是独栋屋的两倍,这对租金收益和价格构成了下行压力。

 

在各大首府城市中,布里斯班的情况尤为严重,当地公寓亏损转售的比例比独栋屋高出30.6%。

 

3

公寓市场如何跌入谷底?

 


几年前,在悉尼、墨尔本、布里斯班等这些城市的CBD地区,高层公寓市场还是一派繁荣景象,建筑业蓬勃发展、起重机无处不在……。

 

然而,这种繁华景象来的快,去的也快。

 

即便澳大利亚政府出台了价值6.88亿澳元的“HomeBuilder”计划。但是,公寓市场并不能从中获益。

 

悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫(Harry Triguboff)抨击称,政府厚此薄彼,优先购地建房买家的利益,而没有顾及公寓买家和开发商的利益。

 

他说,即便悉尼完成的大多数新房都是公寓,但是整个刺激方案仅对城市边缘地区的购地建房买家有利。

 

他说:“因为悉尼68%的新屋实际上都是公寓,所以这个决定完全让我们感到困惑”。

 

为了帮助大家了解公寓市场近乎“断崖式的下跌”,我们可以先看一组数据。

 

根据国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)的分析,在2015-16财年,超过4层的公寓塔楼项目中新建公寓超过6.96万套。

 

然而,在本财年即将结束时,这一数字下降至3.4万套左右。据预计,到2020-21年,新建公寓约为2.15万套。

 

国际清算银行执行董事长罗伯特•梅洛尔(Robert Mellor)表示, 在2016-17财年峰值期间,新州公寓开工量达到3.37万套。这种繁华景象可能在“十年之内”不会再出现。

 

据澳大利亚住房行业协会(HIA)的首席经济学家蒂姆•里登(Tim Reardon)预计,从2020-21年开始,澳大利亚新屋开工量将急剧恶化,大幅下降约40%,低于全球金融危机的水平。

 

尽管新冠病毒对投资房的价值和租金收入造成了冲击,但是新冠病毒并不是公寓市场骤冷的唯一因素。

 

回顾一下澳大利亚的公寓开发热潮,其实也就是近十年的事情。

 

当时,公寓开发行业的繁荣可以说是坐享“天时、地利、人和”。

 

一方面,过去15年期间,澳大利亚住房开发一直不足而人口却持续快速增长。另一方面,开发商和海外投资需求持续攀升。

 

然而,到了2017年,中国收紧了资金外流,澳大利亚各州政府开始改变规则,对海外投资者加征税收。

 

同时,获得规划审批(尤其是在新州)也是越来越难。

 

最近,一系列建筑缺陷(包括可燃包层)的曝光在令人震惊之余,也然潜在的买家望而却步。


4

疫情后时代的公寓市场

 


这场疫情带来的显然不仅仅是健康方面的影响,也绝不仅仅是对经济的冲击。

 

伴随疫情曲线的走平,各地开始忙着复苏经济,作为拉动经济的一大驱动力,住房市场现任不容忽视,仍将继续发展。

 

但是,疫情后时代,人们对住房的观念已经发生了天翻地覆的变化。

 

对于少数依旧负重前行的开发商而言,从设计到建房,他们不得不开始重新思考未来的项目,以满足新冠疫情主导下新需求和新偏好的出现。

 

多元化地产开发商Mirvac的一项调研发现,超过三分之一(37%)的受访者表示愿意居住在可以居家办公的地方。

 

Mirvac住宅开发主管Stuart Penklis指出,公寓需要更加灵活,以适应大流行带来的行为变化。

 

鉴于白天一套公寓内可能有两个以上的人居家办公,因此设计需要提供更明确的空间隔断(如封闭式阳台),以方便人们和谐共处。

 

他说:“许多人一直在寻求专用的指定办公空间,而不是在走廊旁的一张桌子。伴随越来越多的人开始选择居家工作,专用空间将渗入设计并成为默认设置。”

 

Penklis表示,此次新冠疫情的爆发将大大改变未来住房设计和开发的方式。

 

日本住房巨头Sekisui澳大利亚子公司Sekisui Australia目前也在考虑调整开发项目设计,以便吸引那些喜欢自由办公,但是又不喜欢宅在家里的潜在买家,例如在楼盘底层引入办公区域。

 

结语

 

据报道,由于一些期房(楼花)预售不够,开发商因为资金链断裂而留下了大量“烂尾楼”。

 

受此影响,我们看到被称之为“鬼城”的现象开始增多。

 

虽然短期内我们并没有看到公寓大幅下跌的报道,但是正如开头Lily所言,优质房在支撑市场表现。

 

不过,参考一下之前的住房开发周期。

 

伴随市场存量房源的变化,如果疫情后澳大利亚恢复人口的快速增长,根据Mirvac预计,2022年和2023年市场又将开始出现短缺。

 

参考来源:

https://www.afr.com/property/residential/perfect-storm-of-high-vacancy-falling-rent-hurts-investors-20200616-p5538h

https://www.afr.com/property/residential/why-the-apartment-cycle-is-heading-for-a-fast-dip-20200617-p553he



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