暴跌or走高?2017年澳洲房产市场究竟该何去何从……

2017年08月07日 AMS澳洲移民服务



谈论到在澳洲的房地产,像是在谈论体育赛事,每个人都有不同的看法

在墨尔本,如果你是一位房产拥有者,没有除了阅读关于房价暴涨方面的消息更加兴奋的事情了。如果在同样的市场中的房产购买者,那么当然是希望房价暴跌。

而在阿德莱德以及珀斯的房产投资者们,看到疯涨的悉尼以及墨尔本房价都感到非常沮丧,希望能从中分到一杯羹。

2017年已经过半,未来澳洲房地产市场,究竟何去何从?


观望未来,为何房价可能会突然暴跌?

对于2017年房地产市场的走向的争论和预言从不缺少。


有些是直接给予警告——大量的公寓购买者面临着在利率的上涨,经济状况不明朗以及大量的房产市场供应的压力等等的因素,使得房地产市场的崩盘和市场泡沫的破裂显得迫在眉睫。


德勤合伙人克里斯预测,墨尔本以及布里斯班公寓的房价将在2019年以前下降15%。一些市场的压力并没有得到重视。专家预测在接下来的三年内房价将在全国范围内下降,主要是因为疲软的投资者以及大量的房产供给。同时,联邦储备银行也对过度供给给予警告。


眼观现下,房产价格或会持续走高

正如前言,市场总有争论,并不是每个人都能看到房价会下降的趋势。


房产分析师们预测,如果联邦储备银行在2017年年中再将利率下降0.25%到1.25%,那在2017年悉尼将会增长18%的盈利,而墨尔本将有17%。


然而澳洲国民银行持不同看法。国民银行首席经济分析师奥斯特认为墨尔本和悉尼的长期繁荣即将结束,而且阿德莱德由于供不应求,其房价也将会复苏。澳洲国民银行预测2017年在市场条件不变的情况下,国家的房价会增长1%。


奥斯特还观察到了其中两块发展过快的市场模块,即联排或独立别墅以及公寓的建造。墨尔本和布里斯班都有着过度建造公寓的问题,珀斯也拥有着有过多的房屋供给。尽管如此,他不认为今年公寓市场会面临着崩盘的灾难。如果有,也是在来年的时候,因为许多的房产项目将在2018年竣工。


投资者持续为房产申请贷款

在2018年之前对经济疲软的预测会使联邦储蓄银行在明年年中进一步降低利率。然而本地银行三分之一的资金来源于海外市场,且海外市场的利率持续走高,从而逐渐增高按揭利率,尤其是投资房产。


不过投资者好像并没有注意到持续增高的借贷成本。澳洲统计局数字现实,从2016年8月至今,房地产投资借贷市场出人意料的增长了4.6%。


这样看涨的观点主要是受2016年第三季度的澳洲国民银行房地产指数所影响。这份指数显示,240位房地产行业专家预测——2018年之前本国的房价将增长1.4%,而维州与新州首当其冲。


日前澳洲统计局(ABS)公布了2017年的市场基准。在2016年12月中公布的七至九月季度数据结果显示:澳洲八大主要城市房价平均上升了3.5%。其中作为领头羊的墨尔本增长了6.9%,而达尔文减少了7.2%,珀斯降低了4%。


很多海外投资人士

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目前,澳大利亚各类商业投资移民类别签证有以下几种:


商业创新类签证

188A


澳洲188A商业创新类签证属于澳洲商业移民(Business Innovation and Investment Visa),通常也被称为澳洲投资移民。


188A签证相当于原来很多人所熟悉的163, 164等移民签证。此签证申请对审计要求相对较松、注重公司的营业额,对投资金额要求不高,投资方式可灵活变通。

适合人士:

中、小型企业主、大型企业管理者


申请条件:

1. 主申请人55岁以下

2. 申请人有直接参与经营及管理企业的成功经历

3. 全家净资产达到80万澳币以上

4. 在公司中至少拥有30%股份,且公司年营业额不少于50万澳元(如单一公司年营业额不到50万澳元,可以最多使用2家公司营业额相加。如公司年营业额不到40万澳元,必须占股51%。超过40万澳元以上,占股30%)

5. 取得“意向申请”邀请 (EOI)

6. 评分达到65分


投资者类签证

188B

188B投资者类签证是专门为那些从事投资活动(如:股票、期货、基金、外汇等)的投资者而设立的一种四年期的临居签证。


这类申请较188A类的要求要高很多,要求申请人有突出的投资经历和经验,通过州政府担保,而且投资150万澳币到澳洲政府指定债券并持有四年, 即可转永居。主申请人在递交永居申请前的四年内须在澳洲累计居住满2年。

适合:

专业投资成功人士


申请条件:

1. 主申请人55岁以下

2. 申请前2个财年,夫妻名下个人及家庭净资产不低于225万澳币

3. 过去5个财年中其中3个财年,具有良好的直接投资和管理经验;

4. 申报的3个投资管理财年中其中1个财年,满足150万澳币的投资额;

5. 投资150万澳币到澳洲政府指定的债券中4年

6. 取得“意向申请”邀请(EOI)

7. 打分达到65分


重大投资者类签证

188C


这个签证类别也就是我们平时说的500万投资移民。这个类型的商业移民更侧重投资方向,是澳洲政府重点关注的移民类型,所以被称为“重大投资者类移民”。


这类签证没有年龄限制,没有英语要求,不需打分,只要在政策规定的领域内至少投资500万澳币就可以快速移民。签证有效期四年,主申请人必须满足160天居住要求。

适合:

高资产、高收入成功人士


申请条件:

1. 家庭净资产:500万澳币(满足当前时点)

2. 投资500万澳币到澳洲指定投资产品:

1)至少50万投资到风投/私人股本基金(VC/PE),此类基金专注初创和小型非上市企业。为鼓励此类基金,政府给与此类基金免税优惠;

2)至少150万投资到小盘股票基金,此类基金专注市值小于5亿澳元的上市或非上市企业(非上市企业不超过基金净值的20%);

3)最多300万其余资金投资到其他管理基金(可投资股票、债券、优先股、可转债、商业地产)


商业临居转永居签证类别

888


888签证是在获得188商业创新类或投资者类临居签证后,符合一定的经商条件,在澳洲境内申请,获得永久居住权的签证。

申请条件:

a) 888A商业创新类:

1. 主申请人必须是188签证的主申请人(除非离婚或死亡)

2. 申请人在澳洲建立企业不少于两年

3. 申请888永居签证时,申请人在澳洲最少居住达到12个月以上(申请前两年内)

4. 申请888永居签证前一年企业年营业额不少于澳币30万(含消费税需超过33万

5. 申请前一年,以下三项符合其中两项条件

1) 企业资产不少于澳币20万

2) 企业至少要聘用2名澳洲居民/公民的全职雇员

3) 申请人的个人资产加企业净资产之和不少于澳币60万

 

b) 888投资者类:

1. 投资150万澳元在指定政府债券中并持有4年

2. 主申请人4年内在澳洲必须住满2年


商业天才类移民签证

132


这类签证是目前澳洲所有投资移民签证中,唯一可以一步到位获得永居的签证。无需通过EOI打分系统,对英语和学历无要求,对居住没有量化要求,适合在国内有成功生意,且愿意在澳洲做投资的企业家。132签证分为“显著商业成就”“风险投资企业家”两类。

a) 132显著商业成就类

申请条件:

1. 成功的经商(管理)背景,参与日常管理;

2. 过去4年中有2年,在公司中拥有30%的股份(或如上市公司10%);

3. 对应的2年,此股份价值超过40万澳币

4. 对应的2年,公司营业额超过300万澳币

5. 全家总资产在150万澳币以上

6. 有州政府担保(一般最少要求投资200万澳币到澳洲项目上);

 

b) 132风险投资企业家类

这类签证需要满足一个重要条件是申请人从澳洲风险投资协会(AVCAL)会员处获得100万澳币风险投资基金,用于在澳洲开创企业或使用有价值的理念产业化。这是一个非常有价值的类别,目前澳洲政府大量鼓励创新企业,欢迎有合适创业项目的中国创业者,通过这个要求相对较低的移民直接通道,一步到位直接拿绿卡。


临时投资退休类签证

405


405类签证属于临时投资退休签证。它的有效期为4年,期满后只要符合相关条件就可以再次申请,每期4年。此签证不能转为永居这类签证是针对那些拥有大量资产的外国商业人士或专业人士打算退休后在澳大利亚安度晚年而设计的。通常这些人不带随同子女并打算退休期间生活在澳大利亚。

申请条件:

1. 年龄为55周岁或以上(配偶年龄不受此限制);
2. 除了配偶外没有包括未成年子女在内的其他尚未独立的家庭成员;
3. 申请人没有在澳大利亚全时工作的意图,但允许持证人每周打工不超过20小时;
4. 申请人身体健康、品行优良;
5. 申请人必须获得澳大利亚州政府的担保,方法是完成指定的投资。


AMS小贴士

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