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澳洲有理有据的生活号
愤怒菜鸟
投资房退税是
一门很实用的学问，
与房屋相关的大部分费用
都是可以用于退税的!
房屋支出是指与房屋
相关的支出，
包括利息，贷款保险，
其他银行费用等。
什么是负扣税
在一个财政年度中，
维持投资房产的现金支出例如:
银行贷款利息 |
水费 |
和非现金支出 |
电费 |
市政费 |
这些费用如果超过投资收益
（比如房租）就产生负向应税收入!
我们称之为负扣税。
负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入。例如，工资收入,资本利得等。
以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。
如果纳税人除物业投资收入
外没有其他收入来源，
或其他来源收入少于负扣税。
那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。
到底什么是负扣税?
房屋相关的收入和支出包括
1)房租
2)租客预定租房的费用
3)租客为物业损坏所支付的赔偿金
4)政府为安装太阳能系统的津贴
5)保险赔偿金，例如业主保险
1)招租广告费
2)物业管理费
3)地税
4)贷款利息
5)清洁费用
6)市政费
7)水费
8)屋内设施折旧
9)建筑结构折旧
10)保险费
到底什么是负扣税?
案例分析
罗先生的税收年度中
税收工资共计$90,000。
他在悉尼的Eastwood投资了
一套价值$700,000的房产。
收支情况如下：
房屋租金 $650/周
$650x52=$33,800/年
支出 | 费用 |
物业管理费 | $3800/年 |
银行利息 | $28,000/年 |
市政费 | $1500/年 |
水费 | $1000/年 |
物业管理中介费 | $1000/年 |
屋内设施折旧 | $8000/年 |
支出总计 | $43,300/年 |
净投资收益为
$33,800 - $43,300= -$9,500
-$9,500 (负扣税）
应税收入= $80,500*
应交税款=$17,709**
*$90,000 - $9,500
**[($80,500-$37,000)*0.325+$3,572]
另外
非现金支出：
折旧=$8,000/年
现金支出：
物业费+还贷利息+市政费+水费+中介费=$35,300
所以净现金收益实际为：
$33,800-$35,300=-$1,500*
*意思是，罗先生为维护这个投资物业的实际花费是$1,500。
如果罗先生没有这个投资物业，
他的$90,000应税收入所需缴的
税款为$20,932 **
** [($90,000-$87,000)*0.37+$19,822]
比有投资物业多交税$3,223**
**($20,932-$17,709)
合理节税$3,223减去投资物业
实际成本$1,500得到最终的税务利益$1,723
***如需深入了解！请联系会计师！
编辑：澳鸟君
宗旨：有理有据写澳洲一切事件
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