【澳洲房产】澳洲“以房养老”详尽优劣分析,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

一、如何以房养老

1. 建立自管养老金，然后要熟悉了解它

　　案例：在发现我们的养老金存在7个不同账户之后，2005年我们建立了自管养老金。这花了我9个月的时间，不折不挠地给不同的基金寄了无数封信，花了大概2000澳元将所有资金转到一个账户里。我坚持下去的唯一方式就是不停地对自己说这是一场马拉松，不是短跑赛，况且这是我们自己的钱。用自管养老金买房是个不错的方式，同时也是漫长不容易的过程。

2. 了解你可以做什么、不能做什么

　　将自管养老金的几个原则分解成最基本的元素，有一下两点：

　　1）你需要制定一个你想要用它来做什么的计划，这个计划必须是明智的，要与你的投资战略吻合；

　　2）如果你能直接从投资中获得个人收益而不是资金回报，你可能就不能这么做了。为此，使用自管养老金为你的孩子买一套公寓并不是明智的，将所有的资金放到一个账户--将自管养老金的每一分钱都投资到房子上，也将是不明智的。如果你和其他人在同一个自管养老金账户里，你需要将它从你的任何投资者抽离出来--即使那个"其他人"是你的配偶。这个需要全面地审核。所以你不能随随便便地找个周六去用"自管养老金"买房--除非这是你之前就做好打算的。

3. 多分析数据

　　我每天都关注房产数据，而且花6个月的时间去了解好几个我中意的郊区。我的标准就是在交通好、房价在30万以下、有着良好投资回报的郊区买房。那就是说，我想找的地区平均周租金超过320澳元。Lakemba区很符合我的要求，它位于铁路沿线，距悉尼城区20分钟距离。

4. 不要投资在你不了解的地区

　　我们听从了置业顾问的建议，花了几周的时间在Lakemba区闲逛，某个周六我们在Haldon St散步的时候，我们检查了当地房子的窗户，找到学校和公交站的位置。第二次去的时候，我们参观了一些房子，查看了上市的房源，了解房价、看是否在我们预算范围内，以及知道最好的街区是哪里。几次参观后我们发现Lakemba区真是文化大熔炉，这里有大量穆斯林人、食物很可口、公寓生活为主，这些公寓主要出租给家庭，尤其是移民者。我们发现我们要找的是建于1960年到1970年的砖房，至少有2间卧室，租期预计长达半年到一年。

5. 避免负收益

　　自管养老金的税率低于个人所得税，因此如果使用自管养老金购买负收益的房子是不划算的。这么做也为违背你的投资策略。你支付的首付资金越高，获得的回报就可能越高，这样也降低了你的风险。我们的股票组合--跟其他人一样，在金融危机之后都大为缩水了，所以我不愿意为了获得资金而割肉清仓。因此，当我开始对市场进行调查研究时，我们就开始存钱并且等待时机。当我们拥有足够的资金时再出手，这样就不需要清空我们全部的自管养老金存款了。

6. 在购买前定好策略

　　如果你会需要任何一种资金作为自管养老金购房的一部分，你需要在询盘任何一处房子之前做好策略。自管养老金投资十分复杂，这意味着房子产权由信托人代表自管养老金拥有，自管养老金负责偿还贷款，但直到房贷付清，房子的产权依然属于信托人（或者托管人）。信托人是独立于自管养老金的，是租金的接收人，但是不可以借任何钱。（你还跟得上吗？提示：不要尝试理解这些。这是会计师的领域。）

　　如果你的自管养老金允许的话，你可以使用当前的个人资金将钱借给信托方，但是这需要有一个独立账户。这种方法可以保护你自管养老金上的其他资产。如果处于某些原因，投资不好（就是说因为你丢了工作和租金下降没法还款），银行采取的唯一手段就是收回房子或者向担保人追债（就是你）。但是自管养老金里的其他资产不受影响。这一方案需要花数周时间，将会花费3000澳元左右。另一个提示：在交割时需要在文件上填写正确的公司名称，如果填错了，你要付更多的印花税。因此，你需要请一个专业的律师，这会花更多的钱，但是之后你就可以省很多钱了。

7. 买房

　　所有的事情按部就班之后，某周六早上一起来，我发现市场开始活跃起来了，我得赶紧行动了。周末，我去看了符合我的标准、在我能接受的价格范围内的6场公展。第二处房子符合我所有的要求，它干净整洁、最近翻新、有一个停车位，在租客搬进来之前几乎不需要再做什么了。我看的其他房子更大些，但是需要做些翻新工作，而且给的折扣也不够补贴翻新的钱。在每场公展之前，我都带着我的iPad坐在前面，在我的银行贷款计算器输入房价、对比还款金额和我预计的租金。我把所有数据都写下来，确保我是以同样的方式对比每套房子。这一点很有好处，它让我看到较大的公寓虽然住进去感觉"更好",但是并不是较好的投资因为你花的钱远比租金回报赚回来的多。顶层的公寓又大又明亮，布局也更好，房价在32万澳元，周租租金330澳元 .我给我老公打电话，"我们自己不住进去，这是投资，数据才是硬道理，"Salient建议我。于是我对第2套房子进行了询盘。

8. 迅速还款

　　这是最重要的一个窍门。如果你预计的租金不能弥补你所花的资金，你想买的房子却又太贵买不起，或者你借了太多钱出去。我们当前用75%的自管养老金加上租金来付贷款，采用这种模式，我们可以在5年之内付清房子的钱。如果我们其中一个丢了工作，可以用租金还贷款，虽然这要花更长的时间。我们意识到如果我们将自管养老金投资到其他地方，我们可以赚更多钱，但那时我们的金融计划--和风险预测--就是要越快还清贷款越好，这样我丈夫任何时间退休都没关系，投资回报仍然是稳健的。

9. 快乐投资

　　用自管养老金购买单元房确实让我忙得够呛，这虽然不是最迷人的房子，但是数字很重要，租客源源不断，而且自购买以来，租金回报将近6%.根据RP Data,该区单元房中位价在一年里上升了9.4%,所以我的房子也在增值。这是多么快乐的时光！

【澳洲房产知识】

没有绿卡也可以到海外投资房产吗？海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。

另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。

在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞定各种手续，而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元，买房的各类税费在3%左右。

目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。