最近房市火爆，很多朋友都想买房了。关于公寓楼，其实一直以来都有一种声音，说澳洲的公寓楼设计，总觉得不太实用，问题一大堆。

总结起来有以下几点：

听起来，这些抱怨都非常的有道理。但是不知道大家会不会很奇怪一点，澳洲不缺世界著名的建筑师：

Glen Murcutt 是国际建筑大奖普林茨奖的获得者（相当于建筑设计界的诺贝尔奖）https://www.pritzkerprize.com/laureates/2002。

Philip COX 国际著名建筑大师，悉尼学派的代表人物之一，代表作包括了早年的达令港规划，天津的国家海洋博物馆，上海外滩的规划等；

https://www.coxarchitecture.com.au/project/national-maritime-museum-of-china/

Harry Seidler 是澳洲现代建筑学的奠基人，代表作品：悉尼市中心的Australian Square；

http://seidler.net.au/index.php?id=18

设计公司PTW，是中国北京奥运游泳馆 水立方的设计公司；

http://www.ptw.com.au/ptw_project/watercube-national-swimming-centre/

那么多世界闻名的建筑师事务所，那么多优秀的建筑师难道就出不了一个实用的公寓楼设计？现在在国内很出名的室内设计师梁志天，他的大学也是在澳洲读的啊。再说了，在澳洲的建筑师里，其实也不少是华人建筑师啊，也有不少是中国国内有工作经验的资深建筑师，难道照抄都不行？

说到这里，大家难道不觉得很奇怪吗？那么多优秀的人才，为什么会出现那么奇怪的现象呢？

国内现在的公寓楼很流行一种入户花园，就是经过公共走廊之后，入户之后会有一个小露台，有个小花园，然后才到主厅，这样房屋的空间感会好很多。在2000年，我在华南理工设计研究院创作室，做陕西夹河园公寓楼设计的时候运用了这种设计，随后在东莞石龙镇的一个水边公寓楼也运用了类似的设计，虽然我没有任何证据说这种设计方式是我首创的，但是起码我觉得我对于公寓楼并不缺乏一种对好设计的认知。

但是为什么到了澳洲我反而做不出这样公寓楼设计呢？Tony ，你退步了吗？

当然不是啊，让我们来一步步分析一下这个原因吧：

规划与规范：

说到规划，在澳洲，或者先集中说悉尼吧，做开发，有三个最基本的规划限制是必须要遵守的：

（维多利亚州有 better apartment design guide，这个better是为了区分新州的，其实要求更宽松。。。。。。请原谅我的腹黑）

LEP 的规范主要限制了地块用途（可以建什么），容积率（可以建多少面积），限高（可以建多高）；

DCP 规范限制了红线退缩多少，公寓的户型分布比例，景观设计要求，开放空间的要求，日照要求、噪音控制要求、每套公寓面积的最小面积要求，蓄水箱的要求，垃圾收集的要求等等；

SEPP65 进一步的把公寓楼的设计要求细化，例如：楼宇之间的间距，然后细致到每套公寓的细节设计：活动空间最低层高至少2700mm，非主要生活空间层高必须高于2400mm；储物空间需要提供多少立方米，客厅需要最少每天得到多少日照等等；

看到这里，大家是不是觉得大澳村对于公寓楼的设计要求其实挺严格的呢，规划上对公寓楼的质量控制其实挺到位的对吧？

别急，接下来还有规范上的要求，规范包括了 National construction code Australia （NCCA），其中的第一、第二卷合起来称为 Building Code Australia (BCA) 澳洲建筑规范，然后是Australian Standard，简称 AS，这个通常还跟新西兰通用，所以经常会看到 AS/NZ。

这些规范界定了10大建筑种类，公寓楼属于第二类 - Class 2，这些规范很详细的规定了消防、排水、防潮、地下室建造、通风等等细节。

理论上，请注意，是理论上所有这些规划、规范是可以确保一定的建筑质量。不过政府也知道一点，话不能说的太死，字也不能写的太详细，所以也留了一个口子，澳洲的建筑规范是建筑质量的最低标准，而且是一个以表现来做最终决定的。

为什么呢？

举例来说，建筑规范上明说了不同种类的两种建筑之间可能需要2个小时或以上的消防隔断，那么这是用砖墙来做消防隔断？是用石膏板墙来做消防隔断？还是通过增加消防喷淋头来做消防隔断呢？又或者是其他新型建材来做消防隔断呢？ 

规范上没说，因为技术是每天在进步，改进的，所以规范是不能写的太死的。

又举个例子说明一下：在Wynyard 火车站的York street 入口的自动扶梯之间的盖板是木饰面的，理论上这一类的仿木板是不能用在公共空间里的，因为达不到消防要求，那怎么办？

https://www.coxarchitecture.com.au/project/wynyard-station-upgrade/

解决方法是增加消防喷淋头，同时木饰面板提供消防证书，并且送去质检科研机构做认证。以证明这种材料并不会在火灾发生的时候带来额外的危险。这样的设计既能达到美观要求，也可以满足澳洲建筑规范要求。

说到这里，大家是不是更迷糊了？澳洲的建筑设计规划和规范都挺完善的啊，而且又有一定的灵活度，既保证了质量，又不会墨守成规。

又到了问为什么的时候了。下面我就来回答这个问题：

规范和法规的冲突

what？

是的，冲突了，规划和法规冲突了。例如：限高，如果大家有留意的话，很多council - 市政厅对限高的要求是3的倍数或者是3的倍数+1米的，例如16米，其实是15米+1，或者是18米，24米，25米（24米+1）等等。

这是因为限高的确定，是根据以前房屋设计，一层楼的层高是3米来计算的，外加1米的电梯机房或者是走火楼梯的风压机，又或者是顶楼可以上人，可以有一个1米的围栏等原因而设立的。

但是近年来的设计规范规定钢筋混凝土楼板的消防要求，厚度不能低于200mm，这是混凝土对钢筋的保护要求，请注意这并不是结构上的要求，而是消防要求；

然后防水要求，阳台跟室内如果要做好防水，规范要求至少需要75mm的落差，然后室内外的完成面才可以拉平，同时保证防水要求；

再然后加上防止冷凝水的发生，需要对室外的楼板下方做保温，也就是要增加保温棉。

说了这么多，Tony，你到底想表达什么啊？

其实很简单，我想说的是，以前层高3米的要求过时啦，要做到规范的要求，每一层楼的层高最少最少要3050mm，理想状态是3150mm。那么8层楼的房子，层高就变成了25.2米了，原有规划的24米，甚至是25米限高就突破了。那么作为开发商，要么减少一层楼，一层楼可能有6~8户，如果一户卖80万，那么就是少了5、6百万的销售额，我相信没有多少开发商会愿意这样做的。不减少楼层，那我能怎么做？挤啊！

还想天花板雕花做藻井？别想了，不是不想做，而是臣妾做不到啊。

好吧，这是高度上的，那么为什么会有暗厨暗厕啊？这个跟规划有啥关系啊？

关系大了，规划上的容积率是怎么定出来的呢？是市政厅请一些设计公司，按照预想的限高，退缩要求，建筑间距等来计算这一片区域开发了之后能提供多少居住人口，以此来确定一片区域的容积率的。

这里会产生一个什么问题呢？原来这种计算方式都是规划师通过表格来计算的，例如：一房最少就是50平米，两房最小是70~75平米，以此类推，然后加上一个百分比的公共空间，由此而得出一个容积率。这种面积的计算只是纯数学公式，并不会去考虑房子内部的空间布局要求，开窗要求。

所以很多时候会发生一个问题，就是这种计算过于乐观，而忽略了实际使用的要求。

假设，一块地，规划上给出的容积率是 4：1，也就是一块地1000平米的，可以建4000平米的公寓，减去20%的公共交通面积，还可以建3600平米的套房。但是有时候地块并不是方方正正的，有的边界是斜的甚至是弧线的，根据一定的红线退缩要求，实际可建面积反而减少了，那么设计师为了满足容积率最大化，就会绞尽脑汁去抠面积出来，那么实用性肯定就被影响了。

https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Guidelines/apartment-design-guide-part-2-developing-the-controls-2015-07.pdf?la=en

而有的地块没有容积率限制，只有体量控制，出来的问题也是一样的，设计师和开发商一定会为了把规划上允许的可建面积都用上，无论是否可用的空间都先挤出来再说。

这种情况下，规范要求房间必须要有对外的窗，日照必须照到客厅，那么好，厨房、卫生间是没有采光要求的，那么暗厨暗厕就成了必然了。

法规 VS 金钱的力量

我们前文说过澳洲的法规是有一定的灵活性的，BCA 规定的只是建筑质量的最低要求。等等，为什么是最低要求呢？很简单，如果这个标准提高了，房屋的建造成本会暴涨的。

业内人士都知道的，澳洲没有不漏水的房子，fair trading每年接到关于房屋建造质量的投诉，高达75%是跟漏水有关的。我曾经写过一篇文章阐述这个问题：<愿不再有漏水的房屋>

地下车库漏水，其实对于澳洲的承建商来说，这不是一个问题啊，因为这是规范允许的，只要在车库最底层有集水池来集水，有水泵可以在集水到一定程度把水排出去地面就可以了啊，这就是为什么澳洲大部分的地下室停车场都会有渗水的情况。如果要做成完全干燥的地下室，造价可是会暴涨，各种施工工艺的要求都不一样了。

对于开发商和承建商来说，只要在满足法规要求的前提下，怎么省钱就怎么来吧。

至于opal tower，mascot tower 等一系列的问题，其实是不按法规办事了。这种情况在building commissioner 的介入下会越来越少的，那样的极少数案例未来会大幅降低的，大家反而不用过于担心。

总结：其实澳洲的建筑设计师们都不傻，开发商们更是非常的聪明，都是在规划，规范和法规允许的前提下推进一个开发，只是政府部门对于各项规划制度和法规的完善速度不尽人意，要改变，并不是一朝一夕可以做到的。