盘点：2019澳洲房地产最抢手的物业,澳房汇微信公众号文章

文/ James Tong

2019，是澳洲房地产浴火重生的一年。

在短短一年里，我们先是经历了有史以来最快速的房价下跌，然后，又猝不及防地，体验着最快速的回升。

… 如无意外，圣诞新年假期也停不下来。

重新回顾这段日子的意义，不在于怀念那过山车般大起大落的刺激，而在于了解什么样的物业最受欢迎，思考房地产走到今天，究竟有什么内在的规律。

在住宅方面，大家都已看过我们的跟踪报道：随着拍卖清出率节节增高，豪宅热卖屡上头条，见《新榜单：澳大利亚十大最昂贵住宅》；《破纪录的“一亿四”，还打翻了哪些房地产潜规则？》，很显然，最贵的物业最抢手。

商业地产方面呢？其实也有同样的情形。

在包括零售，办公，工业和酒店领域的整个商业版块中，2019年超过500万元的交易数量不到660笔，比去年的983笔少了30%，但总价值却有383亿，比2018年的379亿还要高。值得注意的是，商铺和厂房，无论是金额还是数量都比去年低得多。

也就是说，商业零售和制造业严重不景气，交易都集中在贵价的办公楼。这又说明了什么呢？

这一篇，我们就来看看2019年澳洲办公楼的前20大交易。

拿到这样一张排名表，习惯看住宅交易的小伙伴最可能的第一个反应是……看不懂：交易银码比最贵的豪宅都大得多，也说不出交易的买家谁是谁，平时熟悉的住宅开发商名字都没在里面...

是的，教大家看懂一点商业地产交易，也是本文目的之一。我们希望透过这些交易，能够看通一点澳洲房地产的门道。为此，我把好朋友、莱坊的亚洲业务总监Dominic也请来，为大家解读和点评一下 (还没认识Dominic的朋友，可看看《他，刚完成了一宗“15个小目标”的交易》)。

好，我们开始：

【第一大交易】是悉尼市中心的Scentre Towers，卖了15.2亿。买家黑石Blackstone集团，是全世界最大的独立另类投资管理机构之一，也是美国规模最大的上市投资管理公司。在2019年，得益于低利率环境，黑石的股价从30美元直线上升到56美元，是2007年上市以来表现最好的一年。黑石集团管理的资产总规模现已达到5540亿美元。

而Scentre集团今年6月出售这个物业组合，是为了提取资金，开展一项回购计划，以提振不断下跌的股价。这些位于Westfield购物中心周边的办公楼，处于悉尼最旺的黄金地段。

Blackstone签的是299年租赁(leasehold)产权合约，这笔交易的账面溢价超过10%。其中核心资产是位于Castlereagh St 85号27层的地标式办公楼，竣工于2011年，银行业巨头摩根大通(JPMorgan)是主租户。

【第二大交易】买家是澳洲本地的房地产巨头Dexus。他们去年曾买下墨尔本CBD Collins Street 52号和60号，接着又发起自全球金融危机以来，澳洲房地产领域最大一次融资活动，成功以14.76亿澳元从昆士兰基金巨头QIC手上买下Collins Street 80号综合大楼。

这个物业群由一座47层的旧办公楼(北楼)，和一座还在建造中的35层高级办公楼(南楼)组成，还有一个255个客房的酒店和零售商店裙楼。今年5月这笔交易，曾经是澳洲物业最大笔的交易记录，想不到才一个月，就被Scentre Tower超过。卖方昆士兰基金QIC在新建大楼上已经花了超过10年时间，将继续负责把工程完成。

【第三大交易】买家是新加坡主权基金投资公司GIC，一个大型全球性投资基金，管理的资产超过1000亿美元。今年8月，GIC斥资11.5亿，收购了悉尼最顶级的办公楼，Barangaroo Towers 2和3两栋大厦的 25.1%股份。其中14%的股权来自加拿大养老金投资集团CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board)，11.1%来自Lendlease 。CPPIB与Lendlease有非常紧密的合作关系，他们在英国有一个26亿元的Build-to-Rent合作项目。

【第四大交易】买家是大型投资管理集团Charter Hall旗下的两支基金。Charter Hall是一个澳洲上市的房地产投资信托基金(REIT)，管理的基金总额将近400亿澳元。因为有很强的集资能力，2019是他们增长最快、成为地产界最主力买家之一的一年。卖家则是第三大交易中的新加坡主权基金投资公司GIC，他们在买入Barangaroo Towers办公楼股权的同时，把Chifley Tower一半股权以9.2亿卖出。这座大厦又是悉尼CBD一个地标式物业，零售面积5,000平方米，还有42层68,867平方米高档写字楼。

【第五大交易】是位于墨尔本的Telstra澳洲电讯总部大楼，买家又是Charter Hall，不过他们联合了另一加拿大养老金集团PSP (Canada’s Public Sector Pension Investment Board)，这座高47层的大厦成交价8.3亿，净出租面积有65,913平方米。Charter Hall的董事总经理David Harrison曾说过：“在截至2019年3月31日的一年中，墨尔本CBD的净需求为153,650平方米，是悉尼中央商务区（71,800平方米）的两倍，并且是澳大利亚中央商务区写字楼市场中最强劲的”。

其他交易中，我们还可以看到以下这些主角：

Link REIT是香港第一家上市的房地产投资信托基金，亚洲最大的房地产投资信托基金之一。
GPT集团是澳洲上市的房地产投资信托基金。该集团自1971年在澳洲上市，是澳洲最大的房地产投资集团之一。
AMP Capital交易的背后，实际上是香港金融管理局，他们加码4.5亿购入悉尼中央商务区(CBD) Wynyard Place项目资产的25%，把持股比例提高至75%。香港金融管理局之前也参与了Barangaroo 1号办公大楼的投资。
Starwood Capital喜达屋资本集团是一家来自美国的投资公司，总部位于佛罗里达州的迈阿密。
Anton Capital是一个本地的独立投资和咨询公司，主要业务是私募股权房地产投资。
ISPT是澳大利亚最大的行业养老基金，规模有185亿，主要投资和开发澳洲的商业、零售、物流、仓储和住宅物业。
Shayher Group是台湾宝佳集团(Par Jar Group)在澳洲的分公司，也是上榜位置最高的私人企业。
CBRE Global 是在美国上市的全球500强企业之一，是世界上最大的商业房地产服务公司。
Stockland成立于1952年，是澳洲著名的房地产巨头，旗下业务覆盖住宅、商业和退休村。

再总结一下：

前20大办公楼的交易总额就达到127.63亿。多个三亿以上的交易都排不上榜，比如Mirvac以3.82亿买下10-20 Bond Street的一半股权，LaSalle以3.25亿买下Central Square Complex，香港私人资金3.15亿买下悉尼6-10 O'Connell Street…
作为对比，2亿以上的办公楼交易总额在2018年只有48亿，2017年是61亿。
20大交易中，15个在悉尼，3个在墨尔本，2个在布里斯班。悉尼绝对是国际认受度最高的大都市。
悉尼也是唯一有多中心大型交易上榜的城市(Parramatta, North Sydney, Chatswood, Macquarie Park)。我们从中可以看出，对于未来的住宅市场发展，悉尼有更宽阔的基础。
有没有留意，第一和第七有两个“100 Market Street”?，这是Blackstone在买下Scentre Towers组合6个月不到，保留了摩根大通租用的核心大楼，而把悉尼塔下10层的办公楼又再出售，卖给了香港基金Link REIT。可见优质物业是多么抢手。

对于房地产投资出现“偏吃”高端办公楼的现象，Dominic给出了以下的点评：

在全球普遍低息的环境下，投资者把资金放在银行的利息越来越低，买债券也不行，只好把注意力放到商业地产，但又不太敢投资零售和实业，于是就选择了办公楼，尤其是有国际资本支持的大都市中心。
办公楼的回报比较高而且稳定，央行的利息降低到0.75%，对于很多追求有持久稳定收入的投资者来说，4-5%的回报已经很吸引，而高档办公楼的租金，每年还可以做到4%的增长。
投资者贷款成本也在下降，以前买一个商业物业，回报有5%，但成本也可能要5%。现在的贷款成本会低至2.8%，甚至2.5%，这中间就有不错的利润空间。
全球的经济环境不稳定，贸易战、Brexit、很多国家和地区发生示威动乱。在这种情况下，澳洲作为财富“避风港"的地位就突显出来。
大型交易的买家集中于REIT地产信托，他们的确做得越来越大，这是因为过去几年，他们持有的物业增值很快，上市公司每年会做一、两次重新估值，于是银行给出的信用额度也就大增，有更多的流动资金去收购，不用的话放着也是浪费，他们是收管理费的，资产越多，收入也越多，于是他们的胃口就更大，这是增长的推动力。
如果分析一下市场供求情况，现在真的是供不应求，比起Barangaroo刚建起来时少很多，这也是价格上升的必要条件。即使2020年价值增长幅度比不过前两年，但在低息环境下，投资者还是会非常积极地找收入好、位置好的物业，办公楼市场还可能稳定增长，这是因为成本降低了，大家对资本还原率(Cap rate)的计算就不同，会容许买入价格更高的物业。
多少的回报算合理呢？有些项目的市场回报率高，达到6.4%，6.5%，有些可低至3.9%、4.0%。一般来说，不在CBD而且又大型的物业，招租、转手的困难会大些，所以，它要求的回报也会大些。对于大机构来说，他们可能手上已有很多CBD物业，所以比较容易承受地段“稍偏”的物业。
私人投资者、家族企业买的物业相对小一些，在CBD的物业招租、转手的风险较少，因为市场竞争的影响，对回报率要求就不用那么高。位置稍微偏一点的，回报率会高一些，比如在Artarmon的一个商业楼，可能会到6%。
现在最大的问题是，没有多少业主愿意卖。机构卖出的原因，通常是基金有投资期限。也有一些办公楼是本来打算开发住宅的，但遇到住宅市场不理想，业主选择把项目卖出获利，这样的物业一般不与租客再续长租约，租金是以前订下的，算起来租金回报率就低，但一样很快就能出手，201 Elizabeth就是这样一个例子。
办公楼的另一赚钱模式是买下投资改良，然后卖出获利，比如The Zenith三年前买入是2.8亿，现在装修后卖出是4.38亿。
公寓住宅的发展有严重减速的态势，资金有可能流入商业地产。对于住宅开发商来说，在好景的时候，一个项目的开发尚且要两年半甚至更长，在市场不太好时，要维持企业的经常性收入，比较好的方法就是买下一个可以有现金收入的商业楼。
过去几年，华人投资者的资金有80%是做住宅开发。很多人试了几年后，会反思，是否有其他更合理的投资方法呢？选择收购商业物业就是一个好的模式。今年的中小型交易里，很多都是卖给了华人投资者。有本地的、也有海外的，价格在5000万到1亿左右，华人的投资以家族经营为主。