向伦敦商务与行政中心的蜕变

克罗伊登这个名字对大部分人来说可能显得陌生，实际上，它已经悄然跻身大伦敦为首的几个繁华重镇之中。2018年，著名的西田购物中心Westfield已经在克罗伊登改造兴建，克罗伊登摇身一变，成为伦敦第四大商业中心，伦敦南部最大的商业、文化中心、办公区和住宅区，每年的零售额高达10亿英镑，也逐渐进入有远见的房产投资者的视线。据最新调查，2018年克罗伊登Croydon被评为伦敦房产总价值最高地区。

近年来，伦敦人口压力逐渐增大，造成房屋短缺和资金上涨，为了节省住房开支，很多年轻的上班族和学生也慢慢搬往此区，这为克罗伊登的发展带来了新契机。早在2013年，英国政府就宣布投资数10亿英镑来发展克罗伊登，如今已颇见成效。改造项目包括对铁路线路、火车站以及商场和餐厅等基础设施进行全面升级，由Westfield和Hammerson合建的大型购物中心Whitgift Centre也正在兴建。

克罗伊登西田购物中心蓝图。图源：Google

届时，将为周边居民带来极大的生活便利，也势必会吸引更多人定居于此，拉高周边地区房价。

去年，英国中央政府、伦敦市政府和当地辖区政府又联合通过了一项35亿英镑的组合投资，加大对伦敦南部素有“小曼哈顿”之称的克罗伊登(Croydon)基建和公共市政配套设施的投资，计划在未来10年间，将这个区域打造成适合更多中央政府部委机构迁入办公的区域，因此被称之为英国的“小陪都”。

英国内政部、英国移民局、英国交通部铁路管理局等机构已经在克罗伊登拥有长期、庞大的办公楼宇。而根据英国中央政府的规划，考虑将目前位于伦敦市中心办公的卫生部、司法监察部等更多部委的大部分公务人员的办公地搬迁到克罗伊登一带。

随着35亿英镑的城市改造投入，克罗伊登将焕发生机。其周边楼盘的投资价值和升值空间也将随着克罗伊登极其便利的交通生活设施，以及城市改造的逐渐完善而备受关注。预计到2020年，克罗伊登将变成除伦敦市中心以外最大的商务以及行政区。克罗伊登的城市改造工程为该地区成为伦敦南部的核心区奠定坚实的基础，因此被伦敦市政府列为伦敦南部最具发展潜力的区域。

交通便利通畅，甚至比在市区出行更加快捷

曾经的伦敦长期处于南北发展严重不平衡的状态，优势资源大都集中在泰晤士河以北的区域。在伦敦地铁网的275座车站中，也仅有30个在泰晤士河南岸，甚至伦敦南二区的很多区域综合发展都不及西北边的四、五区。长期的发展滞后造成南伦敦部分地区的社会秩序混乱，但克罗伊登却是个例外，一直被誉为南伦敦综合发展最优秀的区域。

作为连接伦敦市中心与度假胜地布莱顿之间的必经之路，克罗伊登与伦敦中心区的交通联系一直表现出极大的优势。早在1839年蒸汽火车刚问世的时期，就开通了往返西克罗伊登站（West Croydon）和伦敦桥（London Bridge）之间的火车。两个世纪以来，便利的交通也使得克罗伊登的人口规模和配套设施逐步升级，奠定了克罗伊作为伦敦中心区南部卫星镇的地位。

如今的克罗伊登与金融城（The City）、金丝雀码头（Canary Wharf）和泰晤士河南岸（Southbank）并列为伦敦的“四大高速发展区域”之一，是伦敦重要的商业中心，也是南伦敦最大的集商业、娱乐休闲、生活和教育为一体的综合生活区。

克罗伊登还是英国境内率先采用有轨电车的先驱。在市区内，电车、公交车、火车三大系统构成了一个完整的公共交通基础设施网络，极大地方便了居民的生活。有轨电车途经克罗伊登区内重要的诸多地点，包括克罗伊登西站、热闹市集，以及宜家商场等。

对于伦敦通勤来说，克罗伊登地处伦敦交通南五区，有火车直通伦敦桥和维多利亚，从克罗伊登东站出发只需大约18分钟，从南站或西站出发大约22分钟左右。此外，西站还有直达加拿大塘码头（Canada Water）的火车，下车便能转乘到金丝雀码头(Canary Wharf)。所有的站点都在伦敦5区之内，可以享受伦敦交通季票的优惠。在上下班高峰期，约每10分钟就有一班快车。对于在内伦敦办公或学习的居民，单程通勤时间可控制在40分钟内，比伦敦平均通勤时间45分钟快5分钟左右。

M25、M23和A23几条主干道全都途径克罗伊登镇内，连接到盖特威克机场、克劳利（Crawley）和东萨塞克斯郡等。克罗伊登每小时分别有20多趟列车发往伦敦市中心、7趟列车发往布莱顿，6趟列车发往盖特威克机场。克罗伊登站到伦敦维多利亚车站仅需19分钟、伦敦桥18分钟及盖特威克机场14分钟。

年轻人向往的生活、超高就业率和优良教育资源

基于通勤优势，政府和区议会试图调整克罗伊登的人口结构，以吸引更多高素质的年轻工作人士、年轻家庭和学生为目标。该区现在的人口结构也很年轻，平均年龄仅为36.6岁，且就业率高达73.8%，这在一定程度上保证了居民的素质及社会治安,为克罗伊登的舒适生活提供了保障。

餐饮与购物

FOOD & SHOPPING

克罗伊登高街是当地各种商店和餐厅的集中地，北街North End的人行区域尤其繁忙。这里有Whitgift Centre和Centrale两个购物中心，能找到Superdry、Fraser和Debenhams等多家品牌。这里目前计划开设一个大型的Westfield购物中心，并开发周边的房产。位于市中心的Clocktower钟塔周边，有许多特色咖啡店和餐厅。

特色集市

LOCAL MARKET

克罗伊登从13世纪开始就有自己的市场了，现在的萨里街市场Surrey Street market每周营业六天。萨里街市场所在的克罗伊登老城区，甚至都有了Mary Portas的理疗中心。

户外活动

OUTDOORS

埃德公园Lloyd Park是这里有名的户外场所，设有咖啡厅、儿童游乐场、保龄球场和室外健身房。另一处的Wandle Park，最近投入了4百万英镑进行改造并已重新开放。

文化氛围

CULTURE

克罗伊登有多家剧院，包括Spreadeagle剧院、Fairfield Halls、Warehouse Theatre等。流行音乐、古典音乐、舞蹈、戏剧、喜剧、电影等文娱活动十分丰富。

教育资源

EDUCATION

对于年轻的家庭来说，子女教育也是必须纳入考量的因素之一。在去年9月初，欧洲投资银行（European Investment Bank）决定投资一亿英镑，用于建设克罗伊登地区的学校并升级教育资源。该项目旨在未来三年对该地区的38所学校进行改建，预计会多提供5182个小学就读名额和2100个中学就读名额，同时还将新建6所小学和6所中学以满足居民需求。

克罗伊登教育资源十分丰富，其中，在距克罗伊登中心约1.5英里范围内，被Ofsted 评定为「outstanding（优秀）」的公立学校就有8家：

· Park Hill Infants 

（5-7岁，社区学校）

· St Mary’s Catholic Infant School 

（3-7岁，公立学校）

· The Minster Nursery and Infant School

（2-7岁，志愿者学校）

· West Thornton Primary Academy

（4-11岁，公立学校）

· Whitehorse Manor Infant School

（3-7岁，公立学校）

· Link Primary School

（5-12岁，特殊教育学校）

· St Thomas Becket Catholic Primary School

（4-11岁，公立学校）

· Oasis Academy Shirley Park

（3-19岁，公立学校）

此外，这里的英国伦敦表演艺术学校BRIT School，名人辈出，在英国很有声望。曾多次获得格莱美奖、全英音乐奖的著名女歌手阿黛尔（Adele），以及同样获奖无数，被BBC评为「她这一代中杰出的声乐天才」的艾米•怀恩豪斯（Amy Winehouse）等诸多表演艺术界名人，都曾在此就读。

2020年的克罗伊登

Joanna Rowelle是Arup的副主任，Arup是参与克罗伊登重建计划的几家公司之一。在奥运会之前，她将克罗伊登比作斯特拉特福德（Stratford）。“伦敦正在发展，所以我们正在寻找看起来有潜力的地方，而克罗伊登就是为此而生的，”Joanna说。

她指出，克罗伊登位于连接布莱顿（Brighton）和法灵顿（ Farringdon）科技与经济集群的铁路线上，也正处在伦敦高档化（Gentrification）的大潮之中。到2020年，克罗伊登地区的房价、居住人口、经济实力和政治地位都将显著提升，各大企业总部和分部即将入驻。

横贯城铁 - 伊丽莎白线

Crossrail - Elizabeth Line

伊丽莎白线又被人们亲切地称作“女王线”，它西起雷丁镇（Reading），途径希思罗（Heathrow），东西贯穿整个伦敦城，东达申菲尔德（Shenfield）和埃比伍德（Abbey Wood），这其中，克罗伊登就是必经之地。女王线全线运营后每年将载客2000万，将成为伦敦的主要交通线路之一。届时，克罗伊登将在现有的基础上进一步提升其通勤价值。

数座摩登大楼拔地而起

Croydon Highrises

2020年的克罗伊登。图源：Croydon Council