惊爆!!!悉尼房市大变局,这是要变天了!

原创 2020年07月01日 澳洲万邦金融



作为一个自媒体人,我深知抓实时热点的重要性,当你去说一件大家都在讨论的话题时,人气自然会随着事件的发酵而水涨船高,但我也知道大部分热点事件都是云彩,无论多么精彩,不一会儿就散了,而那些真正有用的信息就掩埋在这些云彩里。


比如说今天在家的您,在关注什么?是拿着爆米花,看着大洋彼岸的美利坚群众高喊黑人的命也是命。还是在庆贺国安法通过,自己终于可以安心去香港旅游了呢?还是在今日悉尼上刷维州疫情的讯息,感叹厕纸又没了。


对于一个房产投资人来说,这些消息都不如这条对我个人,以及对悉尼房市更重要!!!



Low Rise Medium Density Housing Code正式通过,并于今天12点钟开始正式生效。


这套法规到底讲的什么,让我觉得是一件惊天动地的事,非要写一篇文章呢?


众所周知,悉尼的地方政府管理系统是比较混乱的,在起初我们一座城市里有一百多个council,而每个council 对于能不能造duplex, Townhouse,公寓楼,怎么造,多大面积可以,限高多少都是不一样的。


就拿Duplex这件事来说,

你到Hornsby council 是完全不能造no matter what;

到了Blacktown council, 人家说必须corner block;

到了Bankstown council 人家说地500平即可;

结果到了George River 人家又说地的面积必须有650平。



我们旁边的邻居事就没这么多了。例如布里斯本有177个suburb,他们只有一个council就是布里斯本council,大家有统一的市政法规与规划,什么能建,什么不能建每个区都一样。


墨尔本有32个council,但是在州一级别有统一的规划,怎么建各个council有略微的不同,但对于能不能建,大家是有统一的规划。


悉尼相比其它东海岸城市,真心有点乱。在各立山头的情况下,等于说一只无形的手限制了住宅的供给,容易造成住房短缺,租金飞涨。


州政府一直在努力打破这种限制


首先是在2011年大幅度修改城市规划,我看到从那个时候起,悉尼每个区都有大量的公寓楼出现。而且固定超过一定数额的大项目可以不通过council审批,直接提交给州规划署就可以。


第二是打破地方山头主义,把一百多个council合并成了35个,精简政府人员,因为这个事还和很多council闹上了法庭。


然后下一步最狠的就是现在!祭出了Low Rise Medium Density Housing Code.



法规具体内容就是像Duplex,Townhouse这种中密度开发,以后可以像Granny Flat 一样,不通过你Council,直接通过有资质的私人认证师(Private Certifier) 就可以了,他们会代替Council完成审批和验收的工作。


第一呢,这样大大缩短了开发的时间,例如Granny flat找council审批拖个3-6个月一点不稀奇,因为澳洲官僚就是慢。但通过私人认证审批,可能不到一个月就完成战斗了。他再也不用担心邻居反对,并要把图纸发给左邻右舍看,担心他们的反对。现在符合硬性指标就可以批。



第二,建立了统一的设计规定,这样到哪个council规则都一样,极大提升了效率。Council只决定两件事----能不能建 和 多大面积


比如说Hornsby  Council说当地不能建Duplex,那Low Rise Medium Density Housing Code法规颁发后,还是不能建。像blacktown 必须是corner block才能建,你就必须还是corner block才能建.。第二是面积,例如Ryde 规定580平才能建,你还是要这么大面积才行。





那什么统一了呢?举例,以前Ryde council 要求duplex的面宽要20米才行,Bankstown 说面宽15才可以,现在都不用管了,满足一定要求情况下,12平的面宽就可以盖了。


有些council只规定了面宽但没有规定面积,那就更好了,在没有旧规定的情况下,只要按新规定就好。新规定面积达到400平就可以。


如果当地没容积率限制,按照新规,整个duplex总体建筑面积可以达到土地的25%+300平方米。面积变大了。正常council的duplex容积率是面积的50%,600平那最多就盖300平。


新法规带来的第三个好处是带来了Manor house和Terrance  house两个新产品。


我们知道一般新州的R3中密度土地只能盖Townhouse ,如下图



但是现在可以盖这个



Manor house,典型的一变四,上面盖两套,下面盖两套。您可能会说这不是四房公寓吗?这么说也没错,但区别在于在设计上,大家回到自己家里不需要楼梯间了,底下两户从前门进,上面两户从侧面楼梯间。



这个是Terrace House,您可能会说视觉感和Townhouse没啥区别,但实际上区别在产权上。人家和house一样都是torrent title。



所以我们总结三个改变是


1. 审批流程加速,可以绕过council

 

2. 建筑法规逐步统一化

 

3. 推出了中密度的新产品

 

这所有变化都指向了一个结果---supply(供给)




这件事后续影响是几家欢喜几家愁的。


Ryde,Sutherland shire 和Bankstown 等区域的地主要笑开花,因为这些区域在满足一定面积要求情况下,普通house R2的地就可以建multi dwelling,这意味着人家现在可以开盖manor house 和 Terrace house,而且还不需要council审批,爽吗?



这意味着土地的潜在价值已经大涨,但因为疫情的缘故短时间不会体现出来。


很多不能建duplex的地,如今都可以建了,因为新法降低了建造的门槛。不知道这波会造就多少小型开发商的崛起,就像那波公寓大潮造就了很多地产中介。


时势造英雄




但是您的council 和邻居不会高兴



例如Ryde council 已经开始抱怨,有人开始把Eastwood的房子推倒盖5套,而你什么也做不了。终于应验那句哩语 I do not give damn shit,你爱干啥就干啥,老子合理合法,你没法反对。


根据新法的实施的顺利程度,Duplex 和Town house会越来越不保值。我们举一个例子,Bankstown Council算是悉尼在新法前比较容易建的duplex的区域,15米的前宽,500米的面积。那长期持有Duplex回报如何?



持有6年升值连50%都没有,你可想而知,开了这个口会如何。



短期内这个政策会大幅提升一些区域的地价,开发商找地也容易了。但大家记住,长期会对这个区域产生冲击性的,因为这么多Townhouse出现,第一是分流一个区域的置换人群,第二降低了区域门槛,并影响学区的质量。


Council当然会想办法自救,我前面说过council决定能不能盖。所以council可以向州政府申请修改LEP(地方政府环境法规)。例如Ryde council 就可以申请R2 的地不可以盖像townhouse这样的multi dwelling,但是这个过程至少需要1-2年才会有结果。


对于我来说,短期的打算是想借着疫情看看有没有什么合适的地,趁机买一块。毕竟现在贷款难,很多人还恐慌,先囤再说。



至于长期长持的投资house我在自己的知识星球里说过,这里我再说一次。我买投资house,如果打算长期持有的话,一定买在那个Council不允许建duplex的地方。而且当地不能有Houseland。


建筑师也会受到一定冲击,未来builder会像造granny flat 一样,提供设计,审批,建造一条龙服务,你再也不用问哪个建筑师能帮我DA了。


至于private certifier 估计牌照比律师和牙医还要值钱了吧?


这波也会冲击西南和西北的Houseland,以前想住低密度新房只能去那,而未来选择会更多。


其实这个法规在2018年就有提出,但是各council是非常抵制的,但是因为疫情的缘故,政府想大力刺激建筑业,这件事就没法再拖了。


那些呼喊房价腰斩的朋友要醒一醒,重新审视一下局势。


2005年上海宣布推行房产政策,那些不属于普通住宅,总价超过一定范围的房子,持有时间不满足的,要征收额外5.5%左右的房产营业税。


有人看到这则消息时认为房价要大跌。有人看到的是二手房供应会因为税费问题,供给逐渐减少,因为交易成本的上升会加到房价上面。


朋友您看到了什么?



至于买房打算长期持有的朋友,记住了还是那句真理,土地升值,建筑贬值。悉尼是2011年玩完高密度后,这次来撸中密度。各种理论满天飞时代,Townhouse,Unit,Apartment还是不如House保值。

尤其那些手里只有70,80万,买不起东区,下北高端区域老公寓的。


话咱也不敢说太死,未来是会变的,肯定会有人跳出来说,不是你想的那么简单,澳洲很严格的。是啊,澳洲严格还出了Opal Tower。你相信体制,但最后体制往往辜负了你。反正我的想法已经毫无保留告诉你了。


因为法规刚出我不敢保证文章信息完全正确,我的建议是


https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Manuals-and-guides/Policy-and-legislation/Housing/Medium-density-design-guide-for-development-applications-2017-07-05.pdf


先耐心把新规过一遍,还有什么不懂的问你自己的建筑师。


  可以扫描二维码,直接跳转下载新规)



万邦君 写于01/07/2020





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  1. 悉尼的我知道的几个漏水楼

  2. House价值链条

  3. 西方城市发展里的近郊卫星城

  4. 西北几个区的排名

  5. 悉尼Townhouse的尴尬

  6. 悉尼房产的价位和投资流派的选择

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