惊爆！！！悉尼房市大变局，这是要变天了!,澳洲万邦金融微信公众号文章

作为一个自媒体人，我深知抓实时热点的重要性，当你去说一件大家都在讨论的话题时，人气自然会随着事件的发酵而水涨船高，但我也知道大部分热点事件都是云彩，无论多么精彩，不一会儿就散了，而那些真正有用的信息就掩埋在这些云彩里。

比如说今天在家的您，在关注什么？是拿着爆米花，看着大洋彼岸的美利坚群众高喊黑人的命也是命。还是在庆贺国安法通过，自己终于可以安心去香港旅游了呢？还是在今日悉尼上刷维州疫情的讯息，感叹厕纸又没了。

对于一个房产投资人来说，这些消息都不如这条对我个人，以及对悉尼房市更重要！！！

Low Rise Medium Density Housing Code正式通过，并于今天12点钟开始正式生效。

这套法规到底讲的什么，让我觉得是一件惊天动地的事，非要写一篇文章呢？

众所周知，悉尼的地方政府管理系统是比较混乱的，在起初我们一座城市里有一百多个council，而每个council 对于能不能造duplex， Townhouse，公寓楼，怎么造，多大面积可以，限高多少都是不一样的。

就拿Duplex这件事来说，

你到Hornsby council 是完全不能造no matter what；

到了Blacktown council，人家说必须corner block；

到了Bankstown council 人家说地500平即可；

结果到了George River 人家又说地的面积必须有650平。

我们旁边的邻居事就没这么多了。例如布里斯本有177个suburb，他们只有一个council就是布里斯本council，大家有统一的市政法规与规划，什么能建，什么不能建每个区都一样。

墨尔本有32个council，但是在州一级别有统一的规划，怎么建各个council有略微的不同，但对于能不能建，大家是有统一的规划。

悉尼相比其它东海岸城市，真心有点乱。在各立山头的情况下，等于说一只无形的手限制了住宅的供给，容易造成住房短缺，租金飞涨。

州政府一直在努力打破这种限制

首先是在2011年大幅度修改城市规划，我看到从那个时候起，悉尼每个区都有大量的公寓楼出现。而且固定超过一定数额的大项目可以不通过council审批，直接提交给州规划署就可以。

第二是打破地方山头主义，把一百多个council合并成了35个，精简政府人员，因为这个事还和很多council闹上了法庭。

然后下一步最狠的就是现在！祭出了Low Rise Medium Density Housing Code.

法规具体内容就是像Duplex，Townhouse这种中密度开发，以后可以像Granny Flat 一样，不通过你Council，直接通过有资质的私人认证师（Private Certifier）就可以了，他们会代替Council完成审批和验收的工作。

第一呢，这样大大缩短了开发的时间，例如Granny flat找council审批拖个3-6个月一点不稀奇，因为澳洲官僚就是慢。但通过私人认证审批，可能不到一个月就完成战斗了。他再也不用担心邻居反对，并要把图纸发给左邻右舍看，担心他们的反对。现在符合硬性指标就可以批。

第二，建立了统一的设计规定，这样到哪个council规则都一样，极大提升了效率。Council只决定两件事----能不能建和多大面积

比如说Hornsby Council说当地不能建Duplex，那Low Rise Medium Density Housing Code法规颁发后，还是不能建。像blacktown 必须是corner block才能建，你就必须还是corner block才能建.。第二是面积，例如Ryde 规定580平才能建，你还是要这么大面积才行。

那什么统一了呢？举例，以前Ryde council 要求duplex的面宽要20米才行，Bankstown 说面宽15才可以，现在都不用管了，满足一定要求情况下，12平的面宽就可以盖了。

有些council只规定了面宽但没有规定面积，那就更好了，在没有旧规定的情况下，只要按新规定就好。新规定面积达到400平就可以。

如果当地没容积率限制，按照新规，整个duplex总体建筑面积可以达到土地的25%+300平方米。面积变大了。正常council的duplex容积率是面积的50%，600平那最多就盖300平。

新法规带来的第三个好处是带来了Manor house和Terrance house两个新产品。

我们知道一般新州的R3中密度土地只能盖Townhouse ，如下图

但是现在可以盖这个

Manor house，典型的一变四，上面盖两套，下面盖两套。您可能会说这不是四房公寓吗？这么说也没错，但区别在于在设计上，大家回到自己家里不需要楼梯间了，底下两户从前门进，上面两户从侧面楼梯间。

这个是Terrace House，您可能会说视觉感和Townhouse没啥区别，但实际上区别在产权上。人家和house一样都是torrent title。

所以我们总结三个改变是

1. 审批流程加速，可以绕过council

2. 建筑法规逐步统一化

3. 推出了中密度的新产品

这所有变化都指向了一个结果---supply（供给）

这件事后续影响是几家欢喜几家愁的。

Ryde，Sutherland shire 和Bankstown 等区域的地主要笑开花，因为这些区域在满足一定面积要求情况下，普通house R2的地就可以建multi dwelling，这意味着人家现在可以开盖manor house 和 Terrace house，而且还不需要council审批，爽吗？

这意味着土地的潜在价值已经大涨，但因为疫情的缘故短时间不会体现出来。

很多不能建duplex的地，如今都可以建了，因为新法降低了建造的门槛。不知道这波会造就多少小型开发商的崛起，就像那波公寓大潮造就了很多地产中介。

时势造英雄

但是您的council 和邻居不会高兴

例如Ryde council 已经开始抱怨，有人开始把Eastwood的房子推倒盖5套，而你什么也做不了。终于应验那句哩语 I do not give damn shit，你爱干啥就干啥，老子合理合法，你没法反对。

根据新法的实施的顺利程度，Duplex 和Town house会越来越不保值。我们举一个例子，Bankstown Council算是悉尼在新法前比较容易建的duplex的区域，15米的前宽，500米的面积。那长期持有Duplex回报如何？

持有6年升值连50%都没有，你可想而知，开了这个口会如何。

短期内这个政策会大幅提升一些区域的地价，开发商找地也容易了。但大家记住，长期会对这个区域产生冲击性的，因为这么多Townhouse出现，第一是分流一个区域的置换人群，第二降低了区域门槛，并影响学区的质量。

Council当然会想办法自救，我前面说过council决定能不能盖。所以council可以向州政府申请修改LEP（地方政府环境法规）。例如Ryde council 就可以申请R2 的地不可以盖像townhouse这样的multi dwelling，但是这个过程至少需要1-2年才会有结果。

对于我来说，短期的打算是想借着疫情看看有没有什么合适的地，趁机买一块。毕竟现在贷款难，很多人还恐慌，先囤再说。

至于长期长持的投资house我在自己的知识星球里说过，这里我再说一次。我买投资house，如果打算长期持有的话，一定买在那个Council不允许建duplex的地方。而且当地不能有Houseland。

建筑师也会受到一定冲击，未来builder会像造granny flat 一样，提供设计，审批，建造一条龙服务，你再也不用问哪个建筑师能帮我DA了。

至于private certifier 估计牌照比律师和牙医还要值钱了吧？

这波也会冲击西南和西北的Houseland，以前想住低密度新房只能去那，而未来选择会更多。

其实这个法规在2018年就有提出，但是各council是非常抵制的，但是因为疫情的缘故，政府想大力刺激建筑业，这件事就没法再拖了。

那些呼喊房价腰斩的朋友要醒一醒，重新审视一下局势。

2005年上海宣布推行房产政策，那些不属于普通住宅，总价超过一定范围的房子，持有时间不满足的，要征收额外5.5%左右的房产营业税。

有人看到这则消息时认为房价要大跌。有人看到的是二手房供应会因为税费问题，供给逐渐减少，因为交易成本的上升会加到房价上面。

朋友您看到了什么？

至于买房打算长期持有的朋友，记住了还是那句真理，土地升值，建筑贬值。悉尼是2011年玩完高密度后，这次来撸中密度。各种理论满天飞时代，Townhouse，Unit，Apartment还是不如House保值。

尤其那些手里只有70，80万，买不起东区，下北高端区域老公寓的。

话咱也不敢说太死，未来是会变的，肯定会有人跳出来说，不是你想的那么简单，澳洲很严格的。是啊，澳洲严格还出了Opal Tower。你相信体制，但最后体制往往辜负了你。反正我的想法已经毫无保留告诉你了。

因为法规刚出我不敢保证文章信息完全正确，我的建议是

https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Manuals-and-guides/Policy-and-legislation/Housing/Medium-density-design-guide-for-development-applications-2017-07-05.pdf

先耐心把新规过一遍，还有什么不懂的问你自己的建筑师。