关于“新大陆发财记”的3个秘密。现在越舒服，以后钱越多......,澳洲万邦金融微信公众号文章

本文转载自微信公众号HomeOn查房悉尼房产大数据

维州一天新增确诊400多人，

美国宣布新的南海政策，下一步还要考虑封禁微信。

中国股市暴涨暴跌……

在这样气氛下，还在谈论房子的人，

应该只有两种吧？

要么是卖房的，

要么是犯傻的……

HomeOn不卖房，也不傻啊。

那，为啥你还要谈房子？

还搞了个200多页的

悉尼House十年房价蓝皮书免费发？

你说这房子就真的那么不争气吗？

就像瘪了的篮球。

不想碰，不想谈，别让我看见你……

不过，咱们先上两个诡异的图

数据来源：Domain.com.au

专家都说疫情下房价将大跌，可是这几周居然中位价连着上升……

数据来源：HomeOn.com.au

这两年明明房子感觉回落了一些，买方觉得胜利在望，卖家应该垂头丧气，怎么整体看来还这般气势如虹，House居然真的十年涨了97%！

开篇：房子，就是梦想照进现实

不卖房，也不是犯傻。要大声谈房子，是因为房子在澳洲华人生活中的角色，无可替代，并可能继续强大。过去作者有这样的直觉，而现在，十年房价报告进一步印证了它。

我曾拿着那个269页的房价蓝皮书默默发呆了很久：这众多的数据图表后面，到底藏着哪些秘密呢？除了看到哪个地方贵、哪个地方便宜；哪个地方涨得快，哪个地方涨得慢；或者每个区住着怎样的人，这个或那个suburb房子占地面积有多大区别等等具体的客观数据之外，是否还有其他更整体性的重要规律，能让我们豁然开朗。

“听君一席话，胜读十年书”。有没有这样量级的秘密，等待着我们穿过数据的迷雾来发现?

很多问题又跳出来，浮现在脑海里：房价真的只涨不跌，还是仅仅是因为澳洲比较幸运？华人在澳洲喜欢以买房来投资，大方向对不对呢？各个区域差异真的那么大吗？各区域的房价与重大规划项目的关系，是应该“不见兔子不撒鹰”，还是“蜗牛与黄鹂鸟”，提前埋伏好，才能吃到果子？

这些方面的发现，就是想与大家分享的。虽然本文比较长，但这或许是第一个从理论上去证明海外华人房产投资（有人理解为“炒房“）合理性和重要性的文章啊！同时还包括一些技巧。

归根结底，为什么谈房子? 因为我们都面临着一个本质的问题：“新大陆发财记”。

离开了家乡，离开了小芳，离开了亲友，带着一些钱，带着脑袋，带着一家人，如何在这个新大陆更好的生活、发展。不管是刚来几年，还是来了30年，这里对大家来说还是无法完全融入当地生活圈子的“新大陆”。

三四年前最火的一些楼花销售公司的老板，曾经场场讲座满堂彩，现在则时不时被微词谈论。不过我觉得，虽然他们赚了不少，但与那么多的受他们影响，很早就开始投资，并且因此彻底改变了澳洲生活的投资者收益之和比起来，他们自己赚得只是少数。正是他们的一轮轮宣讲布道，造就了澳洲华人整体财富的迅速积累。他们推动了第一波“新大陆发财记“，这方面该点赞。但”新大陆发财记“不能停止，我们永远追求给全家更好的生活。我觉得这是本文的主旨，也是我们第一代澳洲移民不得不面对的主线。

我从这个报告，并结合其他资料和思考，找到了一些未必完全正确的答案，拿出来与大家交流。后面用了16个图或表，努力把问题说清楚。文章最后的结论应该是很有参考意义的。

一、房子是华人非常好的发财之路吗？

这一段最重要，建议大家一定读完。谈到最重要的一个理念“自住增值“。

报告第4页，是悉尼House2009-2019年价格变化图，在文章开头贴的那个。经过10年，正好增长97%。也印证了房地产销售的口头禅：“悉尼房价10年翻一番“。虽然有起伏，但增长是实实在在的。

会不会这十年比较特殊？我们又统计出1990-2009年的变化规律，居然也差不多，每10年增长90%左右。

是不是澳洲比较幸运呢？我又找了其他一些国家的房价变化图。

这个是美国近50年的房价走势。总体向上，且原文中说明超越通货膨胀率不少。

这个是英国（英格兰和威尔士）35年房价变化，基本上涨了8倍，11年翻一番。下面的彩虹图是原作者想证明目前英国房价有些泡沫了。

下面是日本东京的情况，是找两个图接上的。但日本其实与澳洲差别较大，除了非常特殊的“失去的20年“，还有日本是非移民国家，人口数增加少，甚至从2010年开始人口下降。它算是反面的极端了吧，所以也拿出来看看。

还有看了很多其他国家的情况，这里没法一一展示了。看完这些房价变化图后，总结如下：

1、在人口正常增长的国家里，房价总体上是一直向上的，且高于通货膨胀率；

2、悉尼房价总体上增长略快，但也不是太不合理。

房价，是房子和货币的兑换关系。货币要不断地印，不然就不用印钞厂了！可房子没法印啊。

你可能会问：房子如果总是增速快，房价/收入比不合理，政府会管的啊？！是的，所以大家看到现在出台中密度房相关政策，规划了许多公寓房。现在，大家算房价/收入比的时候，悉尼中位房价可能相当于，是对应着Carlingford的一套700平占地的House。而20年后，这个中位房价可能相当于，是对应着Kellyville的一套Townhouse或者Homebush的一套好公寓。你自己房子价格可能涨了不少，但这个比值，可能没涨太多，还合理。

而且，对澳洲的前景，我个人还是比较看好的。以后很多产品都自动化设计制造了、但是资源、好的空气、好的社会氛围，会越来越稀缺，越来越值钱。澳洲能吸引也能容纳更多人口和金钱，从而比其他地方表现出更好的成长性。

小结：房价向上的大趋势是清楚的

大的趋势摆在这里，咱们华人要不要好好利用一下呢？

先看看在创业、投资和发展方面，华人有哪些机会。我觉得“票子、脑子、圈子“这三方面的组合形式，决定了咱们的机会。

脑子是指商业、经营、投资方面能力。除了票子特别多的，可以用钱”砸开发展之路“，或者国内关系非常强，可以在中澳贸易上大施拳脚的，其实大多数在澳华人的情况类似：票子有一些；投资、商业的意识和能力其实与悉尼各民族的平均水平比，肯定强好多；圈子呢，尤其是和本地主流社会的关系，应该比较一般，甚至包括对主流社会的工作生活方式，都无法深入了解。就像国内广州有许多非洲兄弟，可是广州人们日常生活中，哪些方面的主流商业机会能有这些兄弟？咱们在本地的情况，本质上是类似的。

圈子不强，发挥头脑优势的投资就成了优先项了。而与股市、外汇、期货这些专业性要求非常高的领域相比，看得见、摸得着，又可以融入很多研究和思考的房市，自然排在前面了。

为什么说有头脑优势呢？当你开中餐馆时，竞争主要来自同样身怀绝技的华人，当你做中澳贸易时，也一样。而当你走进房产销售现场时，不需要圈子，你简简单单就面对的是整个悉尼市场，所有的买家和卖家（不必只在华人热衷区域选房啊）。

华人跑步、拳击赢不过其他民族，但在投资方面，就是强项了啊。再结合前面对房价大趋势的分析，房产投资的稳健度、收益率，都非常好啊（银行杠杆能助力）。

小结：在澳华人有票子有脑子缺圈子，适合重点投资房产。

可是，现在投资房市场没法搞啊，大家都觉得公寓价格还会跌啊？

其实不只是公寓，House价格也可能跌的。咱们刚才聊的是大趋势，但短期的起伏总是存在的，对于短期价格会怎么变，今年明年会不会跌，我的确不知道答案。我从长期投资角度看待和分析房地产的机会，比如以十年来看。而且，这里和大家探讨一个重要的新概念“自住增值“。应用这个方法，你可以跳过你现在不看好的公寓。

先看下面一个假设的投资情况，同时是包含银行贷款在内，起始有180万的购房能力，一个选择大House自住，一个选择小House+投资用的公寓。然后10年后两家都换成了另一套总价200万的自住房。在这个情况下，10年后，两家分别手里剩多少钱。

在澳洲，大家还是非常讲究生活品质的。上面这位乙先生，一家选择便宜的House住了10年，还得找人打理出租房，还想办法多申请负扣税，最后折腾下来，和甲先生舒舒服服住大House的收益没差多少！（上表公寓税应设为7万）

这里面最核心的差异是：1、自住房不用交增值税；2、House价值构成中，土地的比例大，土地才是主要增值部分，所以House比公寓增值性更好。不过要注意，自住房增值是卖出后回报大，但当期现金流会差，这个大家要测算好。

这个模拟的计算过程告诉咱们：与其到处找投资房，其实自己住的房子，就可以是重要的投资，甚至是更好的投资。如果有可以投资的钱，买个更贵的自住房，住进大House，享受生活，躺着赚钱！

随便找几个最近卖出房子的增值情况，一起心动一下：

数据来源：Domain.com.au

有道理啊？！怎么之前好像没听说过啊？呵呵，因为一般情况下，大家不必推销对自己没有利益的观点或发现啊。

回到当前的情况，公寓市场你觉得还要向下？那House呢，如果有条件，何不考虑趁机搞一个更好的？生活升级了，同时也是投资了。怕现金流紧的，可以找带奶奶房的，或者自建一个。如果选的好，赶上rezoning，那岂不更是赚翻了？

重要的事要重复讲：自住房，不是越便宜越好，省出钱来做投资。把自住与投资融在一起，住的舒服，同时收益可能更高呢。

并不是只有住不下的时候、或者需要给孩子找个好学区时，才考虑换房子。主动的、从增值角度考虑的换房子，是重要的发财之路。许多Builder结合自己专业，通过换房增值，其实装修改造只是增加了一个保险系数，真正驱动房子升值的，是大的房价趋势。不需要装修改造，用好自己的头脑，可能会轻松改变全家澳洲生活品质。

小结：住的越好，赚得越多！自住也增值，House涨得快。

梳理和总结一下这一大段的脉络：房价大趋势是不断上涨的，适合投资 -->在澳华人有票子有脑子缺圈子，适合投资房产 -->自住房和投资房具有相同的投资增值属性，用好自住房，实现更好增值 -->如果对公寓信心不足，那可以好好研究一下适合自住的House的机会，趁低升级，静候升值。

上面就是从报告里发现的第一个秘密。“以房理财，自住增值“。

二、什么样的区域房价涨得快？

第二个秘密，进入实战阶段：什么样的区域更增值？

报告第9页的图，展示了各个Council 10年来房价涨幅的差异。快的超过慢的两倍。所以如果从增值角度评判，区域选择非常重要。

数据来源：HomeOn.com.au

过去10年，悉尼城市有哪些重要变化？喊的最多也实际进展最大的，是Parramatta第二CBD建设、西北铁路，对吧？而所有增速超过100%的council，居然要么在city到parramatta铁路上，要么在西北铁路上！

我们把统计范围扩展到1990年开始的30年，House房价增长最快的区域如下表

作者同时研究了和悉尼各个年代的城市重点发展规划，两者能互相响应。前十五年，主要是中心城区大发展；之后逐步向外扩散。

城市基础建设的提升或预期，使这个区域增加吸引力，需求增加，而一般House的供应又是基本稳定的，这样就推动了价格更快上涨。像Strathfield这个最近10年的增长冠军，集众多新增变化与一身：central到Parramatta火车唯一的必停大站，政府新确定了11个就业中心，全部离它不到45分钟；十年内旁边Ikea完成升级，Costco开张……这一个个象火箭助推器一样，推动房价向上。

这就是报告里泄露的第二个秘密：供求关系决定价格，而城市变化，改变供求关系，要跟着城市变化来分析市场机会。政府比较明确的规划，对房价影响是有提前量的。从报告找出了The Hills、Randwick、Camden这几个区具体房价变化来看，项目越大，提前时间越长。比如西北铁路、新机场，距完工日期提前6-8年就启动；而规模小一些的项目，比如西南轻轨，就是提前3年左右启动。研究和跟进政府重大项目规划和进展，及时发现新机会，是取得超高回报的重要途径。

小结：城市变化改变供需，推动房价变化。

所以，哪些地方未来会有对本地生活影响很大的项目？或者是不是有些项目，由于这两年市场低迷，而被大家忽略了？2024年通车的Sydney MetroChatswood 至Bankstown段？尚未完全明确的Metro West? 2026年的新机场？或者Western harbour tunnel and beacheslink ? 具体哪一个，大家可以自己好好分析分析啊！