知识与经验决定了你的思维，你的思维决定了你的感觉，你的感觉决定了你的行为，你的行为决定了你的结果。
无可否认，我们大多数情况下是凭感觉做事情的，买房、投资房产也是一样。关键是，你要让自己的感觉与自己的真实目标相匹配，这就要看你的思维、知识与经验了。
无论你是首次置业者还是房产投资老手，你最终得到的结果，归根到底源于你在房产领域里的知识与经验。
首次置业者由于知识与经验的不足，往往容易犯很多错误。
今天我给首次置业者提出8条重要提示，旨在帮助首次置业者避免走弯路，更高效地完成人生中的一大里程碑——首次置业成功。
在深入房产市场去寻找你要买的房屋前，请先确认你是否真的有资格获得房屋贷款。
联系几家银行或非银行贷款机构，或者找贷款经纪人聊聊，了解你可以借多少钱，连同你的首付金额，算出你的购房预算是多少，从而知道你究竟可以买什么，以及在哪里买。
不少人犯的错误是，首次置业时第一时间找销售中介，找到合适物业后就直接购买，签好购房合同后再去办理贷款，结果栽在了贷款的环节上。
有些人最终无法贷款成交，有些人的贷款额度比预期低，勉强成交后生活过得很拮据。
贷款这件事在房产创富中扮演十分重要的角色。要更好地把自己包装成贷款机构眼中的理想客户，你一定要时刻关注自己的信用报告。
信用卡、车贷、个人贷款、签个分期付款的手机，统统这些消费性质的信用，都在降低你的信用分数，对你申请房贷都有负面影响。
所以我一向要求我的学生设置信用报告警报，一旦自己的信用报告发生改变，自己可以第一时间知道，并且可以监控自己的信用分数的变化。
在你首次置业前，应该避免申请消费性质的信用，确保信用报告无误，获得房屋贷款预批，再具体开始看房。
我一向主张本地置业者在首次置业时，尽可能以投资心态去自住。
充分利用首次置业者在印花税上的减免政策，在自住过程中为房子做人为增值的操作，最后免资本利得税出售，或者转贷提取“利润”。（具体操作详见《低预算首次置业？这样做能让你咸鱼大翻身》）
如果由于首付、预算、工作地点的限制而无法在你想自住的区域买到合适的物业，例如你支付得起的物业位于离你工作地点很远的地方，那么可以考虑把物业作纯投资用途，把房子租出去，而自己则租其他房子住。
这样做，房产持有过程中所产生的费用是可以抵税的。
由于这个特性，投资房的成本实质上可以比自住房便宜低很多。这种策略允许你居住在你想要的区域，同时仍然尽早进入房产市场。
由于首付或贷款能力问题，有些人只能拿着有限的预算，在不受欢迎的区域买不受欢迎的物业类别，就因为价格低。很多这样的物业的自然增值前景不容乐观。
在这种情况下，不妨考虑寻找值得信赖的投资伙伴，与朋友，兄弟姐妹或其他投资者合伙，按股份比例共同出资购买自然增值前景更佳的物业，然后共同持有。
年轻的男女朋友，如果对对方是认真的，那么就不要拖延了，大胆地开始一起租房，过同居生活吧！
单身生活费用是可以很高的。双重收入和共享成本可以大大提高经济效益。
同居后，你们可以更有效地为首次置业存首付，也可以让双方在发展到婚姻前，尝试一起生活，进一步磨合，确认对方是否合适自己。
不少首次置业者总想着要拿到政府提供的首次置业补助，于是就完全不考虑那些不符合补助条件的其他房子了。
首次置业补助要求所买房子是新建房子，或者是买空地建房。你万万想不到的，是不少开发商知道你有首次置业补助，于是悄悄地提高了售价，然后你还自我感觉良好，以为占了一个便宜。
如何才能不让首次置业补助蒙蔽了你的眼睛？
购房时，请把首次置业补助放一边去，不要把它考虑进购房价格里面去，按市场的真正价值去考虑你所购买的物业。
最简单的一条，就是看看你想买的物业的周边地区，找出同类物业过去3个月的销售记录。你的购入价，尽可能小于或者等于周边同类物业的历史交易价格。
首次置业者由于经验不足，他们在购房时，往往容易产生一种害怕错失机遇的恐惧心理。
他们承受着参加拍卖的压力，厌倦了周而复始的看房，受周围朋友的购买行为的影响，这些都很容易导致他们犯灾难性的错误——买了错误的产品，或者以过高的价格去买房。
在跟销售中介谈判房产交易时，过度兴奋或者过度冷漠，都可能会导致错误。
房产涨跌周期是你无法控制的，在市场下行时，别人告诉你这是底部了，赶紧买；市场横盘整理时，别人告诉你房价即将上涨了，赶紧买；市场上行时，那就更不用说了，别人告诉你再不买就更贵。
所以，我一向建议我的学生关注自己，从自己的人生轨道上，认清当下做什么对自己是最重要的，把计划写下来，然后执行，而不是一味地基于周围的人所说的话而做出反应。
关于这条提示，我得说点听起来“矛盾”的东西了。
一方面，我作为房产投资者，装修或者开发出来的房子，我会尽可能让它看上去特别漂亮，获得买家的认可。
我会聘请最优秀的销售中介给我推销房子，他们可以把房子的优点全面展示给买家，配以巧妙的话术，让买家深深地动情，从而让买家支付一个能打破当地记录的高价。
而另一方面，我作为房产投资教练，我会告诉你，不要为房子而动情，不要看到那个特别漂亮的厨房或者浴室就心动不已。
一定要严格按照你制定的置业计划，研究市场，对比周边地区同类物业的交易记录，选择有潜力的物业，应用增值或者现金流策略，提升投资回报。
从上面两个方面你可以看到，你的购买行为是怎么样的，取决于你是个消费者，还是投资者，你是在买消费品，还是在买资产。
当你是投资者时，让你的买家为你的物业而动情；当你自己是买家时，不要动情，保持理智。
世界上最好的投资，是投资你自己。先学习房产知识，再置业，你一定会少走弯路，事半功倍，因为房产对于你来说是资产还是负债，它带来利润还是亏损，完全取决于操盘的那个人。
你对一个领域的知识水平，决定了你在该领域里的行为及其结果。
我喜欢用买车的例子作为比喻。你在买车前，一般会先学会开车，再到车行去试驾和买车。同理，明智的首次置业者，一定会先找专业人士，在他们身上获得专业知识，再去置业。
买家代理会告诉你在哪里找到符合你需求的房子，帮助你实地去看房和议价。
贷款经纪会告诉你能借多少钱，如何准备材料，如何申请最合适你的贷款产品。
会计会解答你税务上的疑难，帮助你完成报税，还可以给你设立架构。
律师会帮助你审核房产买卖合同，代表你跟交易的另一方去协商合同细节。
房产投资教练会告诉你如何对房产投资做整体规划，一步一步地指导你，应用适合你的增值与增现金流投资策略，在更短时间内获得更高的投资回报。
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Richard He
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