本文转自“澳法先锋”
本篇以过户一个有物业管理公司且有租客的新州房产为例，解说买卖双方在房产合同无条件交换之后，房产产权过户中的详细程序。该篇有利于买卖双方了解相关法律程序，做到及时和买方律师或卖方律师沟通，顺利做到产权变更。
房产合同无条件交换之前的相关事宜，请参阅 澳新州房产买卖程序。
本篇的结构是
1. 房产过户的总体思路
2. 房产过户中相关联的方面
3. 成交前买方律师要做的事
4. 成交前卖方律师要做的事
5. 成交时买方律师要做的事
6. 成交时卖方律师要做的事
7. 成交后买方律师要做的事
8. 成交后卖方律师要做的事
9. 应急措施
读者可按照顺序阅读或直接阅读感兴趣的部分
1. 房产过户的总体思路
买方和卖方约定一个时间和地点，一手交钱一手交货，完成交易。买方的责任是钱到位，卖方的责任是产权到位。买方和卖方的共同责任是计算好成交的金额，确保买方只承担成交之后的和该房产相关的费用。成交完成后，卖方以银行支票的方式拿到售房款。买方拿到能够合法过户的产权证及相关支持文件。和该房产相关联的部门能够收到通知，该房产易主以及新房主的联系方式。
2. 房产过户中相关联的方面
买方, Purchaser；卖方, Vendor； 买方律师, Purchaser’s Solicitor；卖方律师, Vendor’s Solicitor；房产中介，Selling Agent, 关于定金多少，释放定金；买方银行，Mortgagee Bank, 关于贷款申请，可用金额；卖方银行，Discharging Mortgagee Bank, 关于还款金额；市政府, Council,关于市政管理费，Council Rate；水公司，Sydney Water, 关于水费 Water Rate；财政局，Officeof State Revenue, 关于印花税 Stamp Duty 和土地税 Land Tax；物业管理公司，Strata Company 关于物业管理费，Strata Levies。
3. 成交前买方律师要做的事
3.1 从水公司购买该房产水费证书，调查卖方交费情况；
3.2 从市政府购买该房产市政管理费证书，调查卖方交费情况；
3.3 做好产权转让表 Transfer，至少在成交日前14天邮寄给卖家律师。买方律师可以代表买家在产权转让表上签字。成交时需要签字原件。
3.4 如果该房产是集体管理，做好物业管理公司通知书，以前称 Section 118 Certificate，现在称 Section 24 Certificate，通过邮寄或发电子邮件方式给卖方律师，成交时不需要签字原件。
3.5 给买方银行提供房产合同及产权转让表 Transfer 做贷款用。如果在成交之前，相关联的人转换名字，还需要给银行提供转换名字通知书，俗称条款 4.3 文件及亲属关系宣誓书。关于关联人的定义，请见在房产成交之前的名字转换 (NSW)。
3.6 在交换合同 21天内，买方律师通过邮寄或电子邮件方式发产权调查表，Requisitions on Title 给卖方律师。卖方律师卖方律师没有责任必须回复。买方律师不能因为不回复而拒绝成交。如果卖方律师不回复，买方律师需要谨慎行事，弄清楚不回复的原因，如有必要，从其他渠道做进一步调查。如果卖方律师在21天之后才收到产权调查表，Requisitions on Title，卖方律师则根本无责任回复。
3.7 从卖方律师收到该房产的物业管理费证书，以前称 Section 109 certificate, 现在称 Section 184 certificate；买方律师应该检查房产合同中的特殊条款是否要求并授权买方律师去购买该证书；如果授权并要求，买方律师应该购买该证书，费用由卖方承担。
3.8 在收到买方银行的书面通知买方可以成交后，电话及书面和卖方律师确认成交的时间和地点。
3.9 电话及书面通知买方银行成交的时间和地点。
3.10 准备成交费用表 Settlement Statement，并发给卖方律师。其中，市政管理费按照财政年度调节，水费按照季度调节，物业管理费按照季度调节。以成交当天结算，成交当天日的费用，由卖方承担。成交费用表上的所有调节都是针对跟随房产的费用，如市政管理费，水费，物业管理费等，而对跟随人的费用不做调节，如电话费，互联网费，煤气费等。
3.11 收到卖方律师的付费指令后，加上买方律师费，印花税（如果还没有交的话）后即成为买方律师给买方银行的付费指令。通过电子邮件或传真方式发送该付费指令给买方银行。成交时需要出示该付费指令给买家银行。
3.12 如果买方从买方银行没有贷到成交所需要的金额，买家律师则需要建议买家转钱到贷款对冲账户，如果时间来不及则需要买家另开一张支票。买方要转帐到对冲账户的金额大约是房产合同价格减去所交定金再减去买方银行提供金额再加印花税再加买方律师费。可再加2到3千元的机动费用，因为扣除买方银行管理费后，买方银行提供金额可能略小于买方所贷金额， 以及经过费用调节买方需要预付成交日之后的该财政年度的市政管理费，成交日之后的该季度的物业管理费，和成交日之后的该季度的水费。
3.13 把最终的成交费用表，卖方律师给买方律师的付费指令，买方律师给买方银行的付费指令以及相关支持文件，如水费证书，市政管理费证书，物业管理费证书，土地税证书，发给买方核对，确保金额无误。
3.14 提醒买方和中介预约做房产最后检查 Final Inspection。
3.15 做产权交易通知书，ENOS, 或 e-Notice of Sale, 带到成交现场。
3.16 在成交当天做最终产权检查，Final Title search，带到成交现场。
4. 成交前卖方律师要做的事
4.1 购买该房产的物业管理费证书（在产权没有变更之前，只有该房产的主人才能从物业管理公司拿到物业管理费证书，除非在合同中授权买方可以这样做）以前称 Section 109 certificate, 现在称 Section 184 certificate。
4.2 收到从买家律师邮寄过来的产权转让表 Transfer 后，联系卖家在产权转让表上签字。卖方律师不可以代表卖家在产权转让表上签字，除非有授权。
4.3 如果卖家的产权上有贷款银行，用表格 Discharge of Mortgage 书面通知该贷款银行取消贷款，客户需要在该表格上签字。并电话确认卖方银行已收到该表格。
4.4 收到从卖方银行发来的所欠贷款金额，付费指令及成交地点。
4.5 电话并书面通知买方律师成交的时间和卖方银行指定的成交地点。根据合同，成交地点由卖方银行指定。如果卖方律师或买方律师不能在指定地点成交，可委派成交中介去指定地点成交；如的确需要在另一地点成交，卖方或买方可能需要承担卖方银行的中介费用。如果卖方持有房产证书，即没有卖方银行，则由卖方律师指定成交地点。
4.6 收到从买方律师发来的成交费用表以及相关支持文件。检查各项费用及调节是否准确。如果相关支持文件，如水费证书，物业管理证书，市政管理费证书是最近颁发的，如两周之内，可以认为数据是准确的，如果是很久以前颁发的，需要打电话到相关机构去得到一个口头更新，并通知买方律师这些更新。
4.7 把更新后的成交费用表发给买家律师并下付费指令（Cheque Direction or Direction to Pay）买家要付的总金额减去卖家的银行欠款即是盈利，如果是负数，卖方则需要自己出一张支票。
4.8 收到从买方律师发来物业管理公司通知书，Section 24 Certificate，卖方律师签署该证书，不需卖家来签字。需要带到成交现场。
4.9 如果房产中有租客，做 Order on Tenants。需要带到成交现场。该证书的目的是告诉租客，房产已易主。
4.10 回复买方律师的产权调查表，Requisitions on Title。虽然该回复不是必须，但如果不回复给买方或卖方造成损失，卖方律师可能会为此承担责任。
5. 成交时买方律师要做的事
5.1 买方律师手上应该有的文件是，
整个合同，以备用。
给买家银行所下的付费指令，Direction to Pay
产权交易通知书，ENOS, e-Notice of Sale
最终产权检查，Final Title search
5.2 在成交地点找到买方银行，把付费指令原件交给买方银行后拿到支票。检查支票是否是根据给该银行的付费指令所开，需要完全匹配。
5.3 到财政局 OSR 的中介处缴纳印花税。通常在大型的交易地点，如 SAI Global，就有 OSR 的中介，或在交易地点附近就有OSR的中介。如果在成交地点无法在当天缴纳印花税，买方律师需要提前安排缴纳印花税。
5.4 拿到卖方律师给买家律师所发的付费指令原件。
5.5 把支票给卖家律师，让卖家律师检查。
5.6 如果房产中有租客，从卖方律师拿到 Order on Tenants；
5.7 拿到卖家签过字的产权转让表 Transfer。
5.8 拿到卖家的产权证书 Certificate of Title。
5.9 拿回给物业管理公司，水公司以及市政管理费的支票。
5.10 如果产权证书上有贷款字样 Mortgage, 拿到卖家银行签过字的贷款释放令 Discharge of Mortgage。
5.11 把产权交易通知书 eNOS 给买家银行。
5.12 把产权证书 Certificate of Title 给买家银行。
5.13 把贷款释放令 Discharge of Martgage 给买家银行。
5.14 把最终产权检查，Final Title Search 给买家银行。
5.15 询问买家银行是否交易成功。如成功，
5.16 询问卖家律师是否交易成功，如成功，则整个交易成功。
5.17 通知买家成交结束，可以去房产中介处领取钥匙。
6. 成交时卖方律师要做的事
6.1 卖家律师手上应该有的文件
整个合同，以备用；
给买方律师的付费指令原件；
卖方签过字的产权转让表 Transfer；
如果卖方没有贷款银行，需要有产权证原件 Certificate of Title；
如果房产中有租客，需要有 Order on Tenants；
如果产权上有禁卖令 Caveat，则需要有禁卖令撤销证书，withdrawal of Caveat, 该证书在成交时有即可，有可能是成交当天一个第三方提供。
6.2 在成交地点，从买家律师拿到所有支票，检查是否是按照给买方律师所下的付费指令所出，需要完全匹配。
6.3 归还物业支票给买家律师。
6.4 归还市政管理费支票给买家律师。
6.5 归还水公司费用支票给买家律师。
6.6 从买方律师拿到对房产中介令，Order on Agent, 为的是从中介那里索取定金。
6.7 到卖方银行用支票换产权证书 Certificate of Title 和贷款释放令 Discharge of Mortgage。
6.8 把产权转让表 Transfer 给买方律师。
6.9 把产权证书 Certificate of Title 给买方律师。
6.10 把贷款释放令 Discharge of Mortgage 给买方律师。
6.11 如果房产中有租客，给买方律师 Order on Tenants。
6.12 询问卖方银行是否交易成功。如成功，
6.13 询问买方律师是否交易成功，如成功，则整个交易成功。
6.14 通知卖方成交结束，可以来领取支票。
7. 成交后买方律师要做的事
7.1 如果卖方尚未缴纳该财政年度的全部市政管理费，买方在成交时应收到一个写给市政府支票，邮寄这张支票给市政府。买方律师已经通过产权交易通知书 eNOS 通知了市政府该房产易主。
7.2 用双方签署的 Section 24 通知物业管理公司产权变更事宜。如果卖方尚未缴纳当前季度的全部物业管理费用，买方在成交时应收到一个写给物业管理公司的支票，邮寄这张支票给物业。
7.3 如果卖方尚未缴纳当前季度的全部水费，买方在成交时应收到一个写给水公司的支票，邮寄这张支票给水公司。买方律师已经通过产权交易通知书 eNOS 通知了水公司该房产易主。
7.4 如果房产中有租客，把对租客指令 Order on Tenants 发给租客或出租该房产的公司。注意，出租该房产的公司，可能不同与出售该房产的公司。
7.5 如果买家没有买方银行，买家律师在成交后需要把成交所得文件立刻提交到土地局，负责最终拿到产权证。从成交后到提交到土地局这段时间，产权还没有变更到买方，在极端的情况下，卖方还可以恶意用该房产做抵押甚至销售。如果买方有买方银行，提交文件到土地局由买家银行来定，责任由买家银行承担。
到土地局转换业主所需要文件如下：
产权证书 Certificate of Title
产权交易通知书，eNOS
最终产权检查，Final Title Search
产权转让表 Transfer
贷款释放令 Discharge of Martgage
文件提交申请表，注明提交方的信息以及产权证书的回邮地址。
8. 成交后卖方律师要做的事
8.1 给卖方获利支票，如有盈余的话。
8.2 成交之后，卖方律师要把从买方律师那里拿到的对房产中介令，Order on Agent 发给房产中介，要求释放定金给卖方。
9. 应急措施
9.1 成交前费用调节有异议
如果买方律师和卖方律师就一项费用调节有异议，由于时间关系不能在成交之前解决，双方可约定在成交后再调节。
9.2 成交前最后检查不过关
如果买方在成交前做最后检查时发现房产有损坏，由于时间关系卖方不可能在成交之前解决，而该损坏还达不到买方拒绝成交的程度，买方律师和卖方律师可决定继续成交，但由房产中介暂扣部分定金，直到解决问题为止。如果卖方在规定时间内没有解决问题，视卖方放弃该暂扣定金。
9.3 成交时文件错误或丢失
如果在成交时，发现文件有错误或丢失，当时不可能更改或弥补，买方律师或卖方律师可做承诺在成交之后弥补。
9.4 成交时买方钱不够
如果成交时，买方支票金额有误，或由于种种原因金额不够，如果卖方律师同意，买方律师可视情况承诺在成交之后弥补。
9.5 成交后卖方发现支票异常
如果成交后，卖方发现大额银行支票无效，应立即联系买方律师，必要时，立即在该房产上加禁卖令 Caveat。银行支票如果被挂失，该银行支票即被取消。因此卖方或卖方律师拿到银行支票后应该立即到银行兑现而不能延误。
9.6 成交后一方发现金额计算错误
如果成交后，无论哪一方，发现成交金额计算有不可忽略的误查，可根据合同中的特殊条款，Not Merge, 即双方同意可以成交后用纠正错误的条款来弥补。
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