澳洲地产开发研究学院(PDRIA)的Club Night已经成功举办了4期，涵盖内容包括悉尼城市规划趋势解读、热点开发区域分析、地产开发项目管理经验等。2015年5月7日周四晚，PDRIA将推出一个与每个地产开发公司财务运营息息相关的主题，即开发公司组织结构、税务规划及跨境资金流转。PDRIA Club Night的主旨是帮助现有及过往学员不断加深、扩展自身的知识储备和实操技能，以确保在运作地产开发项目过程中作出全盘考虑。澳洲地产开发学院的宗旨是提供全面及权威的地产开发模式，培养新一代知识型及全面型的地产开发人才。有关地产开发操盘课程的信息，请通过电邮([email protected])或电话0416157 138（Irene) 与学院取得联系。

澳洲地产开发研究学院(PDRIA)成立的初衷之一是帮助华人开发商避免一些低级但常见的错误。很多华人开发商在澳大利亚这个陌生的国家开展地产开发活动时，因为对当地的市场、法规及市场惯例不熟悉，一路跌跌撞撞交了很多“学费”。有些问题是在项目初期就会浮现，但更多的问题是在项目中后期才出现，让人措手不及。本来很成功的开发项目，但后来因为法律或者税务问题，费尽周折，耗时耗力来解决。其中最常见的问题有二：一是税务问题；二是资金跨境流转问题。

一、地产开发公司的税务问题

澳洲是全世界公认的高赋税国家，新南威尔士又是一个对土地转让步步征收高额印花税的一个州。尽管如此，澳洲的财富大亨们往往通过合理避税，可最做到分文税款不交，可见税务规划的重要性。在地产开发过程中，我们需要注意的税务种类有：公司所得税(Company Tax)、资本增值税(CGT)、商品及服务税(GST)、印花税(Stamp Duty)及预留税(Withholding Tax)。

一个完整的税务结构取决与开发实体的组织架构（Entity Structure)。地产开发一般可以通过五个方式投资或者开展：个人、合伙、公司、信托、养老金。每种机构都有各自的优缺点，投资者必须在项目初期分析自身的税务及投资需求，选择一种或者几种结构组织形式的结合。Fernado SHEN会计师是FCS会计事务所的首席会计师，专门从事地产开发项目的组织结构设计及税务规划，在Club Night会与学员分享几个比较典型的案例。

案例1 －

客户购得1500万澳币的开发土地一块，准备开发80套公寓。由于未得到全面的税务规划，用个人控股公司购得土地。后来咨询Shen会计师，意识到最好的税务结构是通过家庭信托作为开发公司股东。但是由于Put & Call合同已经交换，在理论上已经触发了印花税70多万澳元。卖家此时因为地价上涨，也不愿意配合更改合同。后来经过Shen会计师半个多月不断交涉，终于说服卖房接受变更买家名称，但是要承担$15,000.00的律师费。

案例2 －

客户购得一块生地进行开发，12个月交割，为了图简单，客户自行成立了公司买地。原打算在交割前完成DA和预售，可以拿到银行65%的贷款。后来种种原因，DA一直没有获批，银行贷款更无从所得。经四处联系，终寻得一个投资者愿意出资40%的项目成本，换得项目30%的股份。但是投资者律师在做尽职调查时作出风险提示：如果大股东在项目结束后通过贷款形式把利润和本金借到另一个公司，小股东可能永远无法分红。因此投资者没有继续投资。如果客户买地时通过单元信托来购买的话，这个问题就不会存在。

二、资金跨境流转问题

众所周知，中国是一个外汇管制的国家，因此开发商如何将中国资金投资到澳洲运作开发项目，一直是一个敏感的话题。如果按中国政府要求按部就班获得人民币出境审批，需要通过区、市、省（金额巨大需要通过国家级）发改委、商务局及外管局，手续繁杂，耗时旷久。因此大多数中小开发商选择了地下钱庄转款的渠道。但是也会面临资金安全、汇率波动、澳洲税局调查的种种风险。

案例1 －

客户通过地下钱庄转款。按照要求将人民币存入中国某个私人账户，但是由于当地外管部门在调查一笔贪腐资金，将该钱庄整体资金冻结。后经一个月协调，款项终于获得解冻。但该笔款项用来支付土地定金，最终因为延迟客户无缘此笔土地收购。

案例2 －

客户购买开发土地，10%定金，12个月交割。合同交换时人民币澳币汇率约为1:5, 12个月后交割时，澳币升值只1:5.9，导致收购成本增加近20％。在项目结束时，资金又要回流中国通过人民币偿还投资者的本金及利息，澳币此时反而贬值为1:4.9，导致开发公司再次承担汇率损失。

以上两个案例说明人民币澳币跨境中存在重大法律和汇率风险，但通过合理的外汇风险规划，这些风险都可以被规避或大大降低。

我们学院在此次Club Night请到了人民币跨境方案专家Jerry ZHU先生为各位讲解及分析如何规避人民币跨境方面的风险。Jerry ZHU先生具有10多年的金融行业经验，在多家跨国金融机构担任外汇交易员和高级外汇顾问，在人民币国际化方面颇具有影响力。

如果您对地产开发抱有热情，如果想从多方位了解地产开发的方方面面，如果想攀升地产开发金字塔的顶尖，欢迎您参与澳洲地产开发研究学院的课程及活动。联系方式：电邮 [email protected]；电话0416157 138 (Irene)； 网站www.pdria.org.au。

PDRIA地产开发课程 －

· 授课时间：周末班每周六下午1:00－5:00 （共三周六堂课）／平日班每周二、每周四晚上6:00 － 8:00。

· 授课内容：地产开发土地收购、尽职调查、规划审批及风险、楼花预售定价及销售策略、建筑合同及建筑贷款、地产开发公司税务规划及公司架构

· 学费：全价$2980.00（包GST）；早鸟$1980.00(包GST)

PDRIA Club Night 内容预告 －

· 6月份：建筑公司选择及风险控制；

· 7月份：地产开发中重要法律风险的分析；

· 8月分：地产市场走向分析预测

(转自澳洲地产开发研究学院PDRIA）

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