在澳大利亚房地产投资的外国资金去年上升了75%，达到608亿，其中很大部分是中国人贡献的。但澳洲联邦政府和各个州政府近来却连续出台房产新政，打击和限制海外人士在澳洲投资。澳大利亚房市，接下来到底何去何从?

近日，在澳大利亚审慎监管局的要求下，澳洲各大银行纷纷降低了针对中国人适用的房贷房价比例，从70%降至60%，并且宣称不再承认来自海外的自主就业收入，而很多中国人只有海外收入，这无疑相当于关闭部分中国人的贷款渠道，很多本来打算购买澳洲房产的中国人或许会考虑放弃购买。

不附加其他税收成本的情况下，物业本身的价格成本对大多数买家来说已经足够昂贵。然而，在澳大利亚置业，还必须面对印花税(StampDuty)的问题，这部分钱是由澳洲房产买家支付的。

印花税是由州和领地政府征收的。所以各州印花税税点都不同。而澳大利亚华人投资最火热的墨尔本所在的维多利亚州，最近两年连续出台了新政策：2015年7月起，维多利亚州政府对海外买家购买澳大利亚房产要求缴纳3%额外的印花税以及针对非维多利亚居民要额外缴纳的0.5%的土地税的新政策；2016年7月起海外买家购房除了要交标准的5.5%的印花税之外，附加的印花税税率将从现有的3%提高到7%。此外土地税的附加税也将从0.5%提升到1.5%维多利亚州房产。

据了解，新南威尔士州(悉尼，堪培拉)政府准备紧跟维州政府脚步，出台更加严厉措施，包括推行身份证明新规，拟提高海外人士额外印花税，和税务局匹配信息打击房产买卖的偷漏税等等各种举措，限制海外人士购房。

据悉，从今年7月开始，在买房成交之前，新州要求卖家必须提供一份地税完税证明，表明是否有欠债。在申请这份证明时，卖家必须披露他们是否有居留权以及他们的公民身份。而在缴纳印花税的过程中，外国买家需要提供公民及签证状态，以及外国人投资审核委员会的批准。

在此之前，澳大利亚税务局一直是以通过公众举报的方式进行检核，在去年共计强制出售了价值10亿澳元的物业，很多为中国人持有。而现在，澳洲政府将提升这一项法律的透明度和覆盖性，将更加严格控制中国人在澳买房。

此外，新州州收入办公厅将收集卖家和买家的国籍信息，交给澳大利亚税务局，税务局内部有一个对外国拥有土地的全国性数据库，这一数据库将在7月1日开始运作，以此要求买卖双方缴纳税款。

在2016年1月全澳共有9407套别墅和公寓8038套被批准许可。别墅批准数比上月回落6.1%，而公寓批准数减少9.1%。去年一年的别墅批准已下4.0%，公寓的批准数量更是达到25.8%的跌幅，很显然住宅审批现在正在降低。

拿墨尔本来说，公寓供给如此之多，但购买者绝大部分是海外人士。从墨尔本人口统计可以看出，在市区生活的人接近70%是海外人士，不到3成是澳洲本土人，也就是说7成的海外人士居住在市区公寓。

从年龄结构看，各种墨尔本市区各种单身狗占近85%，65%是年轻的留学生、打工者等。因此，墨尔本公寓的实际使用者是大量的海外租客，而非本地人刚需住房。

澳洲人本地人家庭住房以郊区别墅为主，公寓物业作为投资房产来说已经过剩。因此，需要调控和引导购买力“消化库存”，找个接盘侠。

而新州政府准备紧跟维州政府脚步，将出台更加严厉措施，包括推行身份证明新规，拟提高海外人士额外印花税，和税务局匹配信息打击房产买卖的偷漏税等等各种举措，限制海外人士购房。

据悉，从今年7月开始，在买房成交之前，新州要求卖家必须提供一份地税完税证明，表明是否有欠债。在申请这份证明时，卖家必须披露他们是否有居留权以及他们的公民身份。而在缴纳印花税的过程中，外国买家需要提供公民及签证状态，以及外国人投资审核委员会的批准。

在此之前，澳大利亚税务局一直是以通过公众举报的方式进行检核，在去年共计强制出售了价值10亿澳元的物业，很多为中国人持有。而现在，澳洲政府将提升这一项法律的透明度和覆盖性，更加严控中国人在澳买房。

新州州收入办公厅将收集卖家和买家的国籍信息。这一信息将被交给澳大利亚税务局，税务局内部有一个对外国拥有土地的全国性数据库，这一数据库将在7月1日开始运作，以此要求买卖双方缴纳税款。

鉴于目前的情况和政策形势，中国买家考量澳洲投资业有不能忽视的潜在风险。聪明的海外房产投资人不妨根据自身投资需求，结合市场周期综合考量风险和收益再做投资决定。

从政府态度方面来看，政府的多方面施压，虽然目的是为了保护澳洲的首次置业者，但是对外国人征收房产特别税也势必会影响到海外资金对澳洲房价的预期，这也是政府希望看到的价格稳定趋势。

从产业风险角度考量，未来18个月澳大利亚部分建筑产业将陷入赤字，如果银行持续收紧贷款，政府继续打压海外购房者，澳大利亚的房产势必将进入一个观望期。

对于汇率风险，作为小币种，澳元的汇率波动向来不小，随着经济预期的微妙变化，汇率波动风险加剧也不容忽视。

关于周期和供求关系，澳洲的高房价，并没有充足的本地人口支撑，而海外游资的流动性和套利需求对周期带来的影响是不言而喻的。