万邦君周末和一位中介朋友聊天，原以为这位老哥会和我吐苦水说最近生意很差，毕竟现在贷款收紧，市场热度也下降了。他和我摆了摆手说没有这回事，我问此话怎讲，他答只要摸清楚普通人买房的套路，你不愁没生意做。我说老哥你先别告诉我套路，咱俩各自写在一张纸上，看看是否英雄所见略同。果不然，老哥和我各自写了几条，其中就有四条是重合的，这四条就是我今天要和读者朋友您分享的，不知您是否同意。

有一句话说的好，我们是先用感情和冲动做决定，然后再用理智和逻辑去找理由证明我们的决定是正确的。普通人买房，情感因素占了90%的比例，我至今为止没见过几个用理智和数据去购房的投资者。你问普通人自住房买哪，他或她肯定回答你要买好区啊，但是你一问他好区是多好，有计算过你到工作地点的时间，有考察过当地交通状况，有实际看过当地学校的排名吗，有看过当地像医院，购物中心等配套设施吗? 被问每个人都是一脸蒙逼的表情。投资也要买好区，普通人觉得好区增值快，你问他那您有数据支持吗？看过当地过去一段的销售记录吗？租金回报如何呢？也是一脸蒙逼。我见过最优秀的客人也不过在domain或 real estate.com.au 上翻了两页而已，就开始下投资结论了。

随着我在贷款这个行业时间干的越久，我越发现，大家对好区的定义都是非常主观的，真是有一千个观众就一千个人们心中的哈姆雷特。尤其是我们第一代华人，我们心中的好区都不是本地人定义的好区，本地人心中的好区我们要不没听过，例如 Bronte， Cremorne point，fairlight， seaforth 这些区您熟悉吗？要不您干脆买不起，例如Chatswood，Killara，Manly。我们有时候会主观认为靠近CBD就是好区，能看水就是好区，只要当地House贵的你买不起，对有些人来说那也是好区。这些认知的结果是，只要房产中介一打几个关键字，东区，富人区，看海，水景，市中心，第二大市中心等关键名词，屌丝那根神经马上就被生来坚信的好区情节弄到高潮而失去理智，他们自己的情感已经帮他们做了冲动消费的决定，至于买房最重要的价格与供需没人会去关心。

我更不理解的是那些牺牲一切也要在好区买一房一卫的人，我认为那是一种自卑情结，希望能有一种身份的认同感和自我价值实现的满足感。我知道有人会提学校和治安等因素，说富人也不可能住穷人区等等。我真正要表达的是富人坐飞机不会坐豪华经济舱，买奔驰，也不会开C200。从自住角度，想住好区，就买好区的标配，否则放着工薪区house不住，委屈自己住在黄金狗窝里，那多没意思，你图啥呢？活得不累吗？ 从投资角度来讲，你如果不懂得怎么买好区，那会很危险，不信我给你举一个例子

请看以下两图

从使用价值，美感和用料上两个帆布购物袋不应该有价格上130倍的差距，因为用起来都差不多，你所额外多支付的7000刀实际上是给了包上那行字，“爱马仕”。说白了就是买了IP（名气），顶上图片那个包其实只要放相同的商标，质量不变但价格绝对暴涨。Strathfield以前是悉尼政要精英所居住的地方，如今已经快变成亚洲城了，Dundas10年前是一个不折不扣的烂区，很多公屋在那里，请问那里还有100万以下的house吗？名气不是一成不变的，用曹孟德的话来说，人不可貌相，谁知道坐在那里的平凡的你不是将来意气风发的我呢？

如果好区这个概念没把你装进去，办法还是有的。拿一个低于悉尼中价位的项目，保证高租金回报，保证一批人和你买，什么意思呢？悉尼公寓中价位65万，找两房两卫55万出头的，给5%的租金回报。

普通人不关心房市，基本上对各个区域的价格一无所知，他/她对悉尼地产的价格，少部分来自附近邻居的拍卖结果，大部分来自微信朋友圈，话说悉尼的华人谁还没有几个做地产的朋友呢？而地产中介发朋友圈的房屋销售价格，他找的一定是当地销售价格最高，来看的人最多，所在区域也一定您所熟知的范围，黑压压看房人群的图片配上一段话

“一个破的不能再破的某区烂房子，尽然有近一百多人来参加拍卖，最终在激烈的争夺下，高出底价180万售出，这就是悉尼，你不买将来就会买不起，在预计央行保持利息不变的情况下，专家预计房子会继续以8%-9%的速度增长，没买房的要抓紧了”。

短短的一段话，宏观经济，市场概况，未来预测，专家站台和最后的营销都概括了。这种朋友圈你看久了，又不经常去市场实地看房，在地产中介为您构筑的悉尼房屋里价格体系，你的认知就是CBD方圆十公里所有的House都破200万了，100万以下的House只能去Riverstone， Marsden Park 等等这些50公里以外的地方了，而且那里都要80，90万了。

看多那种黑压压的拍卖人群的朋友圈图片你急了，再看几个中介朋友圈转发的悉尼大基建，银行政策放松，人生在于行动等等微信软文你慌了。这时候谁给你带来一套价格55万，租金回报5%的公寓，你绝对感激他/她。不管客户有什么样犹豫和不安，中介朋友只要来一句悉尼哪还能买到55万房子，这话绝对能唬住很多人，不过这套对哥哥不好使，哥哥能找到悉尼8公里范围价格58万的公寓。

这里面真正的问题还是在于价格。普通人不知道便宜是相对的，跟海边的别墅比55万是很便宜，这是价格。从价值角度讲，如果当地或附近House的价格只比公寓贵十几万，甚至一样的价格，那就不是便宜而是贵了，千万不要搞混价格和价值。从租金的角度讲，边远地区的租金回报率是高，但是您有考虑到租金的以下几点吗？

租金稳定性：一个租客付500一周，但换下一个租客租金降到了470一周，平均下来，租金回报率还是3.5%-4%。

租金成长性：您的房屋是可以今年租500一周，明年540一周，这样稳步增加，还是一提加价就很难租？能放到Airbnb做短租吗？

租金相关费用：当地垃圾租客是否很多，会损坏房屋。物业管理费和中介管理费是否比别的地方高。

所谓没有比较就没有伤害。攀比之心不应该在买包包上，而是在买房子上。

我记得某地产公司在Campsie卖一个98套的公寓项目，最后统计结果是98套都卖给了本身就住在Campsie的人。像我一位客户，本身住在Hurstville，买的四套投资物业都在Hurstville，我苦口婆心劝他，要分散在不同区域来买，这样你更可能拿到超额回报，但是他就是觉得这里方便，这里好，在他眼里北区是个什么鬼，到处都是树却没有人，他喜欢热闹，喜欢人多。我告诉他买自住房买哪都可以，你喜欢就好，但买投资房是买给别人的，准确说是买个未来那些接盘的人，你的喜好不重要，你所说的方便和热闹是因为你熟悉这里的环境，对我一个外来人来说，我觉得这里一点都不方便。

对于上来就说我只看这个区的房子，非此区不买的人来说，他们失去的是很多拿到市场超额回报的机会。因为超额回报往往源于使用更高阶的地产投资策略，而每个策略都有区域限制。例如想拿到6%以上的租金回报，您不需要用破坏房屋结构的方式隔十个房间，您可以买在市区周边10公里的房子做Airbnb。如果想马上提升房屋的价值，您需要去西区一带找被低价售出的房屋，学会用装修增加价值。你也可以在北区买能建联排别墅的地块，拿到开发许可。

越没有安全感的人越会在一个区买房，他/她心里的固执和安全感的渴望盖过可能的利润。您买房子是跟着钱走还是跟着自己固执走，跟着自己的comfort zone 走呢？

我一个做电脑朋友和我讲，很多不懂电脑的人买电脑都看内存有多少，硬盘有多大。其实那些东西都不值钱，成本很低，但普通人不懂，几十块把硬盘和内存扩大的电脑，卖价可以贵几百刀。我不太懂电脑，所以不知道他讲的对不对，但是我理解他所说的意思。我还记得有一次看一套二手房，房子刚装修过，装修的非常漂亮，实木地板，德国厨具，一个来看房的女客人喜欢的不得了，没过几天就买下了这套房子。唯一的问题是这套房子比临街普通装修的房子贵了将近30多万，在我看来你花个十几万可以装比这个更好，但没办法，你喜欢了，觉得值就买了。可是你觉得值钱的东西，在我看来并不值钱，我在想这位女主人在10年后想卖房，请问还会有人像她这样迫不及待，哪怕比普通房子贵30万也要买吗？

我另一个客人事业一直无法突破，所以决定一个人搞开发，但是他目标很不明确，他不想马上开发，但他想找块地囤着。我说你搞混了，开发是开发，囤地是囤地，我说我家对面就有一片地曾经是R3（中密度用地），现在政府新出的规划把这里降到R2（低密度用地），而如今我们家在北区当年囤了一个门宽20米可以盖Duplex（联排）的地，结果今年政府放开政策说连门宽12米的地都可以建，我们的地贬值了。囤地简单但不容易。你觉得值钱的其实都不值钱，因为你不懂。

以上两人都是感情用事，一个是情感上太喜欢结果被宰了一刀，多付了好多钱，就像有些人拿信用卡买了好多东西，买的时候很爽，清醒后发现买贵了而且好像还还不起。另一个人事业无法突破，有病乱投医，想一把赚个大，哪怕自己不懂，这种情况更常见。股市，赌场，彩票和被神秘闪电击中，是每个人都幻想的解决人生难题和突破财富阶级的最佳方案，但实在不好意思，跳楼不但要比爬楼梯快，比电梯都快，没点耐心和努力，你的快速解决方案往往是步向死亡。

文章的结尾我的忠告是不懂就多学习别TM 瞎买，澳洲政府不发傻瓜奖状的