新印花税政策正式实施墨尔本房市不“冬歇”,Zhenhaihuarui微信公众号文章

通常七八月澳洲房产会进入“冬歇”，由于学校假期（school holiday）开始，许多家庭都会进行一年一度的冬季旅行。

然而，这个冬天却“不太冷”。

根据房产网站Domain的数据，墨尔本上周六房屋拍卖清盘率为74%，超730套房屋被售，远远高出去年同期65%的清盘率和仅196套房拍卖。

7月1日新的印花税政策实施，带来首套房购买者（first home buyers）的强势入市，他们利用印花税优惠政策进行房屋投资，无论是二手房拍卖还是土地交易都呈现往年没有的热潮。

Y时代年轻人入市

澳洲父母也给首付

与我们以80后、90后等这样的称呼区分不同时期出生的人，西方社会则将出生于1982到2000年的人称为Y时代人（Generation Y）或千禧一代（Millennials）。如同中国80后90后的年轻人因步入结婚年龄，纷纷着手买房。澳洲Y时代年轻人的购房需求近年也逐步上升。

尽管澳洲主要城市（Capital Cities）如墨尔本，一直积极设法解决房屋可负担性（housing affordability）问题，但大多数澳洲年轻人并没有继续支付购房首付款。“天下父母心”，虽然西方国家讲究“独立”，但越来越多的父母开始愿意为孩子出首付。

根据最近研究数据表明，目前首套房购买者的首付款有超过50%都是又父母支持的，而2010年只有3%。并且随着房价不断上涨，父母“赞助”的资金也不断增加，相当于2010年时的4倍左右。

数据还显示，2010年，首套房购买者从父母处获得的平均金额为2.3万澳元（约为人民币12万元），而今年这一数字已超过8万澳元（约为人民币41.6万元）。

这一数字实际也反应了澳洲主要城市房价上涨的程度。由于7年前贷款政策较松，首套房购买者也能获得90%的贷款额，2.3万意味着可以购买23万左右的房产；而现在首套房购买者可能只能获得80%的贷款额，超8万则表示购房的房产总额超将在40万澳元以上。

由于研究显示，首套房购买者的住房需求变化不大，以上数据可以看出，澳洲主要城市，尤其是墨尔本和悉尼多数地区的房价，在7年中已翻倍。

“入门级”房产成热门

House & Land Package抢手

由于此次印花税新政，给予首套房购买者的优惠为，60万澳元以下房产免税，60万到75万澳元房产可减免部分印花税。因此，“入门级”房产（总价格50-70万澳元左右）成为市场热门产品。比如，墨尔本发展性区域（growth areas）的house & land package（购地建房打包）。

根据《澳洲财经评论（Australian Business Review）》报道，在墨尔本北区Craigieburn的Vision Road（距离墨尔本市区约24公里），一栋刚刚落成House & land package的3室独立别墅售价达66万澳元，而该地区别墅中位价为44万澳元。

（图：Greenvale区域受墨尔本当地人欢迎，主要由于其社区建设已非常成熟，且自然环境极为优渥）

同样位于北区，较Craigeburn更靠近市区的Greenvale（距离墨尔本市区约20公里），项目Umbra最近所售的第4期土地，超80%被售出，土地价格较第1期也上涨了超30%。

回顾：解读维州新印花税政策
Prime–双层别墅示例
Prime–双层别墅示例

解读一：对非本地买家影响
（图：非当地买家购买墨尔本地区的期房，7月1日税改前后所支付的费用一览）

解读二：让更多人有房，但不鼓励有更多房
(图：新政策实施后，维州居民，即公民及永久居民，购买首套房可优惠印花税对应程度）

对于购买期房自住者，仍可享受期房印花税减免。其中，首次置业者可征税部分低于$75万澳元可享印花税减免或取消。

非首次置业自住房购买者可征税部分低于$55万澳元可享印花税减免政策。

对于投资买家将不再享受该政策，无论是海外投资者还是本地投资者，都将支付全额印花税。

解读三：2本合同无影响，1本合同越贵影响越大
住宅及土地打包：由于土地和建筑为两本合同，所以并无影响，按照土地价值交印花税，盖房子无需交税。
（图：一般情况下，维州印花税税率的计算方式，海外购房者还需另外支付7%的海外买家附加税，表格来自澳洲税务税收办公室SRO官网）

40-60万澳元以内公寓及联排：有一定影响，对于海外投资者而言，所要支付的印花税可能会增加约2-4万澳元。

60-96万澳元公寓及联排别墅：有较大影响，税务差价可达4-7万左右，可能更加需要考量项目的投资前景。

96万以上的公寓及联排别墅：有一定打击性影响。以100万的房产为例，7月1日以后须缴纳的各种税负总额约为13万澳元左右，比调整前要高出约8万澳元，会让一部分有投资或者自住意向的海外购房者，放弃豪华住宅，转向投资总体价格较低的住宅及土地打包项目。