法律风险

法理规则

评析或案例

1. 房屋风险的转移，何时转移？

以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。

此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。

买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。

2. 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？

合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。

买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。

虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续的，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。

3. 以贷款条款撤销合同？

以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。

换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。

合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。

买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

4. 以建筑及害虫检查条款撤销合同？

以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。

和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。

买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。

如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

5. 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？

未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。

阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。

6. 合同已经履行，但迟迟无法过户？

过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。

卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。

成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。

在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。

政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

7. 房屋被查封会影响合同效力吗？

房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。

买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故 买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。

8.     卖方要求买方放弃冷静期？

以昆士兰州房地产协会标准合同为例，当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。

在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是，拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。

9.     海外人利用本地人的PR身份挂名买房？

若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的（例如逃税），合同无效。

若双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

10.  交割日临近，买方只要求一天延期，卖方却“死不答应”？

此种情况下，卖方有权利同意无息延期，同意有息延期户或拒绝延期。但倘若卖方消极或迟延不答复延期要求，造成买方无法按时交割，应该如何处理与应对呢？