文/ Frank Lin
作为专业的财务规划师，不单单是帮助客人安排好现在的需要，同时也要为客户的未来所可能发生的问题做好准备。这也是一个客户对财务规划师的信任和基本的期待值。
今天说到房产进入遗产对于受益人的税务问题。由于遗产的税务问题是一个庞大的话题，我们还是用问答的方式来聊聊大家最关心的话题。
“人终有一死，或死有遗嘱，或死无遗嘱” 这个是关键。
如果房产是联名的，你需要明白到底是哪一种联名方式。 如果是Joint Tenancy的形式，那么会自动转移到另一方。
房子如果只是在个人名下，那么则需要按照有没有遗嘱来分配。 遗嘱可以清晰指明到底房产的受益人是谁。
如果没有遗嘱则需要按照各州的法律来进行分配。
当房子转移到受益人手上时，这个时候是不需要缴纳税款的。
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如果房子是在85年9月20号之前买的，那么受益人就是按照赠与人去世那一天的市场价获得的房产。
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如果是85年9月20号之后的房产呢？ 那么就是按照赠与人当时的购入价格继承了这个房产。
只有当受益人在未来卖出房产时，才存在要缴税的问题。
小李为移民到澳洲的父亲购置了一套房产。房子购于2015年，价格为65万，父亲由于身体的缘故病逝了，小李继承了房产。
在继承房产的时候，小李不会涉及税务的问题，但是3年后，小李以80万的价格卖出了这个房产。
此时小李将面临从65到80万增长的税务问题。
但是如果我去世了，
我赠与的人是海外人士呢？
这种情况在华人群体中特别普遍，尤其是单身的年轻人，会面临自己的房产留给海外的父母的情况。
如果受益人，是海外人士，那么上面的规则就不好使了。 这个房产就会被认为在去世的时候卖出了，任何增值或亏损都会面临税务的问题。(这就是资产增值税K3事件)
小张单身在澳洲， 父母亲给她准备首付在澳洲购置了房产。 2015年小张以80万购入一套公寓，然而2018年小张不幸突发心脏病身亡。 小张设立了遗嘱将所有财产都赠与父母。
然而由于父母是海外人士，从税法角度触发了资产增值税K3事件，他死亡的日子就是房产被理论上卖掉的日子。
在估价师评估以后，房子价值95万。 因此小张的父母需要为这15万的增长缴税。
可关键的问题在于，房子还没有卖出去，税务局讨要税款不管你是不是卖出去了房子。 因此这存在一个遗产中现金流的问题，其二，小张的父母虽然无心保留这个房产，但也浪费了留在澳洲投资的机会。
其解决的办法就是通过遗产信托来改变税务和资产配置的效果。
一般来说房子贷款是跟着房子走的。 但是这个问题就来了。得到赠与的人，如果希望保留这个房子，能个够有能力偿付这个贷款吗？
这个时候从我们遗产规划的角度来讲，保险就产生的巨大的作用。如果房屋价值暴跌，资不抵债，那么银行收回被抵押的房产，然后去掉这笔贷款。
受益人虽然没有拿到任何东西，但是也不用为这些债务负责任。银行为何如此努力的鼓励贷款人购买人身保险就是想避免这样事情的发生。
我的房产如果是自住的，
赠与我成年的儿子继续住，
卖了要缴税吗？
不要。 作为自己的主要住所，并且受益人也是作为主要住所，是不用为资产的增值缴税的。
今天简要的讲解了遗产中房产的一些问题。 也点出了海外受益人所存在的种种不便利。
因此如果你的受益人是海外人士，联系你的财务规划师或者律师考虑建立遗产信托来避免不必须要的税务事件的发生。
同时建立保险机制确保房产能够顺利转移到受益人名下。
Frank Lin
认证财务规划师，税务规划师。创办TNT Wealth财富管理和澳洲理财小助手。 用专业知识和科技实现一站式的财富税务规划管理，帮助华人实现财务自由。
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