一张图表揭示了澳大利亚房地产市场下滑的真实情况 - 以及接下来会发生什么。

过去20年的房地产价格与Shane Oliver的预测到2021年。来源：提供

某些专家称悉尼和墨尔本的房价下跌是灾难性的崩盘，需要数年时间才能恢复。

但澳大利亚最受尊敬的经济学家之一已将明显的市场混乱置于清晰的视角中。

事实上，AMP Capital的首席经济学家兼投资策略和经济主管Shane Oliver表示，过去18个月新南威尔士州和维多利亚州首都城市房价的大幅下跌“并不是世界末日”。

Oliver博士告诉news.com.au，“我甚至不愿意将其称为财产崩溃”

他指出了一个图表来说明他的观点，该点描绘了悉尼和墨尔本超过20年的房地产价格走势，以及其他首府城市的平均价格走势。

Oliver博士说：“我们在2012年开始看到了悉尼和墨尔本房地产价格大幅上涨，并在随后几年非常强劲的涨幅。”

“这显示了最近2017年7月以来悉尼的价格大幅下跌，在以及2017年11月墨尔本房价达到顶峰。

过去20年的房地产价格与Shane Oliver的预测的直到到2021年的房价。来源：提供

悉尼房价在繁荣开始至结束之间爆发，涨幅高达72％。在墨尔本，房地产价值在五年的繁荣期间上涨了惊人的56％。

“到目前为止，墨尔本下降了约10％，悉尼下降了约14％，” Oliver博士说。 “因此，从正确的角度来看，价格实际上已经回到了2015年的水平，并且有望回到2014年的水平。

“我们赚了很多年。现在我们正在为其中一些偿还代价。“

Oliver博士表示，该图表还显示了他对未来几年的预测 - 包括市场复苏何时开始。

发生了什么？

经过多年对悉尼和墨尔本房地产市场热度的猜测，价格从2017年中期开始大幅降温。

Oliver博士说，出现这种情况有很多原因，在相似的时间结合起来创造一场完美的风暴。

两个城市都出现了新的住宅供应激增，市场充斥着公寓和独立房屋，为买家提供了更多选择。

外国投资者也逃离了，从2016年开始少了三分之二，这在很大程度上是由于政府的调控。

贷款条件显著收紧 - 银行在监管机构施加压力和预期破坏性的皇家委员会报告后更难以获得抵押贷款 - 也影响了悉尼和墨尔本市场。

“他们还有更大的投机驱动的投资者活动，” Oliver博士说。

悉尼的房价较2017年7月的峰值下跌约14％。图片：澳联社 来源：澳联社

如上图所示，Oliver博士表示，其他首府城市 - 作为累积平均值 - “在宏观计划中显得相当无趣”。

“该图表显然掩盖了一系列结果，”他补充道。

“珀斯和达尔文的价格大幅下跌，在霍巴特上涨，在阿德莱德，布里斯班和堪培拉并没有真正改变多少。

“悉尼和墨尔本有一个巨大的繁荣，现在他们正在经历一场萧条。其他首府城市并不像以前那样脆弱，因为它们的房市没有真正繁荣过。由于信贷条件收紧和外国需求下降，他们受到一点影响。“

墨尔本的大规模建筑热潮导致市场充斥供应，导致房地产价格下行压力。图片：Ian Currie 来源：澳大利亚新闻集团

但Oliver博士在犹豫是否将悉尼和墨尔本的情况描述为崩溃，而不是“长期助力后的下跌”。

他说：“房地产崩盘是你在美国全球金融危机期间看到的，欧洲部分地区更加痛苦。”

“人们正在失去工作，无法集体提供贷款，将房产投放市场，推低价格，保持螺旋式上升。

“在澳大利亚，我们所看到的 - 无论如何到目前为止 - 都是在长期助力后出现的下沉。我们没有看到市场恐慌的证据。

“有些人恐慌，当然。我称之为FONGO  - 退出的忧虑。一些投资者可能希望获得10％的房产回报，现在他们得到的只是成本之后的2％的租金收益率，所以他们可能想要退出。

发生什么事？

经济学家和分析师普遍认为，悉尼和墨尔本的价格下跌尚未结束。

Oliver博士表示同意并预计这两个城市将会“从上到下”减少25％。

“到目前为止，墨尔本下降了约10％，悉尼下降了约14％，所以我们几乎位于在墨尔本和悉尼下降过程的中途，”他说。

他预计今年将继续下降，并在进入2020年开始复苏，但他并不相信另一个房地产繁荣期将会开始。

来自AMP的着名经济学家Shane Oliver预计，从2020年开始的复苏阶段将可“预测”，而不是另一次繁荣的开始。来源：供应

无论如何，不是直接的。

“希望所有这些都能让我们回到更实惠的市场，而不是投机市场，” Oliver博士说。

“我的判断是，它将是一个更有针对性的市场，即复苏阶段。

“这些天澳大利亚的家庭债务比上次价格上涨时的债务要高得多。因此，人们可能不想承担他们所承担的债务。

“其次，贷款标准更加严格和严格。 （监管机构）看待事情的方式，特别是在皇家委员会之后，它可能会在未来一段时间内保持这种状态。

“并且，我们有望看到的供应量增加，特别是来自房屋单位的供应量，有助于阻止回归更具投机性的市场。”

Shane Oliver预计悉尼和墨尔本的价格将从上到下降25％。图片：澳联社 来源：澳联社

但唯一可能破坏“更有限的复苏期”的主要因素是开发商的信心。

悉尼和墨尔本市场的低迷，再加上工党提出的资本所得税和负资产负债变动的不确定性，以及外国投资者需求的下滑，可能会使住宅建筑项目搁置。

Oliver博士说：“我确实想知道开发商是否会如此痛苦地感受到这一点，他们正在停止项目，我们最终将面临另一次房屋短缺，并回到房市繁荣开始时的状态。”

Shannon Molloy来自News.com.au

企鹅新闻网编译报道

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