一亿三千万:悉尼唐人街的新高度

2019年07月20日 澳房汇


文/ James Tong



最近为了《澳洲好中介》活动,到处去找能分享经验的好导师,其中我在《他,刚完成了一宗“15个小目标”》中写过的Dominic家明,是最理想的人选之一。


找到他,自然会问一句:最近有什么好项目?他说:手上就有一个,不错!



这是一个悉尼CBD开发40层商厦的项目


地址:698-704 George Street 及 43-57 Goulburn Street, Sydney

业权:100%永久业权

土地用途:B8 大都会中心

占地面积:1,237平方米

地积比:13.82:1,最大可建面积 18,898 平方米(如获优秀设计奖励)

高度限制:153米

现有净租金收入:$3,320,000/年(租约均有拆迁条款)

  • 距离未来轻轨站仅50米

  • 离TownHall火车站450米

  • 离Museum火车站500米

  • 离Central火车站600米

  • 离悉尼科技大学600米


为什么好?家明说这项目在悉尼的主街佐治街上,世界广场旁,而且两面沿街,无论施工、人流,都很好,即将启用的轻轨电车“唐人街站”就在边上,特别难得的是,悉尼这几年批出重建的项目非常少,这一个,就在唐人街范围,更是罕见。



说起唐人街,早年来悉尼定居的华人,心里面都好像有一个锚,无论最后把家安在哪里,都要时常来唐人街走一走。

 

买菜、买书,买些中国来的杂货;看看中医、见见能讲中文的律师、会计师;找建筑师设计未来的新家、帮朋友的子女留学报个名……

 

周末假日要打发时间,最好节目就是约亲戚朋友到唐人街酒楼聚旧、谈生意。唐人街是同乡会、校友会活动最热选的地方。

 

但近几年,悉尼唐人街却渐渐失去往日的活力和吸引力。

 

先是某些议员批评华人酒楼商铺的招牌不用英文、煮菜爱下味精;然后酒楼食肆的客人发现泊车费要比他们饮茶、买菜还贵,而且给钱也很难找到车位。

 

八、九十年代,曾有不少华人就在唐人街买下物业,他们想扩展开发,却发现建筑高度似乎被永远限定在50米以下;到今年,甚至连坚持了22载,大受欢迎的“中国新年庆典”被市政府以政治正确的理由改名为“农历新年庆典”。

 

华人的聚集地则渐渐分散到Hurstville、Eastwood、Burwood等小区。代之而来的是,泰国、韩国商店和食肆在唐人街周边越开越多,大有形成泰国街、韩国街之势, 主流媒体索性宣布:“唐人街正在死去”。

 

 


是华人的实力被削弱,唐人街正在消亡吗?

 

并不是。恰恰相反,最近几年,华人的投资几乎遍布了整个悉尼。除了中银、绿地、保利、玉湖、首开、平安、新华联、海航……等,还有大量华人的私企和开发商买下了物业。如果把香港、台湾、新加坡华人的资本算上,华人今天在悉尼的实力确实非常可观。

 

于是,我们看到英文媒体又从另一个角度唱:华人已经攻陷了悉尼。

 

那么,是不是华人的文化被针对?也不见得。

 

在这个项目里,就有一个悉尼著名的爱尔兰酒吧“Scruffy Murphy's”要关闭。这个地方,在Tripadvisor上,有不少5星评论。


 

媒体说:“几乎每一个悉尼人,都曾在某个时候去‘邋遢的墨菲’喝过一杯,那里嘈杂热烈的气氛,是爱尔兰游客的最爱,曾几何时,人们蜂拥而入… 为了给高层公寓让路,又一个标志性的地方要关门大吉,将是一件令人难过的事情。

 

其实,无论是老华侨多么想保持唐人街原来的风貌,还是市政府想压低唐人街开发高度,做成“文化旅游村”、又或者是某些人要玩政治正确,减弱中国文化的影响力,他们最后都抵不住经济价值推动,使CBD土地资源不断重构和整合。



佐治-唐人街这个项目,可不是只有建高层公寓一个选项。


家明说,它其实带了三个开发方案。

 

 

第一个方案是一半酒店、一半住宅。因为住宅的日照、采光要求比较高,还要照顾邻居的公寓,所以本来能建16,900平方米的建筑面积,只用到14,000平方米。

 

第二个方案是建成428间客房的大酒店,因为悉尼鼓励多做酒店,还有赠送面积。本来能做16,900平方米的可以做到19,000平方米,比第一方案足足多了5,000平方米。

 

第三个方案则完全是办公楼。大约可以做到16,895平方米。

 

在三个方案中,底层零售商铺的部分是一致的。但如果按面积算的话,初步的判断是建成酒店或办公楼的价值会比较大。

 

目前获批的是第一阶段DA,它确定了建筑用途、高度、容积率,还有地上、地下建筑形体的边界。

 

但无论开发商最后选的是那个方案,这个位置的优越性是不容置疑的。

 

这儿靠近达令港、展览中心、悉尼科技大学和悉尼大学,路对面就是世界广场购物中心。



悉尼的CBD正在往南扩展,离这个项目600米,州政府已经有计划,要把Central火车站到Eveleigh的一大片区,发展成科技新城。

 

而离这个项目北面500米,在Event电影院的地方,将会建成悉尼未来最高(272米)80层的商住大厦。

 

所以,700 George Street项目,确实是潮流时尚会聚之地。




说到潮流时尚,就必须说到改变佐治街格局、而又饱受争议的悉尼轻轨电车项目。

 

好多人想像不出来,州政府有什么必要花这么多钱去建一条轻轨。(预算从16亿增加到22亿,然后又增加到30亿)

 

家明说,如果时间可以重来,政府可能不会做这个超支超时的选择。

 

如果仅仅是为了改善交通,用GPS定位运行的电动车就可以。要看到路轨?在地面画线就行,不用真建的。精准高效的技术早在在现代化的港口和物流中心广泛在用。这样的话工程量会小很多,日后要改变路线也相当容易。

 

我们的政府似乎并不在科技思维上行事!现在的轻轨铁路,俨然成为了一种标榜“城市品味”的傢俱,贵贵的买回来,不但觉得特别有面子,还特别有历史感。坐在马路边对着轻轨喝咖啡,仿佛味道也格外香浓。

 

唯一能解析的是,这样做,寻求的是经济效益以外的价值。政府或许有更多其他的考量:比如城市美学价值、历史氛围的价值。另外,推就业,一直是政府的头号任务,建设过程中可以让更多人参与比效率更重要。新闻也已经报道过,一块砖我们可以派七、八个人去搬,就业率获改善也就不奇怪。

 

但无论如何,这么一个轻轨系统建成,一定会改变我们在城里的生活方式。整条佐治大街会变成一条购物大道。两边物业的价值,也会有所提升。

 

以往,在环形码头一边上班的白领,中午不太可能到唐人街的酒楼吃个午餐,因为交通过程实在太过痛苦,但,轻轨建成后,跳上车5分钟就到,一趟车最多可载400多人,这就不成问题了。





有不少人说,悉尼商业物业的价钱在过去两年已经升得太高了。是否还有上升的空间呢?家明说,如果从成本的角度来看,现在悉尼的商业物业实际上是更便宜。

 

半年前,商业物业的贷款利率是4.5%,现在呢,甚至可以贷到3%,这是一般住宅项目都做不到的。我们不太清楚银行为什么要这样做,也许是因为一般的住宅贷款被APRA限制住了,银行只好在商业方面多做些生意。

 

悉尼的办公楼空置率今年已经降到了4%的新低,而如果是建酒店,每天房价已经涨到$262,每间房的每天收入有$228元,五星级酒店的入住率更可高达87.2%。所以,现在投资商业地产正是时候。

 

原来的业主Northpoint把相连的物业收起来,并完成了第一阶段DA,用了很多心机和时间。其中有一个建筑就没有收购成功,看起来象个不完美的缺口,但因为建筑物上部的边界无论如何都要后撤,所以,对整个开发效益影响并不是很大。这个项目指导价格在一亿三千万,可拿来与没有DA的其他项目对比一下。

 

华人已经不再满足于聚在一起打麻将、挂灯笼、用筷子吃饭,大家变得更讲究经济效益。在全球化经济中,唐人街的产业已经彻底改变,它的面貌自然也会改变。

 

唐人街的西面,已经被Lendlease建成了最高40层的住宅建筑群,如果东面也建起了40层的商厦,那么唐人街现在的50米高度限制,是早晚要被重新审定。

 


严格来说,这一个项目并不在“法定”的唐人街内,而是在交界、最旺的George St上。但唐人街的形成,从来都是华人自发的。如果这个项目是被华人资本买下,那么唐人街无疑就有了一个新高度,实际版图也再扩大。


想了解 700 George St 项目的朋友可联络



Dominic Ong 王家明

+61 468 969 298

[email protected]


John Bowie Wilson

+61 423 000 882

[email protected]




    

作者:James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席





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