「至暗时刻」会来临吗? - 房市疫情观察

原创 2020年03月12日 澳房汇


文 / James Tong


保持专业,避免拿疫情来追求流量,是我写文章坚持的态度。大家有缘相遇,觉得好看就帮点个“在看”,或分享到朋友圈就行。所以,第一篇疫情观察写得很克制。没看到的朋友可点阅《无论疫情还是房市,需要的都是执行力》。

然而,世卫今天还是宣布了新冠病毒为“国际大流行病”,它对人类的威胁“已经变得非常真实”。

那么,如果再要分析的话,就不能太讲究政治正确。大家都是房地产中的华人,现在已经不是拐弯绕道的时候了,直接一些会更好。

01

初现危机


对于房市中人来说,最近心情肯定是比旅游业、餐饮业的朋友好一些。除了上篇我说过的豪宅、建材、租赁、房地产逻辑等几个问题之外,澳洲房市总体上受贷款和利率放松的鼓励,呈现出一派繁荣的景象。

最新的月度房价数据显示,整个澳大利亚房价上涨了1.1%,悉尼和墨尔本上周末的拍卖清仓率超过了80%。房地产媒体们还在忙着唱好,但类似以下美国房地产网站therealdeal.coms上出现的一些内容,其实已经在澳洲陆续浮现:

  • WeWork 因为疫情关闭了纽约的一个办公大楼 

  • 专家说咖啡厅里的病毒会比厕所高 

  • 纽约对受疫情影响的小生意给与资助

  • 疫情之下,房地产不再“握手成交“ 

  • 中介因疫情不再上门见客 

  • 房地产股因疫情大跌

  • 由于对病毒的担忧,开放参观人数正下降

 


这些毕竟还是表面现象,有业内专家表示,澳大利亚出现近30年来首次经济衰退的可能性越来越大,可能会“打击房地产市场的发展”。接下来可能不是房价升降的问题,而是许多人的生计问题了。

前几天,微信朋友圈有人问我,情况最坏会到什么程度?什么时候来临?好的,这篇我们就来分析一下最坏的可能性。对的,这里再强调一下,只是“可能”。

02

迎接至暗时刻


在海外的华人由于对中国抗疫的过程比较了解,很多人就不明白,为何美、澳、加、英、法等政府都那么“佛系”,为何都傲骄地不肯“抄作业”比喻就属于政治正确。原因其实很简单:他们根本做不到。

无论总统、总理、州长,都没有被赋予统合资源、强制执行的权力。对于西方领导人来说,选票才是核心利益,他们不会认为有必要Proactive地做事,做了也会立马被喷下台。对于中国答卷,他们左看右看,只能选其中“死亡率低”这一条来抄,于是冠状病毒就被演绎成“冠状流感”。

西方现行制度的游戏规则就是这样,一切必须讲证据,最好等事情发生后,才采取对策。在这样的游戏规则下,人们享受着“制衡权力”的优越感,已经过了很多年好日子。问题是,分散了的权力到有必要集中时,却常艰难。

而偏偏,Convic-19就是能潜伏14天以上、同时有超级传播能力的敌人。

这好比说,眼看病毒要来“偷袭珍珠港”也只能让它炸,否则,没办法宣战。意大利刚刚完成了第一阶段的示范,其他国家目前采取的策略都是“诱敌深入”,而不是“零容忍”。

在澳洲,要推动政策去落实一件事,必须费很大的劲,而且要花很多时间。所以,无论是要求学校尽快停课,还是想停止一级方程式大赛,可选的方法只有联署请愿。

我们个人虽然有表达恐慌、表达不信任的自由,但同时也只能放下“政府会带领大家强势抗疫”的幻想,做好自己能做的一切。

明白这一点就够了,派钱,并非有效病毒方法我们的「至暗时刻」或许还没到来。

03

防疫策略


与2008年金融风暴不同,这一次「病毒风暴」对经济的打击不仅在需求端,它会有次强大的冲击波。

第一回合是重创供应端和股市,使大规模的生产和服务都停顿,股市恐慌抛售。当生产不能延续,就会有大量的失业,没有人敢投资,资金不能流动,消费严重萎缩,那么需求端就会再遭第二波的打击,那时股市才会见底。

房市很幸运,属于最后一环。

目前来看,资本市场已经损失惨重,财富正在以史诗般的规模遭到破坏。美国股市仅仅在上月才创下历史记录,转眼就损失了5万亿美元。澳洲股市从最高7,289.7,下挫到5,300点,市值缩水了4,500亿,跌回到2016年的水平。

可是,无论从感染人数和范围来看,第一波冲击还远没有结束。

Christopher Joye (他的故事在《2020:澳洲房市走势预测你信谁?》) 前天接受采访说,他的公司上月曾完成一份调研,目前比较有前途的新药,还是Gilead公司的Remdesivir,临床实验要到4月底才能完成,然后需要几个月生产,才会大规模应用。以色列的疫苗4个月后能好,中国也在加紧研发,可能要6-9个月。保守估计,人类要结束抗疫之战,可能在12个月之后。

写到这儿加插一句:这两天股灾里,Gilead的股票也大跌8.35%,显示投资者对它还没有信心。


04

最好与最坏结果


Chris曾有机会与澳洲央行行长和总理ScoMo当面探讨,央行和政府正全力做的事情是:补缺口:一个是医疗时间上的缺口,另一个是经济流动性的缺口。所以总理说要拨款24亿建100个呼吸诊所,3000万抗毒宣传专款,100亿商业纾困资助等。另外还有个必须划重点的消息:央行大概率下月会再来一次减息。

如果你问我澳洲的房市会不会好,那么,我可以告诉你,房市就相当于一支源源不断弹药和武器补给,而且是被安排最后迎战的兵团。短期内,士气必定很好。Chris之前说本轮周期房价将会上涨20%,现在也要把预测再次提高:上涨30%。

如果,在一年时间内,药物出来了,疫苗出来了,而牺牲的人数能通过医疗手段控制住,经济也被舒缓措施养活,那么到时乘着大战胜利的气氛,股市必会大涨,房价也会更上一层楼。

但如果出现另一个结果:人类死伤惨重,迟迟等不到药物疫苗,生产不能复原,那么就会出现一场大规模的裁员衰退,买家减少,业主扛不住贷款,纷纷被迫出售物业,房市就会崩溃。就如SQM Research的Louis Christopher所说:“如果我们面对的只是一场短暂而剧烈的衰退,其破坏性就不会太大。但如果是u型衰退,企业不得不裁员,那么市场就会......” 

很多末日博士,一直等着见证他们预言正确的那一刻,不过,这不是因为他们的推导正确,而是人类需要有更好的领导体制。在停笔之前,刚得悉日本的法律界正开始讨论赋予首相更大权力的法案:启动国家紧急法state of emergency。我看这个姿势就对了

文章不收打赏,喜欢请点在看。谢谢。

    

作者:James Tong

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