王二在澳洲贷款购买了房子时，在选择还款方式时非常犹豫，想到国内都是本息一起还（Principle & Interest），澳洲银行提供只还利息（Interest Only）有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。那么澳洲的房屋贷款，在什么情况下选择只还利息？有必要本息一起还吗？


常常被客户问询是否应该只还利息？或是否应该本息一起还？分几点简单的做一个总结：


自住房

1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还，30年或 25 年逐步将贷款还清，这是最普遍的一个还款方式


2. 考虑到未来可能自住房转投资房，我们建议和会计师沟通，确定是否需要只还利息，因为当未来自住房变成投资房时，已偿还的本金部分再次Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取Negative Gearing 的效果*


如果您是以上情况，最好借助 Offset（对冲帐户）实现未来更大的负扣税效果


投资房

1. 许多投资客户，目的是用最少的资金和成本达到更多的投资，其中多数会选择只还利息，从而在现金流上也会有更多充裕的资金


2. 负扣税（Negative Gearing）的效果会更加明显*


3. 特别是一些客户拥有两套房产，其中一套物业自住（Owner Occupied），另外一套投资物业（Investment Property）可以规划自住房借款比例挪到投资房，达到的效果是投资房按照100% LVR 的标准借贷，自住房减小 LVR，从而投资房可以更大限度的利用Negative Gearing


关于只还利息的几点分享

1. 只还利息并不代表不还本金，不是说本金在30年贷款期限中是没有减少


2. 只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果


3. 也就是意味着，只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果


4. 然而这样的还款方式更加的灵活，首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金（对冲），只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果，其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多，避免本息偿还在经济压力大（比如升息后）出现Default 违约的情况，被强制偿还额外的违约利息（通常是原利息 + 2%-3%）


5. 最后，通过结合 Homeloan 贷款帐户和Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支


例如：40万借款，夫妻收入$6,000澳币一个月在除了还贷，每月生活开支 $2,500 澳币的情况下，5%利息的话，通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款，可以比30年本息一起偿还节省大概$18万到$20万澳币的利息，贷款将在16年左右还清。预约专业的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理，通过计算器帮做一个合理的规划。LMM的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户，自住投资都可以操作。