每日地产 | 观点:过去五年,悉尼的Epping公寓市场表现到底如何?

2018年10月31日 每日地产ozreal



说到悉尼最受华人关注的房产投资区域,距离CBD西北方向约17公里的交通重镇Epping,绝对是最受瞩目的前十大区域之一。作为一个非常成熟的居住性郊区,Epping长期以来一直就是受到华人买家追捧的,不论是投资还是自住。


不过,如果你是一个Epping的老居民,几年前去了国外生活,最近又刚刚搬回来的话,那这个区域可能会变得让你认不出来。就在2015年以后,Epping区域火车线附近的主要道路,如Epping Road,Carlingford Road沿线,造起了一大片的新建公寓。


虽然Epping还是咱华人喜欢的Epping,但还是有人对这里是否还是房产投资宝地,打起了个问号。


前几天,我发了个朋友圈,截了一张悉尼某投资热点区域的7月空置率,并且让朋友们无奖精彩谁是那个七月空置率高达27.8%的区域。


结果,Epping竟然在紧跟Wentworth Point之后,成为我这个超小样本调查的第二大“热门”,可见悉尼本地居民对于这个区域公寓市场的一些担忧程度。



今天的文章,我们就来看看Epping这个区域过去五年内的公寓市场到底如何。至于这27.8%的空置率究竟花落谁家,我们到最后再来揭晓。



 

过去五年,Epping到底建了多少公寓?



说实话,这个问题,我也不知道答案。我只记得,2015年开车经过Epping road接近火车站的区域时,当时的马路两侧还没有任何公寓。大约是2016年下半年起,Epping Road在穿过Essex Road之后,路上的拥堵情况开始变得严重,大量的公寓新建,也差不多是从这里开始的。



而在火车站的另一边,Carlingford Road一侧的公寓建设,则更是可以用壮观来形容。今天,如果你在google map上用俯视角度来看carlingford road 在kent St和cliff road之间的卫星图,是这样的:



而当你看2017年谷歌拍摄的地面照片时,则是这样的:



也就是说,略有滞后的卫星图上看到的house们早已经化为宇宙的尘埃,取而代之的是清一色的五层高左右的中密度公寓。如果拐弯走进Cliff Road,那你还可以看到更多的项目在建,或者已经建成。


当然,按照澳洲的规划套路,最高密度的建筑则是在最靠近火车站的区域。目前,已经建成的项目,包括保利的Poly Horizon,B1的项目Chester,而在建和规划中的项目,还有Cbus的The Langston等。 


所以说,过去五年的Epping虽然建了不少公寓,但从目前的规划情况来看,未来五年这里的潜在新公寓数量也不容小觑。



一张图告诉你Epping区域有多少在建或规划中的公寓,上图每个标记均为一个公寓项目。


 

Epping公寓市场表现


从Real estate上看到的信息来看,过去五年的Epping公寓市场,增值幅度还是比较明显的,中位价从2012年的60万上涨到了2017年的84.3万,年均增幅为7.04%。


但是,这波涨幅其实主要出现在2012-2015年之间,事实上,2015年的Epping公寓中位价已经到了83.5万,也就是说,之后入市的投资者,实际上并没有得到太多的增值。



而除了增值情况以外,投资者关心的当然还有租金的情况。与较好的增值情况相比,Epping过去五年的租金增长情况就没有这么理想了。2012年,当地公寓的租金中位价在530/周,而去年也只有560/周。


五年总共30澳元的增长,对于投资者来说并不理想。


当然了,中位数体现的是一个区的大致情况,个别公寓的增长特别高或者低,也都是可以预期的现象。



由于新建公寓的不断涌入,Epping区域的空置率目前也有走高的趋势。SQM最新的数据显示,这里7月的空置率在6.6%,是澳洲均衡水平3%的一倍有余。


这一数字是完全可以预期的,大量公寓在短时间内的成交,一定会对当地的空置率数据不利。


不过,有一点大家也知道了,那个恐怖的空置率27.8%的区域毕竟还轮不到Epping,好歹这里还是一个到Central坐快车只需要20分钟的地方。



如果你上Real estate或者RP Data,那么看到的许多Epping新公寓基本都是在过去两年内成交的,所以,如果要看过去五年的市场表现,那么我们只好找一些建造时间更早的项目来一探究竟。


大约在2012-2013年左右,Meriton曾经在Epping与Eastwood交界处建造过一个大型的master plan项目,名叫Epping Park。这是一个总共有17栋中高密度的公寓组成的大项目,虽然到火车站的距离并不近,但凭借着M公司强大的营销能力和公司知名度,项目还是在当时引起了不小的关注。



我随机找了该项目里两套公寓,来看看五年过去了,这个项目的公寓表现如何。


先是一套室内面积90平米的两房,当时的设计室内面积还是比较大的,朝向不错,正北,带一个车位。


 


这套房于2012年60万售出,今年2月又以81.5万的价格转售,五年多涨了21.5万,算下来年均增幅为6.32%,略低于该区过去五年7.04%的平均增幅,不过总体表现还依然在合理范围之内。



另一套是西北朝向的三房,在Epping这样的区域,三房公寓会受到一些家庭住户的喜爱,这套房源位于顶层,室内面积超过100,表面看上去也没有太大的瑕疵。



这套房于2013年72.8万元出售,去年11月的转售价为100万,四年增幅27.2万,算下来年均增幅为8.26%,高于该区的平均增幅。



鉴于篇幅的关系,我们无法再列举更多的房源数据,但总体来说,大部分的公寓如果持有年限在五年以上,那么大致的涨幅都会接近该区域的平均增幅。也就是说,如果你不做主动的给物业增值的动作,那么大部分的房子,只会跟随市场的主流表现来浮动。


好了,说到这里我们差不多可以做个总结,过去五年Epping区域的公寓表现可以用以下几个关键词来总结:


 
  1. 增值表现良好,但主要增值出现在2012-2015年间;

  2. 租金表现不够理想,五年平均增幅仅30元,如今入市租售比较差;

  3. 空置率有上升趋势,对于后续租金上涨带来压力;

  4. 未来区域内公寓供应量依然较大,给市场表现带来不确定因素。


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最后,来揭晓咱们开头留下的谜底,7月份空置率达到27.8%的历史高位的热门投资区域为:西北区Schofields。



今天的文章就是这样,感谢阅读。


END


关于作者

Kevin Yu,澳房大全专栏作者,专业地产分析师,注册金融分析师CFA三级候选人,拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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