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澳央行(RBA)称,三分之一的房产业主没有积攒按揭还款“缓冲”资金,使得他们在日益脆弱的房市中暴露在收入冲击和利率上升的风险中。
在一年两次的金融稳定更新中,周三RBA加紧了对家庭债务的警告。
它说道,从悉尼和墨尔本飞涨的房价和更高风险的借贷,到西澳和偏远地区日益加剧的压力,家庭负债情况和房市的风险更普遍地上升了。
央行还提到了对墨尔本和布里斯班公寓供应过剩的担忧。它称,如果最近对只付息抵押贷款和银行借贷标准的打击不起作用,那么监管部门准备“考虑采取进一步措施”以降低风险。
尽管银行一再向投资者保证,很多借款人都能提前还款,但RBA表示,情况因人而异,三分之一的人只有少数“缓冲”资金——通常是比较晚背负房贷的家庭以及收入和财富较低的家庭。
“总体按揭还款缓冲(即对冲账户和提现功能的余额)处在较高水平,大约相当于未偿还贷款余额的17%,或者按当前利率计算,相当于两年半的预定还款金额,”RBA说道。它称,增加预缴金额可以提高家庭资产负债表的弹性。
“不过这些总体数据掩盖了借款人之间的显著差异,数据显示,约三分之一的借款人没有缓冲资金,或者缓冲资金少于一个月的按揭还款。”
“债务上涨会使家庭更容易受到潜在收入下滑和利率上升的影响。对于那些负债非常多的家庭来说,这是最值得担忧的问题。”
RBA发现,在截至2014年的十年里,负债最高的家庭的债务与收入利率超过550%,他们在澳洲家庭总债务中占35%-40%左右的比重,对“金融稳定”构成风险。
RBA发出上述严厉警告的背景是,监管部门联手采取措施,为悉尼和墨尔本的火热房市降温,澳洲审慎监管(APRA)实施了新的贷款限令,企业监管机构对银行的贷款适用标准进行了新的监管。
澳洲证券投资委员会(ASIC)主席Greg Medcraft先生上个月称房市存在泡沫。与此同时,Deloitte Access Economic估计,相对于收入而言,房价被高估了30%。
最近几个月,为了遏制需求,缓解利润率压力,大型银行纷纷上调了贷款利率,分析人士认为这种趋势会持续下去。