悉尼房产人设崩塌

原创 2020年02月20日 澳洲万邦金融


人设崩塌是这几年在娱乐圈里反复出现的词,演员在荧幕上高大英勇,道德楷模,可是一旦被狗仔队拍到偷情嫖娼的照片,明星在粉丝心目中的高大形象瞬间崩塌。粉丝看到他们的偶像也是凡人,不但要吃喝拉撒,还有七情六欲,性格缺陷。



悉尼房地产和那些被狗仔队拍到的明星一样,人设在投资者心中也在开始崩塌。在澳洲某华人论坛上,我看到多篇文章标题类似于“澳洲房地产已不具投资价值”,“澳洲房产是庞氏骗局“等等,文章的作者还不是那些不买房,常年看空地产市场的“空军”,而是一些真正的地产投资人。


我原本以为投资人只是在和卖楼花的中介拉仇恨,Diss这群中介是忽悠骗子。但实际上风向在逐步改变,有些投资人开始打心里不再看好澳洲的房市。他们的想法已经从那群人是骗子,变成了---------这个市场就是个骗局。



在这群人里,有人买了Schofields的土地别墅 ,有人在市区3公里附近的waterloo买了公寓,有的投资已经有5年,有人不幸2017年高点入市,无论是投资的时间,投资的产品还是建商品牌,他们觉得澳洲房产承诺的东西一样没做到。








澳房产实况


1.你说澳洲房子7-10年翻一倍,可是我们这群人无论是买土地别墅还是买公寓的,房价根本没怎么涨,有的还跌了。


2.你说澳洲有住房缺口,每年缺10万套,但是我们的租金越来越差,租金回报年年下降。


3.你说澳洲政治稳定,法制社会,但政府出台了一系列保护租客的政策,房东的权力不断被侵蚀。


4.贷款越来越难贷款,说取消海外收入就取消,这不是关门打狗,骗我们钱做基建吗?


5.当然还有更惨的,例如投资达尔文的,当地房价从2014年一路下滑回2007年的价格。诸如此类的还有布里斯本市区公寓,Perth房产等。




我要对有以上想法的投资人说,悉尼地产市场不是骗子,它昨日,今日和以后永不改变,你们之所以有上当受骗的感觉,那是因为你们被别人洗脑了。


绝大多数华人移民都在2000年以后移民到澳洲,华人真正开始热衷地产投资也就是2008年左右开始的,那个时候已经有一批新移民在澳洲扎根下来,有了稳定的工作和收入,开始有钱看投资房了。


2008年的时候,华人接触地产投资的唯一渠道就是市面大大小小楼花的中介,所有中介给广大华人灌输的投资理念只有一个------“悉尼缺房,澳洲缺房“。而且这个住房缺口可能还要维持30年,甚至上百年。



他们告诉你澳洲每年移民是多少多少,房子开工量严重满足不了人口流入的数量,更有文化的会告诉你,什么悉尼南北是国家公园,东边是大海,西边是蓝山,这种盆地地形造成开发受限制,当然他们也没提悉尼的面积其实有两个上海那么大,可能他们自己也不知道。



悉尼缺房,澳洲缺房,这个就是所有华人楼花中介灌输的核心理念,一旦你接受这个核心理念,下一步就简单多了,他们就会继续说买哪不重要,买了最重要。反正悉尼缺房,买市中心附近就和你说是蓝筹区域,买在中环就和你谈学区,谈性价比,如果几十公里外的郊区就和你谈政府规划,反正都是荒地,建设侏罗纪公园都够了,投资顾问只需要把这种可能性和正能量传递出去。


买哪不重要的下一步就是买啥户型不重要,反正悉尼缺房,租客无论什么户型,什么房子都愿意住。投资顾问会说,澳洲总体上来说所有房子7-10年翻一倍。如果你对出租有疑虑他们会反问你,你见过悉尼是有哪些房子,想租是租不出去的,要不太贵了,要不就太旧,悉尼缺房。当然这句话有点诡辩成分,什么是贵,什么是旧,谁来定,什么标准,太主观了。


有的楼花中介还会进一步把开发商吹成增值关键。什么lendlease的房子,银行不敢给低估,Mirvac房子质量好,Mertion能把市场带动起来。。。。。


你只要被这被这套理论洗了脑就会觉得,我只要买了房,持有时间长了,你悉尼市场就欠我一个翻倍,欠我一个涨幅,因为悉尼缺房。如果我是大开发商房子理应涨的更快。盖上一个悉尼或澳洲缺房的帽子,本质上就是在高喊SB都可以赚钱,买了,等着,然后我就发财了。



真话时间



如果投资真这么容易,那这个世界理应没有穷人。


悉尼房地产市场有它的独特性,但它被人为神话了,楼花中介把这个市场描绘成了末日时保护你财富的诺亚方舟,目的无非就是告诉你,别去思考,马上下定金跟我买房子,否则你不会有2012的船票。


首先缺房这个描述是非常不专业的。除非人口负增长,每个国家房地产是有周期性的,周期的低谷就是缺房状态,周期的高点就是房子供大过求的状态。


在一个自由市场里,当精明的商人看到租金在不断上升,买房子的人开始多起来的时候,他们会花钱盖房子,满足市场需求,直到造出的房子远远超过市场所能消化的,房子价格下跌,一些开发商出局,然后供给减少,市场逐步恢复供需平衡。

(94年新闻就报道过悉尼房子在一些区域已经过剩了)



说一个市场几十年如一日的处于缺房状态,本身就缺乏基本的地产知识,缺房只会在周期的某个阶段。住房缺口有30年,难道这个国家的开发商都是吃干饭的吗?香港一直是公认住宅短缺的城市,但因为开发商过量供给,已经好几次价格大幅下挫调整。


再者我们常说科技改变生活,就像视频网站youtube的出现革了很多传统的媒体的命。高密度公寓的出现也是一个搅局者。


NSW valuer General 是澳洲纽省的土地评估数据库网站,州政府收土地税就是根据上面记载的地价距离,每一块土地都能在上面查询到相关评估价格。


我在上面发现了很有意思的细节,有些盖公寓的土地,它上面不但标记了价格和面积,还标记上面盖了多了公寓。



例如我找到这个例子,Parramatta Macquarie 街上的一栋高密度公寓,占地面积4900平,根据记载在地契上的房契号码,可以看到总共盖了409套公寓。这么算下来,土地的利用率大约为(4897/439)平均每11平米就可以盖一套两房公寓。


我先后又尝试了搜索ST Leonard, Bankstown的一些高密度的公寓,得出了相似的结果,土地利用率大约为11平米。也就是一个1100平米的地,如果规划成高密度公寓,大约能造100套左右(1100/11)


我举个例子,我们华人所熟悉的区Burwood 人口大约为14000人左右,澳洲目前人口增长大约为1.6%,我们假设这个区出现了人口大爆炸,人口增长率在10%,也就是多了1400人。3人为一户, 1400/3推算出需要466套公寓,按照每个公寓耗费11平米来计算,我们只要在Burwood rezone 5126平米的地就可以盖这么多公寓了。也就是说盖一个我前面举例的那个400多户Parramatta大楼就好了。


这是会有人跳出来说Burwood都盖满了,哪儿还有这多地呢?大家自己看谷歌地图,我就先不说底下大片的house,屋主望眼欲穿的等待开发商来敲门,你就看Community centre和周边大片绿地,哪个都是政府自己的产业,想开发还不是一句话的事。



我在这里只想给大家简单阐明一个道理,澳洲不缺房,也不缺地,满足那点需求分分秒秒,所以放弃那个买了就能涨,就能发财的梦。


房子,区和策略都要精挑细选。


下面再让大家看一组图片


这是我在澳洲金融评论时报数据库掘坟翻出来一篇2001年的文章,文章里两个关键点。Mirvac的项目大获成功,82套在Pyrmont的项目一抢而空,要知道2001年价格就喊道80万起(一房)



找到了当初的项目涨幅就大家自己看吧,2002年的137万,13年后涨到195万。我从不迷信所谓的大机构,大品牌,投资这东西只能靠自己。


悉尼A级办公楼Chifley Tower,在完工后的22年里,售价只有当初松下投资和开发商成本的一半。日本建筑巨人熊谷久美(Kumaigai Gumi)在昆士兰阳光海岸的凯悦库鲁姆度假酒店上花费了2.2亿澳元,但几年后才以3,000万澳元的价格卖给了Lend Lease。



投资没有专家,只有输家和赢家,最终买单负责任是你自己,别相信任何人。文章里还说2001年房价调整那次,连最受欢迎的区域Mosman和Chatswood 也需要6-8周才能把房子租出去,怎么样和今天很像吧。


你对澳洲房产,悉尼房产的人设认知是错误的,这里不是随随便便捡黄金的地方。


悉尼房市会有高低起伏的周期,在调整时会出现高空置率的问题。


你房子买贵了,留着久未必能救你,哪怕价格回来,你也丧失了机会成本。





悉尼也不缺房,在一个人口增长速度约为2%的城市里,两栋高密度大楼就能满足区域人口一个Suburb人口增加10%的需求,所以买入那些没有供求关系,供给潜力大的区域,你的投资就只能靠通胀了。



你需要择时,择区,还要有抗风险的策略,说到底投资房产是个技术活,不像你想象的那么简单,从来不是傻买傻信,然后就等着发财了。


我的观点是你的投资回报1/3来自市场和区域,1/3来自你选择的策略,1/3来自你的人脉和团队,没有专业人士协助,你的投资高不高我不知道,但花的冤枉钱会更多。团队,地段和策略三者组成了你的房产投资革命根据地。


看到这的您可能会问,那既然这样,悉尼房地产的价值在哪里呢?其实悉尼在世界上最独特的一点是,悉尼是世界高净值人士移民的首选,在人数上已经多年位居榜首。悉尼也是目前西方发达国家中少数还在城市化的区域铁公机三大基建同时上线的城市。这些因素确保了悉尼房地产会未来良好的前景和源源不断的接盘侠。但你还是需要精挑细选才可以,别以为遍地是黄金,买了就行,毕竟会飚车和能开赛车是两码事。


除了积极学习地产知识,增加你投资的技术含量。我还有另一个劝告给地产投资人是,面对目前的悉尼房产低谷,你要有一定的耐心。


我朋友家的孩子刚刚医科毕业,读了整整6年的书,目前会去政府安排的单位实习一年,他们付出了7年的努力,起薪也不过7-8万左右,想成为可以单干的全科或专科医生,据朋友讲还要再读5年书。18岁读书,30岁的时候才会初步完成职业里程碑。医科的学费是很贵的,考虑到医生还要还助学贷款,加上买房,医生真正体会到财务宽裕的可能要到35岁左右。


买房投资和学医一样,外人都以羡慕的眼光看着我们,但我们要先挨过那十几年默默付出的时间,因为一旦过了这个坎,我们的财务就会彻底稳定下来。2001年买房的投资人和您一样,经历过迷茫,困惑和空租,你今天回头看,只要买对房,买对位置,这一切都是值得的,你要坚持住。



大家共勉之,我是万邦君


不畏将来







更多澳洲房产资讯,下期分享~~


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