香港豪宅信心满满

根据本周二发布的一份报告，由于香港经济放缓和社会动荡持续已久，明年的买家信心恐将受到负面影响，但豪宅市场有望保持稳定。

据莱坊国际（香港）有限公司，与2019年5月的最高峰相比，2020年香港地区的平均房价预计将下跌8%，同比跌幅达5%。

该机构高级董事兼住宅代理部主管Maggie Lee在报告中称，相较于普通住宅市场，豪宅市场对不利因素的敏感度要低得多。

她说：“虽然有些买家可能会采取观望态度，但我们发现，在过去的几个月里，高净值人士的投资兴趣依然不减。为此，我们认为，豪宅市场和超级豪宅市场有望抵御经济衰退带来的下行压力，而且高端物业价格明年将保持稳定。”

莱坊国际（香港）有限公司执行董事兼评估与咨询主管Thomas Lam表示，由于政府放宽首次购房者的抵押贷款上限等原因，香港的整体住宅市场不会崩盘。

2008-2018

今年10月，香港政府宣布了一项计划，首次购房者只需支付10%的首付即可购买价值800万港元（折合100万美元）以内的房产，此前的楼价上限为400万港元。

Lam称，价值600万至800万港元的物业将成为拉动市场需求的主要因素，并在未来三到四个月内促进房屋交易量增长20%到30%。

中国大陆楼市继续放缓

莱坊国际大中华地区董事兼研究和咨询主管纪言迅(David Ji)称，中国大陆地区的住宅市场很可能继续减速。

他预测，2020年，北京、上海、广州和深圳等一线城市的房价涨幅仅为3%至5%。

尽管如此，受益于大规模的基础设施建设、相对较低的房价水平，以及政府放宽对香港居民的购房限制，中国的粤港澳大湾区将成为投资亮点。这一区域由多个靠近香港的城市组成，包括中山、江门、珠海和东莞等。

纪称，这些城市的住宅价格明年预计将上涨3%到5%。

随着不确定性所引发的恐慌在高净值投资者中蔓延，业内人士预测，2019年全球豪宅市场将普遍表现疲软。

“英国脱欧公投”、利率上升和2018年初实施的美国最新税法等一系列政治和经济变革或将促使潜在投资者采取更为谨慎的态度，从而导致今年的房价涨幅进一步缩水。

尽管如此，仍有少数几个城市预计将在未来一年取得不俗表现，成为房地产投资者的首要选择。以下几个城市就以各种优势吸引了全球买家的目光。

葡萄牙里斯本

多位房地产专家指出，里斯本是2019年全球最具投资前景的城市之一。独特的历史底蕴和相对于其他欧洲大都市的适中房价吸引大批买家和游客涌入里斯本。

葡萄牙政府推出的”黄金签证计划“(Golden Visa)是促进该国房地产市场繁荣的另一个主要因素。该计划于2012年应运而生，为购置50万欧元（折合58万7570美元）及以上房产的投资者提供居留权，并开辟了一条获得欧盟公民身份的捷径。

苏富比国际地产全球副总裁迈克尔·瓦尔德斯(Michael Valdes)说：”黄金签证计划非常奏效。截至目前，绝大多数获得此类签证的投资者来自中国。我们发现，房价已经开始上扬，当然未来仍有巨大的增长空间。”

走出欧元区危机的阴霾之后，2018年第一季度葡萄牙的住宅价格同比上涨12%；过去五年首都里斯本市中心的平均购房成本蹿升60%。据世界权威金融分析机构标准普尔预测，到2021年葡萄牙将跻身房价涨幅最高的国家之一。

马德里

今年，西班牙首都马德里的投资环境迅速回暖。普华永道的报告显示，马德里在最具投资潜力的欧洲城市排行榜上位居第四。

马德里在摆脱连续数年的经济困境之后，正蓄势待发准备”东山再起”。根据第一太平戴维斯一份关于第二住宅购买趋势的报告，西班牙被评为度假物业投资者的首选目的地。

不仅仅是国内买家，外国投资者也对马德里的房地产市场表现出极大兴趣，尤其是说西班牙语的投资者。

托斯特文说：”西班牙在历经一段艰难岁月后开始走向复苏，并且重回国际地产投资者的视野之中。”

根据房地产代理公司莱坊国际发布的《2019年全球豪宅市场预测》，马德里在全球主要市场中位居前列，而且豪宅价格的年增长率有望达到6%。

巴黎

虽然巴黎并非乏人问津的房地产市场，但直到现在也未能形成一个庞大的外国买家群体。专业人士在接受普华永道的采访时表示，他们预测马克龙政府所倡导的良好营商环境和”脱欧”对英国楼市的负面影响都将提振当地的房地产市场。

托斯特文说：”对比巴黎和伦敦的市场走势非常有趣，后者已经陷入疲软，而前者则截然相反。虽然巴黎不是主要的国际买家市场，但随着国内经济向好以及’英国脱欧’的推动作用，来自世界各地的投资者与日俱增。”

相比于伦敦，越来越多的外国买家将巴黎视为更安全的投资目的地。除了”英国脱欧”的”神助攻”外，当地的豪华物业供应不足，加之2024年奥运会带来的市场升温，均导致法国首都房价上涨。

与马德里和柏林一道，巴黎在莱坊国际给出的排名中也非常靠前。2019年，当地高端住宅价格预计同比上涨6%。

托斯特文表示，尽管该地的现有房源无法获得所有海外投资者的青睐，但在过去的两年里，国际买家的占比已经从9%跃升至14%。此外，大批旅居海外的法国公民选择回国定居。

他说：”不少法国侨民从伦敦等地返回巴黎居住，因为首都的房价要比其他城市更划算。”

柏林或法兰克福

长期以来，首都的住房可负担性高于德国其他主要城市，但由于持续增长的人口、蓬勃发展的科技产业和浓厚的艺术文化氛围等诸多因素，这一局面正在发生转变。

然而，柏林的房价优势可能很快成为过去式。截至2018年3月，柏林平均房价较上一年同期大涨14.9%，而今年的租金涨幅预计将超过4%。

部分专家提醒道，如果没有大量的新开发项目，柏的价格增长恐将难以为继。市政府已经承诺2030年以前新建20万套住房，以满足日益增长的需求，但考虑到仅2017年该市的新增人口就达到4万1000人，这可能远远不够。

虽然柏林的低库存水平对房地产投资者是个利好消息，但一些分析人士建议买家考虑其他德国城市。

房地产代理公司Beauchamp Estates创始人盖瑞·赫杉(Gary Hersham)说：“我看不出科技繁荣对楼市有任何好处。虽然不少人因此获利颇丰，但我不认为这会大幅提升房屋价值。相比于柏林，我个人更推荐法兰克福，因为这个重要的工业城市极具增长潜力。”

纽约曼哈顿周边地段

2019年，纽约的房地产投资者应将目光转向曼哈顿以外的地区，聚焦那些过去不受关注的非核心市场。

曼哈顿的高端住宅市场持续放缓，其中豪华物业的平均挂牌天数为728天，折扣率高达6%。相比之下，由于电商巨头亚马逊将长岛市选为新总部的所在地之一，纽约皇后区和北布鲁克林的社区有望在未来几年迎来显著增长。

托斯特文说：”投资者应关注世界一线城市的次级市场，以及能为当地市场提供驱动力的特定因素。”他补充道，”纽约长岛市就是一个很好的例子。亚马逊宣布将在该社区建立新总部，这意味着基础设施的全新升级和科技工作者的大量涌入。”

罗说：”我们预测，2019年纽约高端住宅市场的整体表现平平，但总有一些社区能够脱颖而出。即使亚马逊在长岛市的新总部需要数年时间才能建成，高端住宅市场的前景已令投资者兴奋不已。”

她指出，随着亚马逊的进驻，附近的布鲁克林绿点社区(Greenpoint)有望为投资者带来高额回报。

罗补充道，”目前，利率仍维持在很低的水平，所以投资者可以考虑入手一处持有成本相对较低、但短期和长期资本收益前景良好的优质房产。”

日本东京及印尼、

新加坡和马来西亚

正如巴黎凭借2024年奥运会博得极大关注一样，东京的房地产市场也受益于即将举行的2020年夏季奥运会。投资者——主要来自新加坡和中国等亚洲国家——正不断推高东京的住房价格。

瓦尔德斯说：“东京楼市在过去由本土资金占据主导地位，但如今，我们发现欧洲和中东等地的外国资本也想要参与这座城市的开发建设。”

此外，日本稳定的政治和经济环境也发挥了积极作用，但更具冒险精神的国际投资者对印度尼西亚等新兴市场表现出浓厚兴趣。

瓦尔德斯说：”印度尼西亚的房地产市场充满活力，特别是在新开发项目方面，如今越来越多的新加坡富豪选择在当地投资置业。实际上，印度尼西亚、马来西亚和新加坡这三个东南亚国家互为客源市场，而且该地区聚拢了大量财富。”

目前，日本房地产开发商开始进军印尼市场，并在全国范围内参与新建了约4000个住宅单元，其中包括一个落户于首都雅加达的豪华公寓楼盘。与此同时，普华永道对亚太地区楼市的一项调查显示，受访者将新加坡列为2019年房地产投资的第二选择。

尽管许多房地产分析师认为，今年豪宅价格增长最为显著的地区将集中在欧洲城市，但赫杉表示，现在预测高净值买家最终会在何地投资还为时尚早。

他说：“财力雄厚的超级富豪实在没有必要精打细算，他们想在哪里买房，就在哪里买房。”

编辑：Louisa

素材来源：theaustralian.com.au