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2017年7月1号实施的新州税改简要：
1. 海外人士印花附加税从4%提高到8%，也就是说印花税加上印花附加税将会变为12%
2. 海外人士土地附加税从0.75%提高到2%
3. 澳洲本地投资者购买的楼花，印花税从15个月缴付提前到3个月
4. 澳洲本地投资者购买新房包括楼花价格在65万及以下的，5000澳币印花税减免将会取消
5. 首次置业者印花税减免优惠的起始房价从55万提高到65万，并且房产可选择范围增加了二手房
当小编列出这几条以后，部分吃瓜群众觉得终于看清真相了，阻止了海外炒房，调低了买房门槛，房价要腰斩了！于是，欢喜鼓舞的继续吃瓜观望，打算全盘压在7月1号。我只想说
请允许小编给各位一一解读一下，用数据和真相告诉你7月1号新政到底是喜还是忧？
不明真相吃瓜群众猜想1：太好了，终于可以阻止海外热钱炒房了
首先，看一组数据
根据境外投资2015-2016 财年的报告，澳大利亚房地产总投资金额为1.37万亿澳元。
2015-2016财年FIRB批准的4万份海外投资申请的总金额为0.1221万亿澳元。
我们做个简单的计算，这个金额仅仅占房地产总投资金额的8.9% （https://cdn.tspace.gov.au/uploads/sites/79/2017/04/1516-FIRB-Annual-Report.pdf）。
对，没错，你们没有看错，91.1%的房地产投资金额是来自于澳洲本地。
然后，我们来分析一下这8.9%的投资者的类别。
根据FIRB对境外投资申请者的要求，申请者主要分为两部分：一部分是在澳洲境内的买家，另一部分是直接来自海外的买家。
第一部分买家是澳洲境内买家，这部分买家要求最少要持有连续的12个月的临时签证。这个临时签证包括，学生签证，457签证，TR，还有过桥签证等等。
而这些签证的买家占了境外投资的绝大多数的比重。
因为持有这些签证的买家，有很大的信心可以拿到绿卡或者将要申请绿卡。而且这部分买家已经在澳洲生活了一段时间，对于澳洲房地产市场有一定程度的了解，所以无论是为了以后自住还是站在投资的角度，早点买房对这部分买家来说是有绝对优势的。
也就是这一部分买家在不远的将来将会从海外投资者，变为本地投资者。更重要的一点是如果这些买家在自己购买的房产成交之前拿到绿卡，那么所谓的2%的土地附加税也就是浮云了。
第二部分是直接来自海外的买家，但是这部分买家相对于总共的海外买家占有量是多少呢？我可以用一个图来解释一下：
因为，这部分买家只有商豪，富豪，壕壕壕。。。
而这些壕壕壕们，所购买的豪宅跟对整个房地产市场并没有什么特别大的影响，毕竟价格上面跟普通买家能买得起的房产并木有可比性哇！
不明真相吃瓜群众猜想2：太好了，买房门槛降低了
1. 为啥把首次置业从55万提高到65万？
还是先看一组数据
根据CoreLogic提供的2017年第一季度的报告显示，悉尼的房地产价格从1月份上涨了5.3%。
截止到2017年3月31日，悉尼的别墅中位价为$950,000，楼房的中位价为$740,000（http://www.news.com.au/finance/real-estate/buying/home-prices-jump-37-per-cent-since-start-of-year/news-story/3b7368464e6989a25b02b214ed1d1a48）。
那么为啥要提高到65万呢？
答案很简单，因为市场上很难找到55万的房子了。
又有同学举手了，既然中位价已经到了75万了，那么为啥不直接提高到75万呢？
同学醒一醒，醒一醒！！！
下面这个图可以直观的表达出房产上的税收占了多少的比重。
根据财政预算案中提到的数据，2016-2017财年，澳大利亚财政赤字达到365亿澳元，占国民生产总值（GDP）的2.1%。
如果要放弃这一部分高高在上的税收，内心只有一句话：
2. 为啥为首次置业者开放二手房市场？
小编对于这次首次置业者开放二手市场，持观望态度。
原因是，通过打压海外房产，挤压海外房产泡沫，会导致有些房产无法顺利交割，这些房产就会回流到市场上变为二手房。
那么在不打压新建的房屋前提下，如何使得市场能够消化这些二手房？
只有通过开放购买市场，调低门槛，让更多的买家进来。这样既不会对现有的建筑行业产生过多的负面影响，也会减少二手房市场的压力。
实际上，这样会促使更多的买家进入二手房市场，推高二手房价格，进而再次推高整个房产市场。
不明真相吃瓜群众猜想3：太好了，房价这下要腰斩了，房市要崩盘了
1. 历来调整政策的目的都是防止房价过热，希望能房价稳定上涨
注意哦，关键词是“上涨”
下面这个图是历次首次置业政策调整之后的房价走势，各位吃瓜群众随意感受一下，是不是可以用历史数据来预见未来房市趋势呢，我们拭目以待。
根据上图的历史数据显示，每次政策调整对市场起到了一定的推进作用，尤其体现在悉尼市场，使得更多的买家进入市场，从而促使房价涨速加剧。
2. 联邦议员是第一批最不希望房价下跌的投资者
因为，联邦议员各个都是房地产投资的高级玩家！！！
根据ABC News，2017年4月21号的报道（http://www.abc.net.au/news/2017-04-20/housing-affordability-decisions-made-by-big-property-investors/8454978），226个联邦议员拥有525套房地产，其中一半以上的政客拥有投资物业。
下面是议员房产的不完全列表
姓名 | 房产数量 |
Barry O’Sullivan | 33 |
David Gillespi | 18 |
Karen Andrews | 10 |
Mathias Cormann（金融部长） | 5 |
Scott Morrison （财务部长） | 1 |
Malcolm Turnbull (总理) | 4 |
如果对某位议员感兴趣的可以通过下面链接搜到其名下的房产数量以及区域。
查询链接：http://www.abc.net.au/news/2017-04-20/australian-politician-property-ownership-details/8453782
当然这是不完全的记录，因为他们会把一些房产仅仅写在妻子，孩子或者各种Trust（基金）名下，用来避嫌避税。
所以话说回来，对这些议员来说，他们操纵着这个国家的走势，怎么能让自己人吃亏呢？肉可以掉，房价你想也别想！
新政评价
这次房产税改的主要目的是挤压海外房产泡沫，把部分房源留给本地买家。虽然海外房产挤压出来的部分泡沫会回流到二手房市场，然而新政却鼓励更多的首次置业买家涌入市场，这必然会造成二手房房价上涨，进而拉高整个房地产价格上涨。
其次，悉尼房价的增长主要原因是因为本地刚需和供应的严重失衡。新南威尔士州长贝莉珍妮安在2016-2017年预算案中提到过，过去7年中，房屋的平均完工量每年不到3万套。同时预计每年新移民的数量净增长量超过4万1千人。虽然，从2012年起，新州已经注重房屋建设并加快建设速度，但是新州（尤其是悉尼市）还是积累了大约10万套的住宅短缺。
换句话说，即使未来三年内，不停地建造住房，并且没有任何新移民加入，至少需要三年的时间达到供需平衡。
小编建议
2017年7月1号之前需要完成交易的买家
海外投资者---7月1号前可以省下很大一笔税费
想通过杠杆原理投资的本地投资者---节省12个月的印花税利息，以及65万及以下房产可以得到5000澳币印花税减免优惠
持有观望态度的买家也需要早入市，因为同样的卖家也在观望，之前60万可以卖掉的房子，现在65万也是有竞争力的。而且新政对首次置业者降低了门槛，进入市场的竞争对手变多，竞争变得更加激烈。
无论啥时候，早入市早得益。只听到过后悔当初没买房的，没听过买了房子还后悔的！毕竟房价涨100万比挣100万容易多了！
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