时下热议的负扣税机制到底是什么呢？

确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的一种税务减免计算方式。

在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等，超过投资收益(房租)，所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税(Negative Gearing)。之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入(Salary/ Wage),资本利得(Capital Gain)等，以此降低应税收入，达到最终减少应缴税款的效果。

案例分析：王女士，拥有在澳长期居留身份, 澳洲税务公民，2013财政年度其工资收入为$80,000，在悉尼王女士拥有一套价值$665,000的投资物业，其物业收支情况如下:

收入：

租金 :$640/周，$640×52 = $33,280/年

支出：

1. 物业管理费(Body corporate feesand charges)：$4800/年

2. 银行利息(Interest on Land)：$26,600/年(贷款80%，还贷利率5%/年)

3. 市政费(Council rates)+水费(Water Rates): $2,500/年

4. 屋内设施折旧(Deductions fordecline in value)+建筑结构折旧(Capital worksdeductions)：$9,000/年

5. 修理和维护费用(Repairs andmaintenance)：$300/年

6. 物业管理中介费(Property agent feesor commission)：$1830/年

支出总计：$45,030/年

净投资收益：$33,280-$45,030 = -$11,750(负扣税)

应税收入：$80,000-$11,750 = $68,250

应缴税款: $14,752

我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果，即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益，是每个物业投资者都应该掌握的技能。

收入

1、房租

2、用来冲抵房租的商品或服务，需可量化

3、租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用

4、租客为物业损坏所支付的赔偿金

5、政府为安装太阳能系统所提供的津贴

6、保险赔偿金，例如业主保险(landlord InsurancePolicy)

7、用来冲抵房租的押金

支出

1、招租广告费(Advertisingfortenants)

2、物业管理费(Body corporate fees and charges)

3、地税(Land Tax)

4、贷款相关费用(Borrowing Cost)

5、银行利息(Interest on Land)

6、清洁费用(Cleaning)

7、市政费(Council rates)

8、水费(Water charges)

9、屋内设施折旧(Deductions fordeclinein value)

10、建筑结构折旧(Capitalworksdeductions)

11、修理和维护费用(Repairsandmaintenance)

12、保险费(Insurance)

13、律师相关费用(Legal expenses)

14、除草费用(Gardening /lawnmowing)

15、除虫费用(Pest Control)

16、物业管理中介费(Property agent fees or commission)

17、文具，电话费，邮寄费(Stationery,telephoneand postage)

18、交通费(Travel expenses)

19、与投资物业有关的其他杂费

小贴士

1、屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。

对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。

2、与租金直接相关的维修、维护费用可以全额抵扣，例如：维修门锁，疏通下水道，维修空调等，但如果需要更换整个家电设施，例如：重新购买一个冰箱，洗衣机，或者对房间、厨房进行重新装修，加建，拓建等则不能在其所发生财政年度进行全额抵扣，而是根据税务局的要求进行折旧计算。

3、对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税(withholding tax)的纳税人，如果上个财年有负扣税产生，则可在本财年初提交预提税更改申请(withholding variation)，以此减少预提税支出。

4、海外物业投资人也是可以无条件使用负扣税的，但因为其绝大多数在澳洲本土没有额外收入，负扣税可以累积并延后使用。

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