「专家专栏」房产投资不能想当然四条规律指点投资迷津,锦尚财富管理中心微信公众号文章

曾几何时，“Location，Location，Location（位置、位置、位置）”一度成为了房地产投资的箴言，这句本来是从开发商嘴里说出来的话，竟然被国内的买房人当成了投资指南，这确实有些吊诡。其原因就在于从1998年住房全面商品化以来，国人尚未经历完整的房价涨跌周期。可以说国内的房产“投资者”，实际上是“消费者”，他们用消费的心态，去买自己喜欢的房子，而不是未来可以获得收益的房子。然而，过去十年中国的房地产市场是一路高歌的，买到哪里都是有收益的，因此这并不能证明位置就是投资楼市的指南针。

2014年到2015年，中国经济领域从“印钞票促增长”，发展成“印股票促增长”。经济通缩预期下，楼市低迷不前；仅仅是微涨，就能让楼市评论界欢呼雀跃。笔者作为房产投资财商教育践行者，提醒投资者朋友，任何时候都要依据经济规律、要依据所投资领域的发展规律进行分析判断，而不是跟风而上；跟风的结果就是稍微动作慢一点，就难撤出来，大笔资金付之东流这是谁都不愿意看到的

作为“不动产”，房地产投资的规律是放之四海而皆准的，无论是中国，还是日本，无论是加拿大，还是澳大利亚……记住以下投资规律，会有助于投资者更好的把握投资方向，从而不再听从开发商“忽悠”，为开发商接盘。

　　1. 追涨杀跌，在股市中流传的话，在楼市中也适用。购入进入上升空间的房产，买错的点只有一个，那就是最高点；购入下行周期的房产，买对的只有一个点，那就是最低点。因此，当一个国家或地区的房价趋势开始进入平台期或者呈现下行趋势，那么就不应该在这样的地方投资房地产。

　2. 房地产作为“不动产”，是良好的财富传承载体，具备中长期抗击通胀的能力。如果没有做好持有10年以上的准备，那就要慎投房地产。由于过去十年中国楼市呈现高速增长趋势，确实让一批房产投机客占到了便宜；但随着房地产市场成熟规范起来，这种快餐式的投资房产的办法将不再适用。

对于这一点，总有投资者误解：既然健康的房地产市场有周期，那我就持有身边的物业就好了，何必还费心去异地、去海外寻找机会。一个健康的房地产市场至少七到十年才能实现一个涨跌周期；如果投资者入市时机不对，需要等一个周期才能缓解房价下行带来的资金压力，那么投资者一生有几个十年呢？投资，是为了财富的增长和传承，而不是成为涨跌周期的见证人。

3. 以人为本去投资。最近笔者曾在文章中谈过，中国楼市即将分化，而分化的关键在于“人气”。既然如此，那么投资就要去“有人口增量”的城市买房子，不要把钱投到了人口流失地区。有些城市很光鲜，但人口严重流失，比如大连，过去5年中在42个大中城市里人口流失最严重，此外如贵阳、太原、兰州、哈尔滨、长春等，也是人口流失很严重的城市。而中国城市的流入地，从过去5年看，主要是北京、上海、深圳等。再如澳洲，墨尔本是近两年“吸人”能力最强的城市，预测未来三十年，墨尔本很可能超过悉尼，雄踞澳洲第一大城市的位置。这些地方都是值得去投资房地产的。

　4. 商业地产未来变数巨大，投资要谨慎。尤其是郊区的写字楼、商铺，缺乏良好商业氛围的支撑，空置率高不说，租金回报率也在低位。传说中的“一铺养三代”，在现实中很可能变成了“三代养一铺”的悲剧。

　　综上，哪里是收益，哪里是陷阱，这个问题是房产投资的首要问题。当投资者没有达到预期收益，当财富没有按照预想的规模发展，那么投资者就要重新考量自己的投资方向和投资策略。房地产投资是门很大的学问，也不仅仅是上述四点就可以概括。投资者唯有认清形势，用数据和理论作为思考的依据，才能拨开房产投资迷雾，在纷扰的市场中找到自己的不败之地。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊‍