全球世界级城市房地产市场报告，对全球十大世界级城市的房地市场进行追踪调研。报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中我们把伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市归为成熟经济体，而将香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买归为新兴经济体。
全球房地产市场中的三大“趣”向
一，学生公寓已经成为一个令人兴奋的信心投资类别。
二，超级富豪选择在两座城市工作、居住。
三，投资者正在开发市场寻求高投资回报。
行之有“道”，交通是城市经济增长的关键
-地铁网络已是城市基础设施中或不可缺的关键部分，他们为城市的运行与增长提供保障。
-伦敦、巴黎与纽约的地铁历史已有百年之久，地铁网络增加了人口流动性，助力国际级城市的形成。
-上海是座“地铁新城”，但地铁客流量全球最大，地铁线总长已居世界第一。
-世界级城市的通勤时间和上下班交通方式大有不同。
世界级城市的住宅价格比较
-香港高端住宅超过4000美元每平方英尺为迪拜四倍，新加坡两倍多，伦敦房价全球最高。
-上海主流住宅价格明显低于全球城市标准(400美元每平方米)，优质住宅价格则与东京相当。
-悉尼主流住宅价格排名居中，但高端住宅价格排名靠后。
未来房市嘉年华
-上海、莫斯科、孟买犹如疯狂过山车
-伦敦、新加坡、香港、巴黎犹如悠悠摩天轮
-纽约、悉尼犹如旋转华尔兹
-东京犹如阳光小木马
租赁需求是否旺盛是判定投资价值的重要标准。
房产价格易受投资需求及市场情绪影响而发生波动，相对而言，租赁市场更能反应市场基本需求状况。显而易见，多数新兴经济体城市的住宅租金增幅远逊于价格增幅，而成熟经济体城市租金走势平稳并逐渐呈现上升趋势。
市场变幻莫测 - 部分城市住宅价格的上涨态势是否还会延续？
过去五年中，一些世界级城市住宅价格增长较快。新兴经济体城市表现尤为明显，自2008年以来，其住宅价格平均增长率达58%。以普通住宅为例，香港价格涨幅高达103%，上海为70%。而问题在于，住宅价格的这种上涨幅度是否具有持续性。根据租金变化水平，我们将房屋基本需求同住宅价格增长率进行比较分析。分析结果反映，一些住宅的价格增幅超过其租金涨幅，这意味着可能存在楼市投资泡沫。投资需求膨胀已造成收入比不上房价的现象。
为作进一步分析，我们将不同城市房屋的年收益率进行比较，并比对各种投资形态的收益率高低。结果反映出，一些城市的房屋价值对于投资者而言仍有吸引力，租金回报高于10年期国债。
在东京、纽约、巴黎、伦敦、悉尼等成熟经济体世界级城市，住宅租金回报率高出债券收益率约2.5个百分点，投资房产仍是不错的选择。这些城市的租金和房价涨幅基本保持同步。与此同时，作为新兴经济体的香港、莫斯科、上海以及孟买，其租金回报率远低于国债收益率。这并非意味着房价必定下跌，但在租金收益率提升之前，房价维持高增长的可能性极低。
不管是房企还是个人，现在似乎不来个海外置业都不好意思说自己在投资。李嘉诚抛售的内地物业租金回报率最高也只有3.8%，海外物业的回报率总体高于国内，但究竟应该把钱放在哪个国家才能获得高回报呢？
英国：回报率9% （缺点：有地区差异）
借着出国留学的热潮，英国现在买房出租市场异常火热，特别是那些位于大学城的投资房。
不过普通地区的回报率并不会这么高。据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%，此外，数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区WC1的回报率仅仅有4.5%。
日本：回报率接近10% （缺点：需承担高税收）
日本人口密度高、消费集中，公寓入住率始终维持在90％以上。在日本有很多小规模公寓会整体出售，这种公寓抗风险能力强。公寓投资中最大的风险就是空置，而小规模小户型公寓可大大降低风险。
但值得注意的是，日本买房的税收很高，70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元)，相当于房价的5%。如果生意不好的时候，可能就要负担高昂的税费管理费了。
美国：回报率最高10% （缺点：短期会走低）
据了解，美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右。那么，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。
去 年美国房价上涨区间在10%-15%，其中华人越多的地方，上浮幅度也很大。在房价提高的同时，租金上涨增幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。
澳大利亚：回报率7-8%，逐年稳步增长
澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产，每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益.
据最新的租金收益数据显示，澳洲房产中，单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地，比内城的租金回报更加丰厚。其中回报率最高达8.23%。
澳大利亚与全球经济增长最快的区域为邻，在充满不确定性的全球经济形势中，澳大利亚就像一座灯塔，始终为投资人提供稳定可预测的投资环境。在云谲波诡的世界经济形势中，澳洲经济能够保持25年的连续增长，足以说明其强大的韧性。
近年来，国内土豪纷纷进驻澳洲这一黄金市场！在新鲜出炉的2015年“中国人最喜欢去哪些国家投资”的调查报告中显示，受益于中澳自贸协定等利好因素的影响，澳洲排名仅次于美国和新加坡，位列第3！澳洲政府也敞开大门，不断出台有利政策，欢迎有实力的中国投资者联手拓展澳洲市场。
“全球主要城市房价大预测2020”
伦敦英国经济复苏的核心，但租金不断上涨，挑战经济承受能力
高端住宅市场饱和：伦敦房地产市场作为“投资避风港”的名声耳熟能详，其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。然而据我们估计，由于高端资产上涨乏力，投资者可能更专注于投资回报。也就是说，他们会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段。
香港伴随房地产成本缩减、港币走弱，国际竞争力增强
高端市场饱和：太平山(VictoriaPeak)一处物业近来报出历史高价，为22,600美元每平方英尺，但整体而言，香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势，价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%，预计涨势持续。
纽约租金刷新历史记录，但税率上调或对房地产市场施压
成本不断上涨：中期来看，贷款利率的上调将对住宅价格的涨势形成抑制。税率的增加也将加重纽约房产市场的负担。纽约市市长比尔?德?布拉西奥(BillDe Blasio)誓言缩小该市贫富差距，提议革新房产税体系，将税收重点向高端房产转移。
日本安倍经济学成功止跌，房地产市场增长快
外国投资：外国投资者受到日本经济复兴的鼓舞，开始在东京投资新项目。2013年东京写字楼投资中跨境投资占14%，而2011年这个比例仅为5%。亚洲邻国也增加了在东京的住宅项目投资。投资者将不断增加，且以收益型投资为主。
莫斯科本土超级富豪支柱
国内需求：由于俄罗斯经济增长减速，莫斯科对国内资金的依赖性将逐渐增强。但国内超级富豪数量较少，且资金缺乏流动性，可能会使房地产市场陷入停滞。
悉尼投资者炒作将继续推涨高端住宅价格
人口结构的变化：公寓向来深受退休人员与空巢老人的青睐，因为(卖大房)买公寓可以释放资产净值；而X一代(注：出生于20世纪60年代中期至70年代末期)与Y一代(注：出生于20世纪80年代初期至90年代中期)更多地将公寓视为长期居住选择，因而自住购房需求增加。
密集化：未来五年中，高层住宅将是悉尼市场表现最好的板块。住宅市场表现强势，加上空置率低、利率处于历史低位，且投资收益率相对诱人，预期会带来良好的资本收益。开发投资机会将集中在市中心。
