【澳房动向】详解FIRB新规草案 ATO加入将向所有海外买家缴税还没买的不要错过末班车,澳洲智慧置业微信公众号文章

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近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定，这将是FIRB自施行以来最大刀阔斧的一次改革。

FIRB是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构，但是自FIRB成立以来以来，一系列关于FIRB不作为的消息便已经在业内流传。澳大利亚人报曾经就指出，自2006年起，该机构竟然连一次对于违规购买澳洲不动产的惩罚或者监管行为都没有。正因如此，当前澳洲政府已经意识到对于FIRB的改革迫在眉睫。

从总体上来说，FIRB的基本条款并没有较大改变，任何澳大利亚公民（Australia Citizen)或者至购买当天已在澳洲境内停留达200天的澳大利亚永久居留签证持有者（Australian Permanent Residence)都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。

非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产，都要通过FIRB的批准。非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设），新房和期房（Off-the-plan)。

长期签证持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自主目的，并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。

下面我们来看看新的FIRB的草案都做了哪些改变：

改变1 ：从免费到收费

FIRB从诞生到现在为止一直都是免费申请，也就是说，任何申请FIRB所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的第一个改变就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用，并且将引进申请人记录系统。

对于所有希望在澳洲购置低于100万元物业的海外投资者来说，他们将必须缴纳5000元的申请费。希望购买价值超过100万澳元以上住宅的人士，房产售价每超过100万就必须再缴纳1万元的申请费用。

改变2： FIRB 必须提前申请

如果草案通过，那么之后的国外投资者必须先拿到FIRB 批准，才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子，如果一名长期签证拥有者（例如TR签证，工作签证和学生签证）想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房，那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到FIRB的认可。

改变3：FIRB将不再是一个人在战斗

当前澳洲政府已经意识到并要着手改变FIRB无作为的现状，归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产，仅靠FIRB或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任，年内就将在ATO中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为ATO无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。

改变4：房产购买者的所有资料都将整合

当Australian Tax Office加入FIRB监管之后，就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！！！

当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。

对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以$2040的罚款并需补交FIRB申请费用。而购买新房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者处$10200罚款，并需补交申请费用。

除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。