到2006年，Sam的公司拥有的办公物业信托已成为全美第三大房地产信托投资公司、最大的公开上市的办公物业持有公司，在美国拥有近600栋写字楼，使用面积达到1.05亿平方英尺，总市值达133亿美元。
2006年，他曾做出一个在当时来看不可思议的决定，将Equity Group Investment旗下遍布全美的600栋写字楼一次性全部出售。
Sam，你观察到的目前市场情况总体是怎样的？
S: 目前大部分人都在观察市场，最近市场上的交易几乎没有。
卖家还想要疫情之前的价格，但买家的脑海中已经是完全不一样的世界。
所以在这样的两种思维之下，目前不太会有什么惊人的交易出现。
你经历过好几个经济周期，每一个周期都以经济危机结束。相比你之前遇到过的经济危机，这次有什么不同？
S: 我不觉得以往的任何经济危机和这次Covid19有可比性。
既然按照你的说法，全球处于一种前所未有的未知状态，那么如今市场上的资产估值你认为是否合理？
S: 我觉得市场上目前充满了不确定性和极端的看法，这也在股市的表现上有所体现。市场可以今天跌20%，然后明天又涨回15%。
你认为我们还会回到从前的状态吗？有哪些东西会被永远改变？
S: 在2-4年的短期内，我认为生活方式会发生很大的改变。
你的公司作为美国最大的办公楼业主之一，到目前为止你们公司旗下的物业租金收入受影响了吗？
S: 到今年5月1号，我们绝大部分的租客还是按时交租了，这对我们来说是个不赖的表现。谁是你的租客这个时候就显得很重要了。
Sam，你的生意范围涉及房地产，基础设施建设，能源，健康产业等等。除了房地产，你的其他企业目前受疫情的影响程度如何？
S: 每天早上我会和公司同事开Zoom会议，那个时候我们会得到每天的更新。
你曾经警告过很多次，美国的房地产建设量太多了，可能会有风险和危机。
在目前的情况下，你认为接下来不同资产类别的表现会是怎样？谁是赢家，谁又是输家？
S: 我觉得首当其中的受害者是零售业。
在没有Covid19之前，零售业就已经受到了电子商务的巨大冲击，更不要说我们还有很多商场在建设中。
第二个应该是酒店业。过去五年，我们造了太多的酒店，供大于求已经出现。
就像很多零售店不会在疫情结束后重开一样，很多酒店我认为也不会再开门营业。
至于工业类地产，过去几年当然表现非常不错，虽然新建量多，但需求也很大。但目前的疫情会使得未来市场对于工业地产的需求出现不确定性。
我个人认为也有一些供应过量，但比酒店和零售业要好一些。
那你觉得酒店，商业这样的资产，在未来是否还有价值？还是它们会沦落为像金融危机后的底特律住宅地产那样一文不值？
S: 这是个非常非常好的问题。我的答案是没有人知道。早在疫情之前， 关于零售地产的价值就已经是一个讨论了很多年的话题。
零售地产一直以来都讲究位置，最好的位置自然是人流量最多的地方。
但如果以后都没有人逛街了，人流量消失了，那我们又该如何衡量一个商铺的价值？恐怕未来有很多商铺会空空如也，无人光顾。
大城市，如芝加哥，纽约等，成为了上一次金融危机后的大赢家，你认为这次危机以后，大城市的命运会如何？
S: 人们说曼哈顿太拥挤已经说了几十年了，很多人说要逃离大城市。我本人是不认可这种说法的。
我们要看都是哪些人在进入大城市，现在办公楼的最大租客已经不是律所，地产等传统行业，而是科技公司，而科技公司主要雇佣的人群主体是年轻人。
从这次疫情的情况来看， 年轻人受到的冲击要比老年人小很多。因此，我相信未来还有大量的年轻人，会选择到大城市生活，工作。
你觉得美国还是世界上最值得投资的国家吗？
S: 我觉得从法律的健全性上来说，美国可能依然是世界上最好的国家。
对于一个投资者来说，没有什么比在一个长期稳定的社会环境中投资更重要的前提。
你觉得在今天的大环境下，大部分人的一个错误观点是什么？
S: 我觉得是所谓的V型复苏。大部分人都对此抱有期望，认为疫情很快会过去，一切都会回到原来。
我已经有八周没有和任何人握手了，我活到现在这么老，这件事从来没有发生过。我觉得有些事可能就是永远地被改变了。
我认为要回到从前可能要花比我们想的更长的时间，过程也一定不容易。
我的祖父母，他们的一生都不能忘记大萧条带来的影响，这改变了他们之后的人生信条和生活习惯，你觉得这次也会这样吗？
S: 是的，真有意思你提到了这一点。
让我想到了我50年代读书的时候，我记得那时我们不少的长辈依然在平时会提起20多年前的大萧条时代的经历，那是他们一辈子不能忘记的。
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Kevin Yu, CFA
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