想起一桩旧闻。

2014年位于墨尔本Docklands的一栋居民楼，由于建筑外墙（cladding）材料选择不当，发生大火，虽然没有造成严重的居民伤亡，但是对于墨尔本的公寓市场影响极其深远。时至今日，几乎每一个准备购买公寓的人，在看上心仪的房产后， 第一件事就是去调查这个公寓外墙到底有没有安全隐患。

以下这个图就是2014年在Docklands那栋楼发生火灾的场景， 至今历历在目。

 这次火灾引起了维州政府的重视，后来对于每一栋高于两层的居民楼都进行严格审查，几年来陆陆续续的发现很多公寓的外墙都有自燃的隐患。

上周有一位墨大校友准备买一个公寓，让我帮忙看购房合同以及32号文件，其中的物业管理文件明确指出本楼的外墙有严重的安全隐患，估计得花销$350万才能修复外墙。

以下这截图就是来自于物业管理文件（Owners Corporation Certificate）：

现在物业管理委员会正在起诉建筑商，但是起诉建筑商的律师费，肯定得每家每户通过征收额外的物业费用来支付，例如本栋楼最开始2018年10月向各位房东收集的$8万已经花光，在2019年10月又向各位房东征收3万。

最重要的是，能否可以成功通过起诉建筑商获得赔偿还不是100%确定，即使可以获得赔偿还不一定有$350万，获得了赔偿估计也是几年之后的事儿了。

现在来说物业公司估计得向银行进行贷款，来及时修复建筑外墙有问题的地方。这个贷款周期可能长达20-30年，那每年肯定会多收取物业费来还贷。

想想这栋楼共四层估计也就40几户业主，也真够倒大霉的，建筑外墙（Cladding）这个问题， 直接导致房价断崖式的往下掉。

以下这图就是这栋居民楼的外照。

最后，幸运的是那位墨大校友也没有去签这个公寓的合同。

因为谁愿意去当“接盘侠”啊，无尽的起诉过程耗时又耗钱，喂饱了物业公司和他们请的律师，在承担了火灾隐患几年后，最后跳楼价都出手不了这公寓。

有些读友估计会问了：“杰夫过户师啊， 那我怎么知道我想要买的这个公寓外墙到底有什么安全隐患啊？我确实不想当会自燃公寓的接盘侠啊。”

稍微总结一下，我们可以做到以下三点：

1. 通常来说，这需要细细研读一下合同中关于物业的文件（Owners Corporation Certificates），有些有良心物业公司（例如以上这家）会把建筑外墙有安全隐患这一点明确写在文件里，细心一点的朋友一般都会发现的；

2. 假如物业文件中没有明确提出，就得细细研究一下近一年来，除正常的行政费修理费外，该物业有额外征收的金额（Special Levy），有没有什么特别的原因值得深究，例如律师费，特别修缮费等；

3. 最后还不能打消心中疑虑，最好打电话去当地政府（council）问个明白, 当地政府作为中立的第三方也是有责任给社会大众传达相应的信息的。

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