澳洲的购房新闻千万别错误解读了, 把握趋势是关键!,SeaCity澳洲置业微信公众号文章

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　　最新消息: 澳大利亚总理托尼·阿博特2日说，澳政府打算严格限制外国人在澳购置房地产，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国年轻人不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。此新闻一出就已经在各大媒体网站传播了, 笔者作为一直从事离岸资产配置和房产市场研究的财商教育者就已经在微信、短信和电话中大量获得大量客户和投资者们的焦急问讯了；在这里我希望通过客观的分析做出正确的解读，及对未来市场做出预测和判断。

　　首先，总理做出这样的陈述是基于以下的事实：

　　1）、近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势，悉尼和墨尔本的住宅价格涨势很猛。

　　2）、澳洲人口增长率目前世界第一（2.1%, 中国0.9%,美国1.2%, 加拿大1.5%,欧洲几乎负增长，日本绝对负增长等等）需求旺盛和低利率政策，造成供不应求，价格持续上涨；保持了过去60年中位价持续年增长7.8%的世界纪录；

　　3）、据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。在澳购置住宅的外国投资者中，美国排名第一、加拿大排名第二、新加坡第三（东南亚）和中国（第四位）。海外投资者的蜂拥投资造成价格持续上涨。

　　4）、原来执行的海外购本地住宅买卖漏洞多：一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。然而在实际操作中，不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下，违规购置住宅，且在离境后也不出售。

　　但特别要注意，这里所讲的住宅是二手住宅，而非全新住宅。而违规者们恰恰触犯了2008年颁布的条例《外国人澳洲购买新房条例》中规定外国人只能购买全新澳洲物业的条例。

　　其次，对于澳洲房地产的市场预期又会是什么呢？

　　1）、既然不能违规购买二手房子了，必然让这些投资者们转投全新物业，特别是美国人、加拿大人他们在本国生活居住的别墅类新房；（澳洲本地的别墅新房是：（土地+建筑，英文叫做： House and Land package）的新房模式；因此，别墅类新房价格增长在2015年也将持续；

　　2）、海外投资者们还将大量涌入澳洲房地产市场，基于了澳洲等同国民待遇的新房贷款政策，而美国人、加拿大人、新加坡人、中国人却无法在本国可以获得持续购房贷款（个人房产投资者可以最高获得1，500万人民币的购房贷款额度）；

　　3）、澳洲目前经历60年来的最低住房抵押贷款利率, 低至4.79%; 贷款利率甚至已经低于租金回报率了，全球地产投资可以实现在澳洲的以租养贷，以房养房。因此，在低贷款利率市场行情下，高租金回报率情况下，投资资金仍然会大量的、持续的涌入；

　　4）、美元走强，澳元创新低，美元持有者大量收购和拥有没有房地产税、物业税、和遗产税的澳洲房地产和土地资源；因此，这种资金净流入将会持续增长，只要税务政策澳洲不变，汇率在低位徘徊的时候，澳洲房地产市场依然持续走强。

　　最后，笔者的解读是：正是因为澳洲本地的持续供不应求、房价的持续稳定上涨、购房的维护成本比美国、加拿大、新加坡、及中国的更低，才会有今日总理的新闻陈述。对于我们国内的职业地产投资者们而言，要正确分析和判断总理的解读和陈述，同时要遵守外国人在澳洲本地购买新房的规定，就可以预期：澳洲房地产依然充满诱惑和机会，投资者们依然可以在这种趋势下获得可期的收益和回报。