澳洲物业为何被国人“疯抢”？,SeaCity澳洲置业微信公众号文章

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　　最近，一个中国家庭豪花140万澳元，在布里斯班的Sunnybank买下一间大屋，好让在澳洲留学的儿子有一个良好的读书环境。谁不知，原来根据澳洲法例，无论是用作自住或投资，在海外居住的人士原来都不可以在澳洲购买二手房(Established Property或Second-hand Property)，但买来重建就可以。这个中国家庭可以做的其中一个补救方法，就是把房子拆掉再重建……

　　外地人在澳洲买房子听起来似乎很麻烦，其实不然，澳洲的外来投资政策在保障本地社区需要的同时，亦十分鼓励外国人前来置业。

　　再者，在低息环境下，澳洲首府城市如悉尼的房市已从谷底反弹，而且很多地区的供楼开支随时较租房子还要“便宜”，因此，外地人在澳洲买房子作投资用途，或者用来供身在澳洲留学或工作的家人居住，都是不错的选择，大前提是海外人士事前必须做足功课，清楚了解澳洲的法例和房市状况。

隔山买牛，也可以是明智的选择！

　　为免房市过热，中国政府近几年来采取了种种限制措施去冷却当地房市，致令国内热钱涌到海外寻找出路，其中一个投资目的地正是澳洲的房市。

　　根据澳洲外国投资审批委员会(Foreign Investment Review Board，FIRB)提供的资料，在2012年财政年度，中国买家是澳洲物业市场的第三大海外资金来源，仅次于美国和新加坡买家，期间共录得总额达42亿澳元的交易，较2010年的水平大幅跳升了75%。

　　宏亚国际顾问集团行政总裁兼首席顾问何智明表示，越来越多非澳洲公民或非澳洲永久居民的中国人，乐于到澳洲买房自用或投资，当中牵涉到多个主要原因，首先是中国房市正处于受控的环境下，当地的金融机构与管理部门都出尽法宝避免房市过热，所以很多地方都推出“限购令”等冷却房市措施；

　　第二，中国投资市场现处于改革过程，投资工具的选择有限，最普遍的投资途径就是买股票和买楼，可是如今正值官方锐意冷却房市，民间的热钱和累积的财富又不断增加，结果很多资金于本土苦无出路的情况下，只好到外地寻找高回报的投资工具，澳洲房市遂成为目标之一。

澳元滑落越洋买楼变相减价

　　世界各地那么多房市，为何澳洲房市会特别获中国人青睐？何智明解释，人民币与澳元落实直接兑换之后，两国货币的兑换价变得更具透明度，中国投资者可以很容易地把澳洲资产的价格兑换成人民币来作比较。他指出，跟澳洲本地人买房子的想法不同，中国人不会拿澳洲两个城区如Eastwood和Chatswood的房价来作比较，而是很多时会对比澳洲与北京或上海一线地区物业的房价，如果以等级质素来衡量，澳洲的物业显得相对“便宜”。

　　再者，澳元汇率已从高峰滑落，如今中国人用人民币兑换成澳元来买澳洲楼，等同变相减价。澳元从2011年7月底录得的1.1075美元历史高位，回落至周二悉尼时段午市的0.9301美元，调整幅度达到16%；期间，澳元兑人民币亦由7.1352滑落至5.6935，累计跌去两成。

　　然而，何智明相信澳元长线不会出现崩围式的跌市，低位会有承接力，所以就出现了一个新的投资概念，就是买澳洲房产来间接“储”澳元，博澳洲房产未来跟澳元一并升值。他说，虽然澳元跟人民币的步伐未必一致，但大方向应该一样，假如你认为人民币会进一步升值，也应会看好澳元长远走势。

铺路移民宁自置物业不租房

　　何智明并称，澳洲政府早前推出高端投资者签证(Significant Investor Visa，简称SIV)，也间接增强了澳洲物业对中国人的吸引力。

　　根据澳洲去年11月底推出的SIV，申请人只要具备500万澳元资金投资在符合要求的投资项目(Complying Investments)，毋须打分，毋须年龄限制，毋须英语水平要求，就可以叩开移民澳洲的大门。虽然申请人直接买入澳洲房产不算是“符合要求的投资项目”，但这些来自中国的富裕申请人要欲移民澳洲，总要在本地找安居之所，而他们绝大部分会选择自置物业，鲜会选择租房子。

　　从投资的角度而论，何智明认为澳洲房产仍有升值潜力，原因是澳洲经济跟中国经济近乎同步，正所谓“中国好，澳洲好”，假如看好中国经济前景，也会对澳洲经济前景抱乐观态度，而许多中国投资者的心态是，若果中国和澳洲房市一起回升，后者将会跑赢。

前景光明房价升势延续数年

　　何智明依然看好澳洲房市前景，他预测中位房价于未来3至5年仍有30%至40%的上升空间。提到澳洲房市泡沫此问题，他认为这视乎房价的上升速度是否完全超越澳洲本地人的负担能力和资金承受能力，而面对本地银行在发放贷前会严格审批，跟美国次按危机的情况不同，加上中国等许多海外买家都毋须向本地银行贷款，所以他现时看不到房市呈现泡沫。

　　物业中介行McGrath的首席执行官麦格夫(John McGrath)表示，在悉尼个别地区，近乎八成住宅业的买家都是中国人，而针对中国买家的市场极具潜质，而潜力之强更是过去一年来罕见。McGrath估计，在低利率和中国买家对澳洲房子需求殷切的推动下，悉尼住宅价格有望在未来12个月上涨5%以至多达10%。

　　大多数澳洲本地人买楼都会向银行贷款，鲜有一笔过支付，至于在中国内地居住的人士如果来澳洲置业，又可否向本地银行申请房贷？

银根充裕鲜向本地银行贷款

　　曾在多间大银行担任管理层的何智明指出，根据经验，来自中国的很多买家都资金充裕，鲜有向澳洲的银行申请房贷，就算是提出申请也可能只是基于税

　　务上的考虑；事实上，在澳洲申请房贷的手续较为繁琑，银行的要求很严格，纵使明知中国很多买家具备实力，但始终会要求申请房贷人士提供入息证明，目前虽然有一些本地银行接纳中国入息证明，但不是每一间银行都做到，因为这涉及跨境风险规管。再者，一些中国买家不欲将澳洲资产与中国的资产“扯上关系”，故此宁愿不向银行申请房贷。

　　LongtonProperty的管理董事于佳一表示，有些澳洲银行会接受海外买家申请房贷，但审批时会比较审慎，可能会要求申请人提供一系列的证明文件，而申请人也要摸清银行可以提供的贷款比例，以免在物业交收时失预算。

做足功课了解不同城区特质

　　正所谓“隔山买牛”，许多到澳洲买房子的中国人，未必会十分了解不同城区(Suburb)的特色、优劣和房市表现，他们在挑选房子时应该留意什么？何智明表示，中国买家的确很难悉数了解澳洲每一个城区的分别，但作出买楼决定前始终要做一点功夫，认识一下澳洲几个大区和人口密集的地区，选区时最好是瞄准人口集中、居民收入水平较高、校网和配套设施完善，以及未来发展计划清晰的城区。

　　在选择目标城区时，于佳一建议海外投资者拣选一些新区，这些地区经过改造后会出现重大的变化，其后的升值潜力可能会胜过一些“成熟”的住宅区，而位于悉尼CBD以南5公里的Mascot区域将是一个正在转型的区域，根据Botany Bay City Council公布的规划将Mascot火车站规划成一个新的城市中心Town Centre，改造后该区域将有兴建多个公寓，周围还有公园和大型购物中心，升值潜力看好。

　　何智明说，如果中国买家将来计划到澳洲定居，而家中又有适龄入学的子女，相信会更加重视校网，而校网好的城区的物业保值力亦会相对较强；此外，交通便利与否亦很重要，在澳洲，很多优质物业都是靠近火车站、主要交通网络和悉尼市中心(CBD)。

悉尼南区明日之星

　　于佳一表示，中国内地和香港等海外投资者来澳洲买房子，不外乎是用来自住、出租或放眼于物业的长线升值能力，他们到澳洲置业前宜先了解一下政府的规划方向；以悉尼为例，人口每年平均增长6万至10万，住宅用地又买少见少，故此政府会寻找一些重点作策略性的发展，而他认为下一个发展重点将会是悉尼南区，覆盖沿着“机场快线”的城区如Mascot和Green Square等城区，这一带的基建其实在2000年悉尼举办奥运会时已经修好，但一直未有被完全地好好利用。于佳一指出，海外投资者在澳洲买房之前要做好功课，对城市规划发展有一个基本概念，从中找出未来的发展重点，而这些地点的房子的升值力也会较强。

隔山买牛慎选开发商

　　找对了地点之后，选择一间质素好的物业也很重要。于佳一说，从投资的角度而言，买房子一定要买质素好的，最好是拣选哪些有口碑和信誉良好的开发商所负责的楼盘，正所谓树大有枯枝，个别发展商可能会“说一套，做一套”，未有严守所承诺的用料和规格，买家可能在物业正式交收时才发现货不对办。按照澳洲法例，不管物业的价值多少，海外投资者到澳洲购置物业都必须通知FIRB，申请批准。于佳一说，经验所得，如果海外投资者是购买新房子(New　Dwelling)的话，一般情况下都会获批；但假如是打算购买二手房或商用物业，就要视乎每宗交易来决定；无论如何，为了保障自己的权益，海外投资者应该预先向FIRB提出申请，避免可能出现的潜在法律后果。

　　澳洲是中国学生的热门留学地点之一，他们到步之后自然需要找地方居住，而由于悉尼很多城区的每月中位租金高于按揭供款，加上悉尼房产有升值潜力，所以很多有经济能力的父母都会考虑在这里置业，一来可供子女或他们未来移民澳洲时居住，二来可以作为一项投资。

留学生自置物业划算?

　　于佳一表示，如果留学生要在澳洲逗留一段长时间，他们值得考虑在这里置业，这样做的话除了不用担心遭业主“迫迁”，可以有一个稳定的居所，他们还可以把部分房间分租出去，用租金来帮补收入；再者，澳洲住宅物业长线具有一定的升值潜力。

　　当然，身在海外的家长如欲在澳洲买物业供子女居住，必须留意FIRB对海外人士到本地置业的一些限制。于佳一说，留学生买房需要向FIRB提交申请，如果所购置的是新房子，分租房子是合法的，而且不需要再提出申请；当留学生毕业后要返回中国，房子也毋须立刻卖掉，只要该套房子买回来的时候是全新的。

网上申请过程简单

　　于佳一说，海外买家可以在线上向FIRB提交申请，过程很简单，只须提交基本的个人资料如姓名、地址、电邮、电话号码等等，以及你打算购买的房产类别，例如是新建房子还是二手楼。他补充说，假如物业开发商已经预先获得批准可以向外国人卖楼，或者物业类型属于综合旅游度假村，海外买家均不用向FIRB提出申请。

　　于佳一指出，有些购房合同规定，海外买家必须预先获得FIRB批准;其实，如果海外投资者是在澳洲买新房子的话，一般都会获批。

　　澳洲临时居民(Temporary Resident)或非常居澳洲的海外人士(ForeignNon-resident)，都可以在澳洲购买新建房子作投资用途。于佳一表示，打算在澳洲购置投资物业的海外买家，事前必须做足功课，首先是分析宏观条件，再看目标地区的发展趋势、物业放盘后平均需要多少时间才成功转手、住宅空置率和租金回报率等资料；提到租金回报，出租物业如果有5%回报已经很不错了，而海外买家可以委托本地的中介代为收租及处理相关事务。

　　海外人士到澳洲买楼常见问题

（1）我是外地人，可否到澳洲购买物业？

　　澳洲欢迎海外人士到澳洲购置物业，但你可能需要向FIRB提出申请。根据《1975年海外收购与兼并法》，国库部一般情况下会在收到申请后的30日内作出决定，有关批准的有效期为12个月。

你可以透过FIRB的网页www.firb.gov.au在线申请，没有任何费用。假如你在提出申请15个工作天之后还未通过电邮收到结果，可以电邮[email protected]查询。

（2）我还未决定要买何类型住宅，可以预先申请批准吗？

　　不可以，你必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，但你可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民（TemporaryResident）只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但若果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。

所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月；或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。

（3）出租或出售物业，是否同样需要申请？

　　临时居民所拥有的二手房只可自住，不可出租，但新建住宅、建于原为空地的住宅以及经过重建的住宅部分，都可以租出去。出售物业时，只要你符合买房申请时的条件，毋须再提出申请。

（4）我是临时居民，打算买一套物业自住，可惜自己无力负担，我身　　在海外的父母可以买一套房子给我吗？

这要视乎所购买物业的类型，因为并非居于澳洲的海外人士只可申购买空地或新建住宅，而不能购买二手房。不过，如果他们是购买一间二手楼拆掉再重建，就可能提出申请。

（5）我看中了一套新建住宅，发展商发给我一封预先批核信，并告诉　　我不必向FIRB提出申请，这是真的吗？