如何选择带DA项目以及房产当中的消费税包括差额方案 — NBCA专家解读

2017年04月13日 澳洲地产投资置业顾问


近日,澳大利亚商学院(NBCA)LineUp活动中,嘉宾专家分别解读了开发相关主题。其中DA主题,主讲人为澳州著名设计事务所Rothelowman悉尼首席设计师Ben Pomroy和CPDM开发管理经理Anson Qiu;税务主题,主讲人为FCS会计师事务所的首席会计师Fernando Shen


在新州,做房地产开发必须满足哪些条件呢?正确理解土地使用规划,申请开发许可,申请建设许可,及需要支付的S94市政贡献费,这几步都是必不可少的。这个过程涉及的问题很多,在下面的文章中,NBCA的专家将会着重解读大家比较感兴趣的两个话题:如何选择带DA的地产开发项目以实现利润最大化以及地产开发当中相关的消费税(GST)问题。


带DA的土地项目


其中,新州土地使用规则是项目开始的重要节点,此规划标准适用于90%以上的市政府。LEPs(Local Environmental Plan)规划标准是有一个统一格式的。此外,规则明确规定了什么项目可以不需要申请许可,什么项目需要获得许可,还有各种被禁止的事项,所以说,若要进行土地开发,首先必须了解适当的土地使用规则,找出合适的开发标准(例如建筑高度,建筑面积等),才能开始做DA(Development Application)。



通常 DA 的整个申请时间为大约9至12个月,其中包括3个月的准备时间以及6个月或更长的审批时间。因此选择一个带有 DA 的开发项目可以最快的节省开发周期的时间,并且减少了相应的开发成本。近年来很多开发用地的广告这样写:xx地块已获DA审批,是位于该区的优质住宅开发用地。于此同时,选择带有 DA 的开发项目也会存在一定的风险,即原本DA的设计方案与买家的开发构想不一致。在这种情况下,开发商通常会通过递交 S96 修改案的方式来更新和优化设计,从而提升土地利用价值,并提高项目开发的成本回报率。


S96修改案解读


那么什么是 S96 修改案 —— S96 是在澳大利亚环境规划与评估法案(Environmental Planning and Assessment Act 1979) 中用于局部修改DA设计的方案,该方案仅适用于修改已审批的DA。开发商也可以通过递交 S96来延长DA的有效期,为优化开发设计争取更多的时间。


S96 修改案从设计修改影响的角度分为以下三种:

  1. S96(1) :影响较小的修改—通常用于修改设计图纸和编写等;

  2. S96 (1A):影响适中的修改— 通常用于对室内户型,绿化设计或排水系统等的修改;

  3. S96 (2):影响较大的修改 — 通常用于对窗户位置,阳台或车库数量的大型修改。



在递交S96 修改案时需要注意不可以大规模地修改DA,否则可能会导致 Council 要求重新修改DA的风险。同时在递交S96 时需向审批DA的相关部门(Council 或相应的仲裁部门)递交申请。此外,S96 修改案可以通过优化设计解决很多DA 设计不考虑其施工难度的问题,从而降低建筑难度和风险。所以只有正确理解当地的土地使用规划,申请开发许可的条件下利用S96修改案对带DA开发项目进行优化设计,降低风险,才能最快提高土地利用价值并实现最大化利润的开发策略。


开发过程中的消费税(GST)


差额方案(Margin Scheme)是一种计算您在进行房产开发交易中所需缴纳的消费税的方法。当您所出售的房产需要缴纳GST时,就可以用到差额方案。怎么用呢?通常情况下,在开发商出售房产时,所需缴纳的消费税数额是房屋售价的1/11。当您使用差额方案后,您在出售房产时所需缴纳的消费税数额是相当于利润的1/11。利润通常是所出售的房产销售价格和最初购买房产时的价格之差。需要注意的是此处的利润不包括任何您所承担的其他费用,比如购买房产之后的开发建设费用。 当然您可以对您已缴纳的建筑费用上的消费税申请消费税抵免。



什么时候开始引用的增值税法?在2000年7月1日。因为2000年7月1日以前是没有GST的,如果你的房产是2000年7月1日前购买的,开发商销售该房产时,您可以对您的房产销售使用差额方案。并可以选择根据销售价格与以下两种定价之间的差额支付消费税,通常为对价方法或者是相关估值的估价方法。


举例来说,Tom注册消费税,正在经营租赁商业地产业务。Tom在1989年以50,000澳元元买了他的一个商业地产。他在2003年以105,000澳元的差额方案出售这个商业地产。如果Tom使用考虑对价法计算其消费税,则差额为55,000澳元(105,000-50,000澳元)。Tom的应缴消费税是这一金额的1/11,即5,000澳元。如果Tom决定使用估价法,并在2000年7月1日获得该物业的市场估值评估,该物业的价值为61,000澳元,则差额为44,000澳元(105,000澳元 - 61,000澳元)。Tom的应缴消费则为这一数额的1/11,即4,000澳元。


无限制使用差额交易


如果您的房产在2000年7月1日之后购买的房产,澳洲政府引入了GST,那么GST就对房产交易产生了影响;出售房产时可以使用差额方案。什么情况下是可以没有限制的使用差额交易呢?

  1. 买房没有登记GST。例如:别人的自住房是未登记GST的 

  2. 正在使用的住宅房产 

  3. 向您出售的是使用差额方案的房产

  4. 向您出售的房产是免GST持续经营的一部分 (GSTfree going concern) 

  5. 向您出售的是免GST 的农业用地。


其中比较值得关注的是第4点,这类情况通常用在商场、写字楼,这些商业物业的转手。所谓going concern, 就是买房和卖房在做同一件事情,比如买卖双方里交易一座商城,买的人是为把商场租赁出去,卖的人也是把商场租赁出去;买卖双方自行交易用going concern,就是不用交GST,也不用退GST了。此外,商业物业本来一直是出租状态,临到交割前租客退租了,那是否还能用持续经营来判断呢?这里就需要更进一步的分析。


而在和住宅物业相关的交易里,比如说小王当年买了一栋房子,住宅物业没有GST;他出售时已经把房子推到,划分成3块空地卖出。那么空地是要当商品来结算的,需要有Margin Scheme。卖家出GST,但是买家不能Claim这笔钱。如果卖家上一次交易时是全额GST交易的,买家这次购买时也需要交GST,这其中的原理就是:ATO不能吃亏。



限于文章篇幅,我们这里只能给读者做一个比较简单的概念解读,如果你对地产开发感兴趣,请关注我们NBCA的公众号,留意我们的开发课程时间及其他相关活动。


机构简介

位于悉尼CBD中心的澳大利亚商学院NBCA旨在为华人精英人士提供专业培训课程和一流的系统管理教育,现阶段开始的课程有地产开发精品课程以及澳洲税务精品课程。每个月学校都为新老学员组织Networking沙龙活动称为LineUp,欢迎各界人士踊跃参加,5月份LineUp沙龙活动是关于品牌设计,品牌营销及建筑设计相结合对地产开发项目的深远影响。咨询报名:0416 157 138.


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