在新州，做房地产开发必须满足哪些条件呢？正确理解土地使用规划，申请开发许可，申请建设许可，及需要支付的S94市政贡献费，这几步都是必不可少的。这个过程涉及的问题很多，在下面的文章中，NBCA的专家将会着重解读大家比较感兴趣的两个话题：如何选择带DA的地产开发项目以实现利润最大化以及地产开发当中相关的消费税（GST）问题。

其中，新州土地使用规则是项目开始的重要节点，此规划标准适用于90%以上的市政府。LEPs(Local Environmental Plan)规划标准是有一个统一格式的。此外，规则明确规定了什么项目可以不需要申请许可，什么项目需要获得许可，还有各种被禁止的事项，所以说，若要进行土地开发，首先必须了解适当的土地使用规则，找出合适的开发标准（例如建筑高度，建筑面积等），才能开始做DA(Development Application)。

通常 DA 的整个申请时间为大约9至12个月，其中包括3个月的准备时间以及6个月或更长的审批时间。因此选择一个带有 DA 的开发项目可以最快的节省开发周期的时间，并且减少了相应的开发成本。近年来很多开发用地的广告这样写：xx地块已获DA审批，是位于该区的优质住宅开发用地。于此同时，选择带有 DA 的开发项目也会存在一定的风险，即原本DA的设计方案与买家的开发构想不一致。在这种情况下，开发商通常会通过递交 S96 修改案的方式来更新和优化设计，从而提升土地利用价值，并提高项目开发的成本回报率。

那么什么是 S96 修改案 —— S96 是在澳大利亚环境规划与评估法案(Environmental Planning and Assessment Act 1979) 中用于局部修改DA设计的方案，该方案仅适用于修改已审批的DA。开发商也可以通过递交 S96来延长DA的有效期，为优化开发设计争取更多的时间。

S96 修改案从设计修改影响的角度分为以下三种：

1. S96(1) ：影响较小的修改—通常用于修改设计图纸和编写等；

2. S96 (1A)：影响适中的修改— 通常用于对室内户型，绿化设计或排水系统等的修改；

3. S96 (2)：影响较大的修改 — 通常用于对窗户位置，阳台或车库数量的大型修改。

在递交S96 修改案时需要注意不可以大规模地修改DA，否则可能会导致 Council 要求重新修改DA的风险。同时在递交S96 时需向审批DA的相关部门（Council 或相应的仲裁部门）递交申请。此外，S96 修改案可以通过优化设计解决很多DA 设计不考虑其施工难度的问题，从而降低建筑难度和风险。所以只有正确理解当地的土地使用规划，申请开发许可的条件下利用S96修改案对带DA开发项目进行优化设计，降低风险，才能最快提高土地利用价值并实现最大化利润的开发策略。

差额方案（Margin Scheme）是一种计算您在进行房产开发交易中所需缴纳的消费税的方法。当您所出售的房产需要缴纳GST时，就可以用到差额方案。怎么用呢？通常情况下，在开发商出售房产时，所需缴纳的消费税数额是房屋售价的1/11。当您使用差额方案后，您在出售房产时所需缴纳的消费税数额是相当于利润的1/11。利润通常是所出售的房产销售价格和最初购买房产时的价格之差。需要注意的是此处的利润不包括任何您所承担的其他费用，比如购买房产之后的开发建设费用。 当然您可以对您已缴纳的建筑费用上的消费税申请消费税抵免。

什么时候开始引用的增值税法？在2000年7月1日。因为2000年7月1日以前是没有GST的，如果你的房产是2000年7月1日前购买的，开发商销售该房产时，您可以对您的房产销售使用差额方案。并可以选择根据销售价格与以下两种定价之间的差额支付消费税，通常为对价方法或者是相关估值的估价方法。

举例来说，Tom注册消费税，正在经营租赁商业地产业务。Tom在1989年以50,000澳元元买了他的一个商业地产。他在2003年以105,000澳元的差额方案出售这个商业地产。如果Tom使用考虑对价法计算其消费税，则差额为55,000澳元（105,000-50,000澳元）。Tom的应缴消费税是这一金额的1/11，即5,000澳元。如果Tom决定使用估价法，并在2000年7月1日获得该物业的市场估值评估，该物业的价值为61,000澳元，则差额为44,000澳元（105,000澳元 - 61,000澳元）。Tom的应缴消费则为这一数额的1/11，即4,000澳元。

如果您的房产在2000年7月1日之后购买的房产，澳洲政府引入了GST，那么GST就对房产交易产生了影响；出售房产时可以使用差额方案。什么情况下是可以没有限制的使用差额交易呢？

1. 买房没有登记GST。例如：别人的自住房是未登记GST的 

2. 正在使用的住宅房产 

3. 向您出售的是使用差额方案的房产

4. 向您出售的房产是免GST持续经营的一部分 (GSTfree going concern) 

5. 向您出售的是免GST 的农业用地。

其中比较值得关注的是第4点，这类情况通常用在商场、写字楼，这些商业物业的转手。所谓going concern， 就是买房和卖房在做同一件事情，比如买卖双方里交易一座商城，买的人是为把商场租赁出去，卖的人也是把商场租赁出去；买卖双方自行交易用going concern，就是不用交GST，也不用退GST了。此外，商业物业本来一直是出租状态，临到交割前租客退租了，那是否还能用持续经营来判断呢？这里就需要更进一步的分析。

而在和住宅物业相关的交易里，比如说小王当年买了一栋房子，住宅物业没有GST；他出售时已经把房子推到，划分成3块空地卖出。那么空地是要当商品来结算的，需要有Margin Scheme。卖家出GST，但是买家不能Claim这笔钱。如果卖家上一次交易时是全额GST交易的，买家这次购买时也需要交GST，这其中的原理就是：ATO不能吃亏。

限于文章篇幅，我们这里只能给读者做一个比较简单的概念解读，如果你对地产开发感兴趣，请关注我们NBCA的公众号，留意我们的开发课程时间及其他相关活动。