最新消息 澳洲央行刚刚宣布降息0.25%。详情请看以下报导。

这次的降息其实早有预期。早在今年5月份的第一次降息之后，JP Morgan，汇丰银行等多家金融机构都准确预测8月份将会再次降息。由于经济环境不乐观，工资增长，通货膨胀的均处于央行的期望值之下，这次的降息早在市场预料之内。

图：JP Morgan对8月降息的预测报导

其实，从经济角度看央行早就应该降息了。不过由于6，7月是大选期，而澳洲的潜规则是尽量不在大选期内调整利率，以防对大选结果产生干预，所以央行一直拖到大选结束后的第一个决策日才宣布降息。

现在小编最关心的是各大银行何时会跟进，跟进的力度如何。5月份的降息，作为市场风向标的四大银行除了ANZ（澳新银行）以外均迅速宣布全额跟进。ANZ是最后一家宣布跟进降息的银行，而且只降0.19%，而没有全额跟进0.25%的官方降息。

根据四大银行轮流做坏人的惯例，估计这次ANZ会是表现最好的一家。而目前官方利率最低（均为5.35%）的NAB（国民银行）和CBA（联邦银行）的跟进力度则有可能稍低。

值得一提的是，各大银行在固定利率市场已经先于央行官方宣布降息之前采取行动。ANZ是各银行中降幅最大的，其三年自住固定利率大幅下调0.44%，下调后利率为3.85%。NAB的三年自住固定利率也下调了0.10%，至3.89%。其他银行如汇丰，Suncorp，ING荷兰国际等均有不同幅度的下调。目前市场上最低的利率为基金公司Mortgage House提供的3.67%。

历史新低的贷款利率将会让很多投资房进入（准）正现金流模式。我们来看看下面的这个实例分析。

下图是一个位于悉尼南区的两房公寓（为了避免广告嫌疑，小编特意选了一个刚刚售出的公寓😊）。

我们假设买家没有砍价，首付为20%。以小编的贷款利率为参考，如果银行全额跟进的话，贷款利率为3.85%。那么这套公寓的支出如下

利息 $539，000 X 80% X 3.85% ＝ $16，601, 平均下来每周 $319

物业费，市政费，水费 － 这套公寓的物业费为每季度 $554，市政费约$300，水费约 $200，加起来每年大约为 （$554  ＋ $300＋  $200）X 4 ＝  $4，216，平均下来每周 $81。

综上所属，此套物业每周计划内开支为$319＋$81＝$400。也就是说，如果这套房子如果能租$400一周的话那就基本能达到收支平衡。小编搜索了一下同一地区内两房的出租状况，赫然发现最便宜的的两房每周租金也要$420。租金在$450以下的两房整个区内只有四个！

当然，上述算法是基于房东自己管理，而且首付的利息损失也没有算上去。由于每个人的边际税率，银行利息等都不一样，所以首付的利息损失不好估算。如果算上首付利息损失的话，此套物业也许不能直接实现正现金流，不过5年内达到正现金流还是妥妥的。

这次降息的最大意义，还在于它对澳元汇率和海外买家的影响。

由于前段时间政府和银行联合打压，严限海外买家贷款，很多海外买家被迫全款一次性交付。而央行降息势必会造成澳币下滑，这对被迫大量兑换澳币的买家来说是天大的利好消息。

我们重温一下5月份央行宣布降息之后澳币的表现。消息宣布之前，澳币跟人民币的汇率为1：4.9893；消息宣布之后，澳币跟人民币的汇率瞬间暴跌到最低1：4.8992，瞬间跌幅高达1.8%。而整个5月份，澳元从开始的0.76美元跌到最低的0.7238美元，跌幅接近5%。

图：5月降息一天后澳元隔夜表现

历史总是惊人的巧合，5月份和8月份，澳币对美元均以0.76的相同汇率开始。如果澳币的表现和上次降息时一样的话，那么一名用全款付清100万澳币投资房的海外买家将可以少兑换4.7万澳币。不过，由于这次降息早在市场预期之内，汇率市场也事先做了相应调整，澳币的下跌幅度很可能不如上次的明显。

5月份的央行降息对悉尼房市的刺激作用可谓立竿见影。央行周二刚宣布降息，同一周的周六悉尼的拍卖中位价比上一周爆涨超过10万澳元，达到了126万澳元的历史最高价。而上次悉尼创下的拍卖中位价记录是2016年4月9日的121万澳元，这次创造的新纪录比较之前整整涨了5万澳元。

悉尼过去三个月的房价涨幅领先全国，共上涨5.6%。其中5月份单月就上涨了3.1%，6月份上涨1.6%，7月份则基本持平，显示出上次降息的影响已经逐渐平息。这次央行的再次降息是否能重演5月降息的魔力，我们还是拭目以待吧。

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