在国外选房的时候该看些什么？（五大利器分享给你）

原创 2020年08月16日 澳洲万邦金融


万邦金融的读者朋友们，大家好。今天想和大家谈谈在澳洲选房的思路上和国内有什么不同。

我自从新开了自己的知识星球后，发现星球里有一部分朋友刚从国内移民过来，在这里看房总会把国内那套选房思路拿到澳洲来，他们会看学区（小学中学），会看双轨交区域（火车中转大站），会看到市区的近不近，附近有没有商场。他们按照这个思路转了一圈后发现，也就是Eastwood, Chatswood 和Epping 符合这些条件。


按理说甭管哪国人，需求都应该是一样的，但是这些区完全是以华人为主，都是华人在抢，心里就会有点不踏实。有些人会私下问我，到底本地人那些我们口中的老外他们看什么呢？

今天我们就来解开这个谜团。

1. Lifestyle


在开始前我问大家一个问题，假设你买到了一个五房三卫的近新House，装修豪华，空间布局也好，离你上班和孩子上学的地方开车都只有10分钟.  请问您还会搬家吗？

不出意外的话您应该会住在这里一直到老。有些人会在自己实在动不了，无法打理这个房子时，会把大房卖掉换小房。总之按照华人的思维，很长一段时间里，你是不会换房了。因为房子空间，位置和格局都让你满意，你缺乏换房的理由。

但是，澳洲本地人会换房，只为一个词

Lifestyle（生活方式）

这个生活方式可以分为两种—吃和玩

中国人习惯下饭店和朋友搓馆子。澳洲人喜欢优雅的喝着咖啡，不紧不慢的看着报纸，然后吃一顿Brunch（早餐和午餐）。


中国人是在酒座谈生意和叙旧。澳洲人大部分是以一起喝咖啡的形式完成这个两者。

catch up for a coffee 就是他们的口头禅

Rozelle一排排咖啡店，在他们眼里就是他们的Burwood，就是他们的西北拉面，涮火锅，麻辣烫。



吐司上放着牛油果，上面放着两个流黄的鸡蛋，yummy。我一个月前看房时，我看到有一户人卖掉了悉尼北区的房子，搬到了悉尼的Leichhardt，中介只告诉我说他迷恋当地的咖啡香味。

另一种是玩，就是搬到海边去住。海对于老外来说不止是用来欣赏的，而是用来享受的。我永远记得我刚来澳洲时，我的英文老师对我说，当你觉得无聊时，记住the beach is always free。


海对于我们来说最多就是拍照。但澳洲本地人似乎和海融为一体,他们可以

1.沙滩排球 
2.沙滩跑步
3. 晒太阳
4. 游泳
5.划船
6.冲浪
7.潜水
8.出海钓鱼
……………………………………..

每个悉尼人最终的梦想就是住在海边。我还记得东区一个中介跟我聊天说到，" 我住过悉尼很多地方，但是我最终选择居住在Bondi 海滩，只有这里会给我一种每天在度假的感觉。" 他说我们每年花上万元去泰国度假，但是这里的海难道不比泰国的海美的多吗？


所以你在国外选房，在预算充足的情况下，你要问我选的这个区给了人什么Lifestyle。

2. Close to CBD


澳洲本地人买房也会看近不近市区，咋一看和我们华人需求一样，但实质上却有天壤之别。他们嘴里的Close to CBD 不是单纯的指距离，而是有更深的含义。否则Zetland 和Mascot会住满澳洲本地人，而不是留学生遍布。

不少人在夏天有个习惯，开空调睡觉但却盖着被子。很多人认为那只是因为盖被子安心，其实这里面是有科学依据的。你空调开太小，屋里还是很热，开太大你会觉得冷，盖一层被子可以把人体体温维持到25度，不冷不热最舒服的温度。

放在close to CBD这个词上，老外要的正是这种平衡，一面离着高密度的摩天大楼咫尺之遥，但却生活在一个低密度绿化非常好的区域，他们要的是城市的绿洲。


就好象悉尼的Mosman, 你在行走时随时可以看到市区的天际线，但这里就像是闹市里的世外桃源，随处绿树盈盈，青水依依。

又好像St Leonard 旁边的Naremburn，这里最高的建筑物也没有超过30米，可是很难想象他离St Leonard这种商业区和Pacific highway的高速只有1公里左右。

Close to CBD不如翻译成离市区近但闹中取静，绿化好的低密度区。

3.学区


我每周六都去看房，足迹踏遍悉尼所有区域，每到一个区域当地，中介都会和我说这里是这个区比较好的位置。不止区和区之间可以分出好坏，一个区的内部也分好坏之分。

造成这种区域内部阶级分化的原因多种多样，有时是因为一面是坡地，一面是平地。一面靠水，一面不靠水。一面挨着商店更近一些，一面离着远。


但绝大部分原因都可以归纳为一点就是学区，是学区让一切。


像大家在Cammeray买房，倾向于北边会比南边多一些，除了水景的缘故，那是因为南边那部分是Anzac park小学，是一个比较新的学校，2015年才开，没有Cammeray public有名。

又好像Blacktown，当地中介打广告的时候会强调，有些房子中介会特别强调在blacktown。按照中国人思维会觉得很奇怪，本身就是别人眼里的穷人区，还分南北干嘛？而且南边一不近火车站，二不近商场



原因就在blacktown south的是一个好公校，成绩可以达到89分。

澳洲本地人买房一般只看小学。因为中学校区大，可以涵盖好几个区，小学一般只有本地和附近区的一部分可以入学。而且孩子小，上学需要家长接送，当然住的越近越好，大了哪怕远点孩子可以坐车。

另外精英中学住的近也没用，需要自己考进去。

4. 街区


这点我想讲讲关于投资的。国人投资房产总是会问当地有没有商场和火车站，但是至于房子离火车站有多近，很多人就没那么在意了。

澳洲本地投资人希望自己的房子离火车站和商场越近越好，因为这块地是可能被政府提升开发潜力。


例如在布里斯本，你如果有一块900平的地，在满足一些条件后，是可以申请分割成两块各自独立产权的，450平的地块。但是你如果靠近某些区的商业街走路200米的位置，这个要求就降到了300平。

‘在悉尼因为我们是往高密度发展，离商业街和火车站近的房子，未来很有可能被规划成高密度区域。我的客人曾经有过三次被开发商敲门的收房经历，就是因为她的房子离火车站真的太近了。

火车站500米范围的房子其实是兵家必争之地。

5.面积


我以前曾经去参加过一个地产公司的讲座，公司的老板给我们分析悉尼的公寓会越来越受欢迎，因为单身族和少子化的趋势下，人们不需要House这么大的空间了，会纷纷搬到更便利的公寓去居住。

如果这个思维是对的，中国房价就不会涨那么多。众所周知，中国房价大涨主要有两个原因，一是农民工进城开始的城市化，这些进了城的新移民增加了对住房的需求。另一方面是居民居住改善需求，改革开放前四，五口人集在一个50，60平方米的房子里并不是什么不正常的事。


四，五口人集在一个50，60平方米的房子够住吗？够用吗？其实也够，那为什么国内现在的中上家庭，要住一百平的房子，为啥要有书房，看书不可以在客厅吗？

面积和使用需求没太大关系，面积早就够用，面积大是一种享受，一种乐趣。



这栋公寓一房一卫的公寓，下楼走一百米不到就是海滩，旁边写着21号的house，8年前就卖了520万。




真相是普通人只要对空间和面积需求低，你几乎住的起任何地段。

我们常说房子预算及格线，房子地段及格线，其实除了这些房子也有一个面积及格线。



在悉尼买公寓室内面积最少要有75平，而House至少要有3房两卫，这已经是最低标准。

面积本身也是一种硬通货。


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  1. 悉尼的我知道的几个漏水楼

  2. House价值链条

  3. 西方城市发展里的近郊卫星城

  4. 西北几个区的排名

  5. 悉尼Townhouse的尴尬

  6. 悉尼房产的价位和投资流派的选择

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