【CEO特辑01】 Joseph Chou: 我未来一年的投资计划

2017年08月04日 亚太集团悉尼


CEO寄语

很高兴通过亚太集团的微信公共平台和大家交流。


自2006年成立以来,亚太集团的核心价值观,就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合,并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产,直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户,通过成功的房产投资,达到财务自由的境界。


我个人从事房地产行业已经接近20年的时间,也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏,和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会,亚太集团的成长和企业文化,以及一些大家关心的市场热点话题,希望能够给大家带来有价值的信息。

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熟悉亚太集团创始人Joseph周华先生故事的朋友们都知道,自从事房地产行业以来,他就走过了一条与众不同的投资之路。1998年,刚刚跨进行业的他,便不听身边人的 “好心劝告” ,一口气在悉尼买下了7套投资房。而近二十年后的他,如今更是在澳洲所有的首府城市,持有着一个庞大的房产投资组合。


虽然Joseph很早就到达了财务自由的境界,但直到今天,他投资澳洲首府城市优质房产的步伐,依然没有停止。


那么,作为一个从事房产行业近20年的资深房产投资者,一家房产企业的掌舵人,和一个一直追逐梦想的人,Joseph 在未来的12个月会把他自己的投资重点放在哪里?他会给自己定一个怎样的投资目标?如今的他,选择房产项目的标准,又是怎样的呢?


CEO特辑之第一篇,我们就和Ironfish创始人兼CEO,Joseph 周华先生,来聊聊他2017-2018财年的房产投资计划。

Q

Joseph您好。在开始聊2017-2018年的房产投资计划之前,我们想先回顾一下过去。我们知道你在1998年一口气买了7套投资房。作为一个刚刚开始做房产投资的人,这么做看起来是非常冒风险的事情。那么当时的你,为什么要这么做呢?


Joseph:1998年我遇到了我在房产投资方面的导师,通过与他的沟通和接触中,我学会了给自己设立投资的目标。我刚来澳洲的时候,就有一个梦想,就是想要一年赚到一百万澳元。后来,我在福布斯杂志上看到一种说法:如果你年薪百万,那你只是一个高收入者,而真正的富人,可以不靠自己的双手劳动,就有百万的收入。在我了解到通过房产投资可以实现这个理想之后,我给自己设立了一个具体的目标,那就是在第一时间内,建立一个2000万资产的房产投资组合。


为什么是2000万?因为澳洲的房产租金回报率平均值是5%,也就是说,当2000万的资产价值翻倍后,我再出售一部分,还清负债,并剩下2000万的净资产。那么此时,我就可以靠房租每年收入100万澳元,我的年入百万的梦想也就实现了。


为什么要在第一时间内买到2000万?因为构建资产只是万里长征的第一步,根据澳洲房产10-15年翻一倍的规律,越早建立起这个投资组合,你就能越早实现财务自由的目标。一个人当然也可以花20年去构建自己的资产组合,但这样他就还需要再等很久才能实现资产翻番的目标。

(1998年刚刚开始做房产投资时的周华)


Q

所以当时一口气购买了7套房产,为的就是尽快实现2000万资产的目标吧?

Joseph:是的。当时我身边几乎所有的人都不明白我为什么要这样的做,我身边的朋友,律师,会计也劝我要慢一些。但我自己一旦认定了这个目标,就会勇往直前的去实现它。许多人投资房产没有成功,或者没有达到他们想要的目标,很重要的一点就是他们缺少一个明确的策略,和坚持的决心。

(1998年周华在悉尼Balmain Cove买的一套滨水公寓)


Q

我们知道如今你有一个庞大的投资组合,那么这么多的房子,要怎么来管理呢?


Joseph:我的许多房产都是在上个周期就购买的,非常幸运,它们当中的许多如今在现金流上已经是正向的了,也就是说,我不需要再花钱去养它们。而多余的租金收入,我还可以用它们来供养那些近几年购买的,目前暂时需要养一段时间的房产。所以,虽然我拥有比较多的房产,但我基本上自己需要投入的养房成本非常有限。


通常来说,养一个投资房,最困难的时期,往往是成交后最初的两三年,而这个阶段也是投资者信心最容易出现动摇的。但经过若干年后,等房产变成正向现金流,你的现金流压力会减小。而可惜的是,有很多人在这个阶段到来之前,就因为自己想法的改变,或者遇到了一些暂时的困难,选择了放弃,把房产出售,以至于没有享受到较好的增值,非常可惜。

(1998年周华购买的7套投资房中的一套,位于悉尼东区,当时28万,目前价格在80万以上)

(1998年周华在这个楼里买下两套1室1卫1车位的公寓,当时售价19.5万澳元,如今价值60万以上)


Q

你目前还是只投资住宅地产吗?


Joseph:住宅地产依然是我投资的主要范围,但除了住宅地产之外,目前我也有投资一些商业地产,以及投资一些初创型的公司,帮助更多年轻人实现他们的梦想。但是,对于大部分处于起步阶段的投资者来说,我觉得应该还是要以住宅地产作为自己资产组合的基石。


相对于商业地产来说,住宅地产的空置率要低很多,银行可以借贷的比例也要高更多。商业地产虽然它的租金回报率高,但是对于投资者的专业性要求也会更高。我建议一般的投资者在至少拥有200-500万住宅地产的投资组合之后,再考虑投资商业地产。


Q

那么接下来我们来谈谈未来12个月的投资计划。我们知道你过去一两年的投资重点放在墨尔本和布里斯班,那么未来一年,是否依然会重点投资在这两个城市?


Joseph:的确,墨尔本和布里斯班是我过去两年主要关注的城市,在未来的一年半左右,我在这两个城市有大约12套房产需要成交。我投资它们的主要原因在于,相对悉尼,这两个城市的房价有巨大的优势,同时它们的基建,人口增幅都非常不错。而在这个财务年度里,我可能会把眼光放到珀斯这个城市。它已经淡出投资者的视线许久了,但根据我们对珀斯的观察,它即将到达房产周期的底部。


Q

珀斯的房市过去几年的表现一直非常冷,房价也有所下跌。为什么你会在现在这个时点考虑投资这个城市呢?


Joseph:大约在18个月前,我在珀斯买了一个Mirvac公司的项目,这个项目所在的区,在悉尼相当于Mosman(顶级富人区)。今天,你如果要在Mosman购买一套哪怕是普通的公寓,没有100多万都是不可能的,更不用说买Mirvac这样的顶级开发商的项目。但是,在珀斯购买这样的顶级区域里的顶级房产,价格只有不到八十万澳元。这就是我的投资理念,我不喜欢当一个城市的房价已经非常火热, 人人都知道该买房的时候,再冲进这个市场。像珀斯这个项目,顶级的区域,顶级的开发商打造的项目,对我来说,一定是值得投资的。更何况,我只需要先支付10%的定金,然后等待它以后给我的回报。

(2016年周华在西澳珀斯Claremont区买的由Mirvac开发的项目The Grandstand,两室两卫豪华公寓70多万)


Q

悉尼市场目前虽然价格已经比较高了,但还是比较火热。那你在未来一年是否会考虑投资悉尼呢?


Joseph:我比较幸运的在上一个周期就已经在悉尼布局了许多房产,而且,我到今天还持有着这些房产。因此,当这个周期到来的时候,我什么也不需要做,那些在上一周期购买的悉尼房产已经给我带来的巨大的收益。


但是,这不代表悉尼没有机会,只不过今天对投资悉尼市场依然感兴趣的朋友,你要做好准备,你会以一个比较高的价格,进入到一个相对普通的区。由于过去五年悉尼70%的涨幅,大部分这个周期的增值可能已经产生。因此现在入市的朋友,要做好等待下一个周期来的心理准备。

(2016年,周华在南澳阿德雷德市中心购买的,由亚太集团南澳旗下海星开发公司自己开发的项目Bohem)


Q

未来12个月内,你会出售任何你持有的房产吗?


Joseph:不会。我在房产投资的初期,曾经卖掉过一些我买过的投资房,现在回想起来,我后悔每一个我所做的卖掉它们的决定。如果我把那些我卖掉的房子全部持有到今天,那么它们到今天至少会给我多带来大约1500万的增值。


如今,如果我会定期把我的房产做一个重新的估值,如果有增值的部分,我就会把它们套现出来放在账户上,作为备用金,既可以投资,也可以用于其他用途。澳洲的金融体制非常灵活,如果你不用这部分的资金,那就不需要付利息。我建议投资者都要不定期地去回顾一下自己的房产投资组合,看看是否有增值部分可以拿出来。

(周华投资的2017年6月刚刚交房的项目St Julien,由ARIA开发,地处南布里斯班的顶级公寓,即将重新改写当地市景)


(2016年周华在墨尔本投资的由Mirvac开发的具有城景、河景的两室两卫豪华公寓Voyager)


Q

作为一个有近二十年经验的房产投资者,如今的你在考虑投资一个房产项目时,主要的选择标准有哪些呢?


Joseph:如果要用两个字来总结我这么多年来的投资策略,那就是common sense(用基本常识去思考)。当我考虑一个房产项目时,我不会因为它的户型图好,或者开发商有什么优惠措施而决定是否要购买。我会问我自己这样一个问题:这套我考虑的房产,有一天,是否会有人愿意出我今天双倍的价钱来购买?


房产投资的目的都是希望获得资本增值,如果投资的房产价格翻倍了,那么它一定有吸引人以这个价格去购买的理由。你想,富人在考虑购买一套房子的时候会考虑哪些因素?便利性,安全性,好的景观,稀缺性,设施的完备性,以及好的质量,这些是一个房产能够长期有好的增值的关键。


对我来说,与其投资八九十万去悉尼一个普通的区域,不如花更少的钱去到其他城市更好的区投资。比如布里斯班的开发商ARIA的项目,他们的每个项目我都投了,因为这些项目都符合我以上提到的标准。

(Joseph与ARIA公司创始人Tim Forrester)


Q

最后一个问题,很多人都觉得现在房价已经很高了,那么未来12个月是否还是入市的好时机呢?


Joseph:对我来说,投资房产不是为了未来的一两年,而是10年,20年甚至更长的时间。房产投资对于绝大多数人来说,是唯一实现财务自由的路径,因此,我认为只要个人的条件符合,还是应该及时入市。同时,你需要一个专业的团队在你的身边为你服务,找最好的会计师,最好的贷款经理,最好的投资策略师,并让自己不断“增值”,提高个人的收入,这样,才能不断保持投资。


我的导师曾经跟我说过,房产是一种非常“宽容”的投资品。也就是说,哪怕你暂时买错了房子,付了过高的价格,买错了地点,不论怎样,只要加以时日,它都会最后自我修正,并且给你带来财富,这恐怕是其他任何投资产品都不具备的。

亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,并提供VIP房产投资机会。请抓住良机,马上与我们的投资顾问联系或致电您当地的亚太集团分公司咨询详情。

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