房屋价格在很大程度上受到市场供需情况的影响，当房屋需求量大，供给量却不能相应增加时，房价往往呈现出上升趋势，反之则会下降。

而影响澳洲住房需求的因素主要包括人口发展和家庭结构的变化。

一、人口发展

根据澳洲统计局的数据，澳洲人口从1900年的380万人增长到2016年2月的2400万人，平均年增长率超过1.6%。

数据来源：世界银行，2016年3月

从上图可以看出，澳洲是世界发达国家中人口增长率最高的国家之一，人口增幅也远远超越了印度和中国。澳洲的人口增长主要由三个方面的因素驱动：高移民率、高出生率和低死亡率。

1. 高移民率

澳洲幅员辽阔，人口基数小，良好的自然和社会环境吸引大量的国际移民。

2014-15年度，澳洲的净海外移民人口为16.8万，前一财年为21.3万，也就是说平均每5-6年就增长1百万以上的移民人口。根据澳洲统计局2015年6月的统计数据，28%的澳洲居民出生于海外，其中出生在中国大陆的人口达到48万，仅次于英国和新西兰。

数据来源：澳洲统计局，2015年6月 

2. 高出生率

澳洲家庭普遍有两个或更多的孩子，平均每1分46秒就有一位新生儿出生。截至2015年9月30日的过去一年中，澳洲新生儿的数量达到近30万。

数据来源：世界银行，2016年3月

3. 低死亡率

澳洲生活和医疗条件优越，死亡率比较低。截至2015年9月30日的过去一年中，澳洲的死亡人口约为15万，占新生儿数量的一半左右。

数据来源：世界银行，2016年3月 

综合以上三个因素，澳洲平均每1分钟32秒就增加一位新的居民，每年增加30多万人口，强劲的人口增长对于地产需求构成强大支撑。

二、家庭结构

根据2011年澳洲统计局的人口普查数据，澳洲一共有776万住户，其中72%为家庭住户，24%为独居住户，4%为群居住户。家庭住户中45%为有孩子的伴侣家庭，38%为没孩子的伴侣家庭，11%为单亲家庭。

数据来源：澳洲统计局，2011年人口普查

跟历史数据相比较，澳洲的家庭结构显示了以下几个变化趋势：

1. 家庭住户的数量趋于减少，从1986年占总住户的77%下降到2011年的72%；

2. 独居住户的数量趋于增加，从1986年的19%增加到2011年的24%；

3. 每个住户包含的人数趋于减少，由1911年的平均每户4.5人下降到2011年的2.6人；

4. 没孩子的伴侣家庭比例趋于增加，从1976年占总家庭住户的28%增加到2011年的38%；

5. 单亲家庭比例趋于增加，从1976年的6%增加到2011年的11%；

6. 有孩子的伴侣家庭比例趋于减少，从1976年的60%下降到2011年的45%。

数据来源：澳洲统计局，2011年人口普查 

也就是说，澳洲的家庭结构趋于小型化和独居化，小型家庭数量的增加意味着人们住房需求的增加。 

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