近期，由于政策刺激、投资者信心提升等方面的原因，国内房地产市场在舆论上呈现出一种“繁华”的状态。只不过这种繁华，仍然无法解开笔者紧缩的眉头——房价涨了真的就值得投资吗？毕竟“以人为本”的楼市，随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。
最新的人口结构研究显示，“90后”人口总数比“80后”缩减了23%，“00后”又比“90后”缩减16%。国家在部分城市试点放开二胎，但鉴于抚养孩子的经济压力和个人精力，人们普遍并不买账。因此，可以预计，25岁至49岁的购房主力人口将在2015年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。目前中国家庭的结构受计划生育制度的影响，大多数为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套。而从已经经历过数个房地产周期的海外房地产市场的经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现新的形势与问题后，房地产市场也将产生深刻变化。就拿日本来说，1992年，日本的劳动力人口达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
笔者说这些，并不是唱衰楼市，而是以客观的数据和形势，分析未来楼市的走势和投资的方向。中国经济进入“新常态”，最主要的特征就是从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。鉴于此，再想像十年前那样，靠投资房地产获得几倍于甚至十几倍于GDP增速的收益，是不太现实的了。十年前闭着眼跟风买楼就能赚钱，如今呢？
首先，尽管说房价进入下行空间，但仍处于高位，投资者没有那么多钱，或者说也没有必要用这么大量的资金，去撬动一块下面未必有黄金和收益的石头；有时候投资者的“金融杠杆”一断裂，那么砸坏的是投资者的脚。
其次，本文开头已经分析了人口形势的严峻性，所以说刚需盘基本上到位了。没有了刚需，也就难有坚挺的房价。
最后，目前国内的房产是一个流动性极差的投资标的物。举个例子，股市在套牢，如果找到更新的投资对象，那么亏本抛售后用新的投资项目来弥补损失，是完全可行的；至少可以把钱拿出来点儿，补贴生活费也好、求医问药也好，很快就可以实现。而你的房子总不能扒下来两个砖头来给超市、医院结账吧？没有成交就没有收益，投资者接盘后，没有开发商那么强大的营销团队支撑，在目前的形势下，很难把房子以可以获得收益的价钱卖出。
那么，这样一种形势下，投资者该如何处置手中既有的房产呢？笔者这里举例说明：
王先生在二线城市和三线城市各有一套房产，投资目的是通过租金获得养老收入10,000元/月（以房养老）；假设二线城市的房子售价200万；租金5,000元； 三线城市房价60万，租金2,500元， 总计租金是7,500元，离实现富裕养老仅一步之遥；但在2013-14年的供给过剩的市场中都遭遇房价下跌，但下跌幅度不同，三线城市价格波动更加剧烈，从60万下跌到40万，二线城市的房子相对抗跌，从200万下跌到180万.
王先生并没有坐以待毙，而且他投资房产的目的不仅仅是获得交易的差价，而是把房子作为被动收入的来源实现富裕的养老，而且这个目标设定为10,000人民币/月。 因此，他采取了房价下跌周期的自我救赎，及向自己的投资目标迈进.
操作如下：在二线市场以20万的损失离场，把剩余180万投资四套（40万），租金是2,500 人民币的三线城市的房子， 从而在楼市下跌趋势下，依然快速实现租金10,000/月=（2，500人民币/月*4套）的投资房地产的财务自由的、富裕养老的、最终目标。
通过这个例子，可以看出，投资房地产并获得盈利并非仅有依靠价格上涨才可以做到。国内的地产投资者们在过去十年的上升周期，获得了财富却没有获得房产投资的财商，仅懂得一维创富和赚钱的盈利模式；而一旦市场形势发生变化，仅仅做单一的投资方式和盈利模式，就很难保证还可以赚到钱。仅仅因为思维方式的狭隘，就可能导致房产投资的失败，导致个人财富的缩水，这些，都是当下房产投资者必须重视起来的问题，而不是单一地盯着房价的涨跌如何。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊
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