2016-05-21 锦尚海外投资服务中心

近日银行政策调整，已经到达变态程度。四大银行陆续缩减乃至海外收入贷款, 本地人士的海外收入贷款比例缩减, 海外人士的收入基数打折。目前部分银行即使仍未关闭, 但也审查从严。风口浪尖上, 的确人心惶惶。宁可错杀一千, 不可放过一个的主旋律让人对银行监管机构的霸道略显无奈。

理性干货--近期银行贷款政策成因解读

首先，本次政策收缩时间段有其政治背景。适逢澳洲政局选举，两党相争，吸引选票。海外资本的注入繁荣了澳洲房市，并且在近几年让投资房的回报率超越了度平均的10％。本地人士的收入相对稳定（平均年收入才7w）, 澳币可买的房产价格有限，高房价带来的购房压力让言论自由的本地人士在local媒体上怨声载道。因此，在政策敏感期，为缓解本地舆论，暂时压制海外人士的投资机遇和增加贷款难度，逢迎中产阶级选票, 取得政治上的优势地位，必然要做出姿态，给出本地居民希望。因此目前阶段不停变化的贷款政策在目前阶段出现就不觉奇怪。

其次，同时，海外投资者购买澳洲房产不仅仅因其投资功能，还因其避险和养老功能。人民币贬值预期，国内雾霾影响，疫苗事件恐惧，百度莆田系后遗症，高考名额减招，学区房政策从严都将更多的实力投资者引入海外。哪怕提高房产首付，转款渠道更严格，仍然挡不住人性本能对于安全美好居住地的渴望。

再次，银行虽然贷款政策从严，却有很多现金因为监管原因放不出去。从而转为基金形式支持的金融理财产品增加适当的利率点通过信贷机构或小银行来做成贷款模式。与此同时，希望获得贷款的投资者除了能在四大银行贷款层面获得合理的贷款，同样，也可以通过汇丰银行，中国银行, 信贷机构获得相应的融资成本。但每个银行的贷款额度有限，且对客户本身有一定的条件。比如汇丰银行可能需要3个月以上的vip理财客户的身份。可以提前咨询早做准备。

在这样一个政策动荡期。机遇与挑战并存。考虑到贷款压力，很多转卖房源跳出市场，部分只有local身份可买，实是极好的投资机遇。部分良心开发商允许旧客户直接关闭合同，与新买家开启新的合同，这也是一定的捡漏机会。
换言之，将一些不合资质的买家洗出局，市场无形的手进行调解，来一轮优胜略汰，再允许一部分刚攒够首付且贷款能力优秀的本地买家进场。从本地市场80%以上的清空率就能解读，刚需实在猛烈。短暂的压制在房市利好及贷款政策松动后会迎来更猛烈的反扑。
其次，海外收入真实者身正不怕影子歪。真正最惧怕的应该还是本身就是海外收入造假的客户。收入真实的客户，能够应对银行调查的几轮电话，也能提供相应的收入信和工资流水。
这种类型的优质客户，对于银行贷款部门来说，本质上是受欢迎的对象。只是被目前市场错杀。未来政策放松后相对简单，可以适当考虑期房项目回避目前的政策风险。

解决方法--什么样的房产投资更为安全？

1、高现金流项目

随着悉尼房价步步攀升, 很多地区的投资回报率从5%下降到4%, 甚至3.5%。这主要是由于租金增速赶不上房产增速而体现的一个差异。但目前市场上仍出现一些非华人区拥有较好的现金流回报。开发商经过市场调查后敢于给出较好的包租优惠。在这里也是要擦亮眼睛看清楚哪些包租是加入房价的形式包租, 哪些包租是基于当地区域租金回报高, 而产生的自信包租。

2、房子地理位置好

房子地理位置为地标或超好地段, 具有极大的稀缺型, 未来十分好出售, 上涨空间大, 交房时间也稍晚, 可回避首付压力的。这类盘往往占据了好的学区, 风景, 地理位置, 政府规划, 邻里资源。

3、高性价比的联排别墅

联排别墅交房容易，10%首付＋交房贷款＋剩余首付。适合初入市场的投资者。

小编寄语